樓市新趨勢：得房率超130%，88m²四房兩衞成標配，樓盤改方案求生

【環球網財經綜合報道】廣州新房市場正經歷一場由“超新規”地塊引發的變革。近期，多個擁有超高得房率的地塊項目加速入市，不僅吸引了房企的激烈爭奪，也引發了購房者和二手房持有者的高度關注。這一變化不僅重塑了廣州新房市場的競爭格局，也對部分老樓盤項目提出了嚴峻挑戰。

12月17日，廣州成功出讓番禺區四宗宅地，總出讓面積為20.84萬平方米，累計成交金額達33.88億元。其中，綠城集團以總價5.08億元競得番禺區市橋街中銀大廈南側BC0612015地塊，樓面價高達16908元/平方米。值得注意的是，該地塊此前由商務用地兼容商業用地調整為二類居住用地，且按照出讓公告，未來該項目住宅產品最高實用率可達到125%。

這一變化並非個例。自2023年11月9日起施行的《廣州市建築工程容積率計算辦法》規定，住宅建築的半開敞空間在滿足一定條件下，可按照其水平投影面積一半計算容積率建築面積。這一新規的實施，使得廣州新房市場的得房率普遍提升，部分地塊項目的得房率甚至超過140%。

截至目前，廣州已經規劃有11塊“超新規”地塊，其中有9塊已經完成出讓。這些地塊項目不僅擁有更高的得房率，還在户型設計、裝修標準等方面進行了全面升級，成為市場上的“香餑餑”。例如，保利競得的廣州南方面粉廠地塊，或將成為廣州第一個實用率超130%的第四代住宅；而中交城投和科學城集團聯合體競得的黃埔區HPG-NG-06地塊，也將是黃埔區首個得房率130%的地塊。

“超新規”地塊項目的加速入市，對廣州新房市場產生了深遠影響。一方面，這些項目憑藉高得房率和優質的產品設計，吸引了大量購房者的關注，成為市場上的暢銷項目；另一方面，這一變化也迫使部分老樓盤項目不得不通過降價銷售、重新報建審批等方式來維持和提升市場競爭力。

然而，並非所有樓盤都能輕鬆應對這一變化。部分老樓盤項目由於規劃條件限制，無法享受到新規帶來的紅利，導致市場競爭力下降。為了應對這一挑戰，一些房企開始調整產品策略，嘗試通過户型優化、裝修升級等方式來提升項目的實用率和居住品質。然而，這些措施往往需要投入大量資金和時間成本，且效果並不一定立竿見影。

在業內人士看來，“超新規”地塊項目的入市對廣州樓市的影響遠超過首付降低、税費減免等政策的刺激。這一變化不僅推動了廣州新房市場的產品迭代升級，也促使房企在產品開發、設計、營銷等方面進行全面創新。未來，隨着更多“超新規”地塊項目的入市，廣州新房市場的競爭將更加激烈，購房者也將擁有更多選擇。

值得注意的是，“超新規”地塊並非萬能的金鑰匙。雖然高得房率能夠提升項目的市場競爭力，但並不意味着所有購房者都會為此買單。在理性消費觀念日益普及的今天，購房者更加註重產品的性價比和居住品質。因此，房企在追求高得房率的同時，也需要注重產品的整體設計和居住體驗，以滿足購房者的多元化需求。