李宇嘉：大力度定向減税，助力房市止跌回穩

11月13日傍晚，財政部、税務總局、住建部聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策的公告》，明確多項支持房地產市場的税收優惠政策。此次在降低需求端交易税負和供給端開發税負同步發力，是近年來力度最大的一次定向減税。

追溯來看，從9月29日一線城市落實房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策以來，有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效的動作就未停止。10月17日，住建部、財政部、自然資源部、人民銀行、金融監管總局等五部門打出一套推動房地產止跌回穩的政策“組合拳”，即“四個取消、四個降低、兩個增加”。11月8日，全國人大常委會辦公廳舉行新聞發佈會宣佈，增加地方化債資源10萬億元。

此次，財政部又出台大力度的減税政策，是在促進房地產止跌回穩的總基調下，繼續形成“降成本、降門檻、提預期”的正面效應，讓10月以來商品房市場交易端的活躍度可以持續。從近期市場數據來看，熱點城市網籤量仍保持在高位。比如，根據深圳克而瑞監測，最近一週（11月4日—10日）深圳新房網籤環比上漲7.3％，二手住房交易量已連續5周單週均超2000套。但從實際認購來看，下一步或難繼續保持這樣的高位。也就是説，我們不能忽視政策邊際效應下降的問題。因此，才需要在落實存量政策和推出增量政策上形成疊加與循環，以夯實商品房交易的活躍度，促房地產市場儘快實現止跌回穩。

這次的減税政策有3個特點：一是降低大户型住房購置負擔，契合住房需求從“有沒有”轉向“好不好”的新變化。二是對一線城市購房的減税幅度更大，主要由於一線城市人口流入多、房地產發展早，剛需和改善都比較集中，新政有助於交易循環。三是需求端和供給端同時減税。針對開發商的土地增值税調整還是近年來第一次。主要原因在於，近期銷售端明顯改善，熱點城市10月以來無論新房還是二手房交易都出現50%以上甚至翻倍增長的態勢，但這種態勢並未傳導至開發和土地市場。近期部分熱點城市出讓的地塊有的撤牌，有的以底價成交。同時，商品房新開工降幅收窄的趨勢並不明顯，1—10月份累計跌幅仍保持20%以上的水平，顯示開發商目前仍重在去庫存、降槓桿和保交房。因此，此次在供給端減税，目的之一也是為了提振開發商開工和拿地的積極性。

值得注意的是，除了土地增值税預徵率下限降低0.5個百分點外，各地還可以結合當地情況對實際執行的預徵率進行調整。這意味着，東部、中部1%—1.5%的土地增值税預徵率還可能降低甚至被取消，而將徵税後移至項目交付後的清算環節。同時，對銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅項目免徵土地增值税。取消普通住宅和非普通住宅差異後，供給端降税的幅度很大。

此次房地產交易環節的税負調整，一大背景就是，房地產供求關係已經發生重大變化。針對住房供求關係緊張時期或“有沒有”時期缺房子的態勢，需要最大限度增加房屋供應，並適度限制大户型消費的政策體系，包括差別化的契税和增值税政策、普通住房和非普通住房的差異等。如今，進入改善型需求發力的階段，這些舉措存在的必要性下降了。另外，當前房地產市場仍存在下行壓力，交易循環不暢，也迫切需要降低交易環節的税收負擔。

同時，抑制房企開發非普通住宅項目，目前也需要轉向通過前端降低土地開發的税收成本，以及減少開發項目配套建設和移交給地方政府的設施，以提振開發商自主開發的積極性。總的來講，隨着增量時代轉向存量時代，過去抑制房地產過快開發和流轉、抑制房價過快上漲的税制特徵，需要轉向降低開發和交易成本、促進交易循環，以及更加重視存量房屋和社區養老、公共配套補短板的資金需求。因此，全面梳理房地產税收鏈條，交易環節減税是大趨勢。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）