京滬住房交易優惠税收政策正式落地普宅和非普宅標準如何劃分？

2024-11-19

昨天，北京上海兩地發佈樓市新政，將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。

在個人出售住房增值税方面，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值税。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值税。專家表示，增值税方面的政策效應尤為積極明顯。

*上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：*其中增值税過去最高為5%，現在房屋持有滿兩年可以免税。現在上海很多居民家庭名下的房子可能有些是要1000萬左右，那1000萬的房子，可能相比過去買來的價格，它已經漲了500萬左右。按照過去的非普通住宅的標準（房屋出售時），這個500萬要乘以5%的這樣一個（增值）税費，也就是25萬。按照現在這個政策，只要他持有兩年，就不需要交剛才講的增值税，也就是25萬的這個費用，他不用交這個就實實在在地降低了我們房東出售二手房的税費成本。

在個人購買住房契税方面，個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按1.5%的税率徵收契税。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按2%的税率徵收契税。

業內專家表示，此次政策調整，將促進剛性和改善型住房需求的釋放。

*上海市房地產科學研究院院長嚴榮：*我們正處於房地產市場運行的關鍵時期，無論是我們市場的成交活躍度，還是我們價格的平穩，實際上都取決於我們需求的有序釋放。從取消普通住宅和非普通住宅標準來看，有助於促進剛性和改善型需求的持續釋放。

專家解讀上海取消普通和非普通住房標準

那麼，此前上海的普通住房和非普通住房的界定標準是什麼？這一樓市新政又將帶來哪些影響？

去年年底，上海對普通住房認定標準已進行調整，規定可以享受優惠政策的普通住房應同時滿足以下條件：一是五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；二是單套住房建築面積在144平方米以下（含144平方米）。

在此之前，上海普通住房認定標準還包括總價條件，即內環以內低於每套450萬元，內外環之間低於每套310萬元，外環以外低於每套230萬元。

*上海房地產科學研究院院長嚴榮：*這一次對這個普通住宅和非普通住宅的標準做了取消規定，應該來説也是適應新的情況，取消普通住宅和非普通住宅標準，有助於促進剛性和改善型需求持續釋放。

此次上海深入貫徹落實國家工作部署，《通知》明確上海取消普通住房和非普通住房標準，同時明確了取消標準後，相關個人住房交易税收事項，擴大住房交易優惠税收政策覆蓋面。

*上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：*把普通住宅背後的一些税收政策，房地產税收政策，進行了這樣一些調整優化，其中增值税過去最高為5%，現在房屋持有滿兩年可以免税，同時個税也從2%下調到1%，同時這次根據財政部財部委的政策導向，上海的契税從最高的3%下調到1%。

*上海房地產科學研究院院長嚴榮：*比如説如果在上海購買一套總價為1000萬左右的住宅，契税就可以從原來最高需要交30萬元，降低到現在最少交10萬元左右，減少了將近20萬元。

《通知》規定自2024年12月1日起施行，在此前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得税、增值税和契税，尚未申報繳納的，符合相關規定亦可享減税優惠。

*上海易居房地產研究院副院長嚴躍進：*目前，比較關心的話題，就是如果已經交（房）的或者説最近正在買房的，那麼這個税費會如何執行？如果説相關的一些税款已經交到這個税務部門了，那這個原則上肯定是不能退的。如果説你本身是在買房的或者説賣房的，在這個12月1日以後，再交相關的一些税費就可以享受這一次的税收優惠。

此外*，專家表示取消普通住宅和非普通住宅標準，跟中介費用並無關聯。*針對中介費等相關問題，專家也建議有關部門加強市場監管，進一步規範市場秩序，鼓勵行業協會引導市場主體提高服務質量，適當降低經紀服務收費標準，促進市場活躍度繼續提升。

組合拳發力多地樓市回暖

今年9月底以來，包括降準、降息、降首付、降存量房貸利率等一系列樓市利好政策先後發佈。同時，財政部等三部門也聯合發佈新政，加大住房交易環節契税優惠力度。在一系列政策組合拳的發力下，多地房地產市場預期進一步改善。

國家統計局最新數據顯示，10月份70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環比上漲城市有8個，比上月增加8個。具體到城市來看，北京環比漲幅最高達1%，其次是杭州和深圳，漲幅分別為0.8%和0.7%。除了北京、杭州、深圳、重慶、成都、上海、廈門、武漢這8個城市環比上漲之外，瀋陽、福州、無錫這3個城市止跌。

財政部等三部門近日聯合發佈的新政，加大住房交易環節契税優惠力度，積極支持居民剛性和改善型住房需求。政策發佈第一個週末，在深圳寶安區新橋街道某在售樓盤，有不少市民來看房。

記者走訪周邊多個樓盤發現，現場看房氛圍火熱。這個新樓盤10月的銷量已經超過去年一年的銷量，如今契税進一步減免，銷售量有望進一步上升。

在上海，一些打算換房的市民，在税收新政後，也開始積極行動起來，因為賣和買，都能享受到政策優惠。