税收優化政策促購房需求持續釋放

亢舒

近日，財政部、國家税務總局、住房和城鄉建設部發布《關於促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策的公告》，明確多項有關房地產市場的税收優化措施。無論對於購房者還是房企而言，這些“真金白銀”的優惠，有助於降低購房者置業成本，緩解企業資金壓力，從而進一步穩定市場預期，提振購房者信心，為房地產市場止跌企穩再添動能。

住房交易環節契税優惠力度將加大。此次税收新政將現行享受1%低税率優惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，並明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區統一適用家庭第二套住房契税優惠政策，即調整後，在全國範圍內，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，面積不超過140平方米的，統一按1%的税率繳納契税。

增值税降低將減輕購房者資金支出。此次税收新政明確，北京、上海、廣州、深圳4個城市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值税政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值税。

11月18日，上海、北京宣佈取消普通住宅和非普通住宅標準。以在北京購買一套800萬元的二手住宅為例，假設政策調整前被認定為非普通住宅，這套房多年前房東以500萬元購入，購房者需繳納增值税為差價的5%，也就是15萬元。取消普通住宅和非普通住宅標準後，這15萬元增值税可全部免去。取消普通住宅和非普通住宅標準後出售2年以上住房免徵增值税的政策，尤其有利於一線城市較大户型次新房的流通，將減少購房家庭的税負成本，疏通居民改善性住房需求堵點，有利於提升新房和二手房流通性，將起到較為明顯的暢通循環作用。

改善性需求受益最明顯。税收優惠新政對於90平方米以上至140平方米及以下住房交易成本的降低明顯。此次税收新政前，一線城市之外的其他城市，90平方米以上住房分首套和二套，契税税率分別為1.5%和2%。税收新政實施後，購買140平方米以下住房，契税均可減少至1%。對於北上廣深4個一線城市購買第二套住房契税減少額度最大。過去4個一線城市二套住房按照3%徵收契税，這次統一調整至140平方米及以下1%，140平方米以上2%，購房者最多可比過去少繳納契税2%。以在北京購買家庭第二套住房、面積為100平方米、總價500萬元計算，過去契税需要繳納3%，也就是15萬元，税收新政後按1%繳納5萬元，可減少繳納契税10萬元。有統計顯示，當前一線城市存量住房中，90平方米至140平方米為主力成交面積。因此，此次税收新政為購房者減負的範圍較大，政策作用將更明顯。

減少土地增值税將有助於緩解房地產企業財務困難，給企業未來發展注入信心。此次税收新政明確，將各地區土地增值税預徵率下限統一降低0.5個百分點。近年來房地產市場供求關係出現重大變化，房地產開發企業利潤率下降。降低土地增值税預徵率下限能夠較大幅度減少預徵土地增值税對開發企業的資金佔用額度，緩解資金壓力。新政還明確，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納税人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續實施免徵土地增值税優惠政策。這一舉措也能切實降低一部分房地產企業的土地增值税負擔。

土地增值税是房地產企業納税金額較高的税種，税收新政將減少房地產企業的支出。同時，房地產融資協調機制“白名單”將讓房地產企業貸款更順暢。這一減一增，有望更好助房企走出經營困境。

隨着房地產各項政策效能進一步釋放，推動房地產市場止跌回穩的動能將增強。因此，對房地產市場後期走勢應保持樂觀態度。