李宇嘉：推動樓市止跌回穩，勁該往哪使

日前舉行的2024年中央經濟工作會議在部署2025年經濟工作時，將持續用力推動房地產市場止跌回穩作為“有效防範化解重點領域風險，牢牢守住不發生系統性風險底線”的重要部分。根據住建部房地產市場監測系統數據，今年10月、11月全國新建商品房交易網籤面積連續兩個月同比環比雙增長。“持續用力”的表述則意味着接下來將多措並舉，進一步夯實基礎，穩住樓市。

夯實房地產市場回穩的基礎，一方面需要將庫存降下來。統計顯示，截至目前，全國已開工未售的住宅庫存以及未開發土地的庫存規模依然處於相對的高位。這些庫存多為2022年之前出讓地塊或在建項目，有效去化這些庫存是推動房地產市場止跌回穩的一個關鍵。

根據中央經濟工作會議精神，2025年財政政策將會更加積極，赤字率會有適當提高；貨幣政策適度寬鬆，並將適時降準降息。另外還可預期的是，地方隱性債務置換將會提速，地方政府和國企城投在民生保障、基礎市政設施建設等方面的主動作為能力增強。這些政策都不同程度地有助於促進房地產去庫存工作，比如加快發行地方政府專項債收購存量土地，增加投放再貸款、專項借款等支持收購存量房產用作保障性住房，鼓勵存量項目調整規劃（比如商辦改住、改公寓，減少自持或移交地方的配建）以供應適銷對路的好房子，在金融、規劃、用地等方面加大對存量土地和項目市場化流轉的扶持政策，以及使金融“三支箭”有效期再次延長等。

因此，各地應抓住政策窗口期，住建與財政、發改、金融等部門提前對接，做好申報項目儲備，增加地方政府專項債發行規模，用好用足專項債收購、收回存量土地，充分釋放收購在售項目用作保障性住房的政策紅利。為解決資金平衡問題，應落實房企保交房的主體責任，降低收購價格。同時，收回地塊或暫時儲備或根據市場需求調整規劃後出讓，收回的房屋用作保租房等。

夯實房地產市場回穩的基礎，另一方面是需要充分挖掘和釋放需求潛力，城中村改造或將成為下一階段穩樓市的重要抓手。按照2023年發佈的城中村改造相關政策，新一輪城中村改造主要集中在35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市。目前，這35個城市以及圍繞它們的都市圈是房地產增量市場的基本盤，也是房地產市場整體上止跌回穩的關鍵。這些城市新市民、年輕人集中，城市化較早較快，城中村相對較多。

未來，新市民、年輕人將是新型城鎮化以及內需、消費的一大主體，也是住房需求的一大主體。這部分人羣大概在2億-3億左右。近期，城中村和危舊房改造又擴大到300多個地級市，基本涵蓋了這2億-3億新市民。實施城中村和危舊房改造，既要改造城市低效的房源供應，也要徹底消除阻礙內需擴大的城市空間和人口“兩張皮”現象，讓進城人口真正融入城市。融入城市成為真正的市民、享受均等化的城市服務，才能給住房消費帶來源頭活水。

雖然新市民、年輕人將是下一階段住房需求的一大潛力所在，但現在的情況是，這部分人羣融入城市的進程相對較慢，這與地方財政投入面臨一定壓力不無關係。正因如此，2025年一方面需要繼續推進央地税收分配和萬億級別的消費税改革，地方政府債務置換提速，這將激勵地方更加重視消費並願意且有財政能力推進城鎮化進程；另一方面，積極的財政政策以及提高赤字率等舉措，將帶動超長期國債、地方專項債發行加速，其重點投向除了城中村和危舊房改造，還包括對“兩重”建設（國家重大戰略實施和重點領域安全能力建設）等提供支持。

財政和貨幣政策的發力無疑將有助於推動新型城鎮化進程，比如因應農民工市民化、外來人口本地化、教育醫療等公共服務均等化的需求，加大相關基礎設施、公共服務設施投資；再如推動以促進消費為目標的政策工具箱創新，未來可能還將增加對生育、養育、教育等的補貼支持。這些方面政策發力能夠有效降低城鎮化以及城市生活的成本，補足和提高公共服務短板，也就是有助於產生“降成本、降門檻和補短板”效應，讓外來人口、新市民真正紮根城市，真正成為享受城市均衡服務的市民，進而起到促進住房消費的作用。這可以説是推動房地產市場或者説樓市止跌回穩的長效機制。（作者是廣東省住房政策研究中心首席研究員）