商品房按套內建築面積計價 真的是取消公攤了嗎？

日前，河北張家口提出逐步推進取消公攤。湖南衡陽上週也明確，自明年1月1日起，當地商品房銷售實行套內建築面積計價。由於此舉被視為“取消公攤”開始落地，一下引發了社會廣泛關注。那麼，按套內建築面積計價，真的是取消公攤面積了嗎？公攤面積能不能取消、可不可以馬上取消呢？

近日，湖南省衡陽市自然資源和規劃局等部門聯合發佈通知，明確自2025年1月1日起，當地商品房銷售實行套內建築面積計價。根據這份通知，套內建築面積即專有建築面積，由套內房屋的使用面積、套內牆體面積和套內陽台建築面積三部分組成。由於新的政策當中，沒有了“公攤”一詞，由此被不少人視為“取消公攤”開始落地。

但記者梳理後發現，其實這份通知當中並沒有“取消”二字，反而明確了房企在銷售前應當公示“被分攤的共用部位”“參與分攤共用建築面積”等內容。也就是説，調整套內面積計價方式和取消公攤面積，是兩回事。

*中南大學建築與藝術學院副院長 解明鏡：*衡陽這一次的樓市新政，把這一系列的內容很清晰進行了一個公示以後，這樣的話就可以讓消費者非常清晰自己買的這一套房子，我到底攤了多少的公攤面積，可以更好做到讓消費者明明白白清清楚楚來進行消費。

不只是衡陽，今年已有多地明確提出要按套內面積計價宣傳銷售。近日，廣西發佈通知，要引導市場按住房套內面積計價銷售。在此之前，湖南湘潭也明確房地產開發企業可實行按住房套內面積計價宣傳銷售。而從今年5月1日起，廣東肇慶就已經開始實施按套內面積計價。而從各地實施效果來看，不論以建築面積計價，還是以套內面積計價，只是兩種不同的計算方式，購房成本不會發生變動，實際花的錢都是一樣的。

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*假設我們買了一套房總價是200萬，你的建築面積是100平方米，套內建築面積是80平方米，可以按照建築面積計價是2萬元每平方米，也可以按照套內建築面積計價是2.5萬元每平方米，他們的計價方式可能有所差異，但是付出的總價其實不會有變化。

不僅購房成本沒有變化，兩種計算方式下，其實相關的供暖費和物業費也不會因此發生變化。在業內人士看來，之所以此次衡陽的政策備受關注，主要原因是此前由於房地產行業對“公攤面積”缺乏約束性的條款，造成在部分地方公攤面積過大、導致得房率過低，推高了購房者的買房成本和後續維護成本，從而引發了大家對是否取消公攤面積的猜測。

公攤面積能不能“一取了之”？

事實上近年來圍繞公攤面積，一直以來都有着相當多的討論。到底哪些屬於公攤面積？公攤面積是不是越小越好？能不能直接取消呢？

公攤面積制度在我國存在已久，2001年施行的《商品房銷售管理辦法》明確規定：商品房建築面積由套內建築面積和公用建築面積共同組成。具體來説：

套內建築面積組成：

套內使用面積＋套內牆體面積＋陽台建築面積。

公用建築面積一般由以下兩部分組成：

電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；

套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。

簡單來説，如果電梯和公共設施這樣的公共空間以及走廊、過道等越多，那麼公攤係數自然也就越大。

*北京大學房地產法研究中心主任 樓建波：*取消公攤，只是在計價的時候不再算公攤面積，但是公攤它反映的是哪部分？公攤實際上是反映的是一個樓裏面的共有部分，樓梯、過道，包括房頂，比如説單元門進來的時候，有一些坡道。這些東西，實際上從建築上面來講，不可能沒有的，因為沒有這個東西，這個樓就不存在了。

因此，在業內人士看來，取消“公攤面積”不能一蹴而就，會影響到購房者的權利。《商品房銷售管理辦法》中明確指出：分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。從購房人的角度來説，“公攤面積”太小，可能意味着狹窄的電梯間、一梯多户、公共活動區域減少等配套設施問題，進而影響居住的質量與舒適度。此外，取消公攤面積後，還會給業主入住後公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任帶來許多現實問題。

優化設計 提升住房得房率

公攤不能盲目硬性取消，那如何改變一直以來被詬病的公攤過大、測量過程不清晰等問題，真正實現買房“所購即所得”呢？其實，近年來隨着房地產市場的深度調整，多地政府通過調整建築規範、計容標準，提高住宅的“得房率”，以此讓“公攤面積”在不影響居住品質的同時變得更合理。

今年，長沙出台政策對房地產項目的計容新規定，新規後拿地開建的住宅項目，得房率大大提升。而在浙江，紹興、温州、金華、湖州等地也先後明確，空中花園綠化陽台、小區景觀綠化亭廊、開放式風雨連廊等不計容積率，挑高客廳只算單層面積等。

而前不久，杭州發佈樓市新政，首次明確新成交宅地均可以享受面積認定新規，比如封閉式陽台只算一半面積，開放式風雨連廊不計容積率、用於滿足停車配建最低標準的停車空間不計容積率等等。

此外，廣西提出在符合國土空間規劃管控要求的前提下，允許建設單位依法按程序優化調整住宅車位配建比率、住宅用地配套商業比率、社區用房配置，引導市場按住房套內面積計價銷售。

*北京大學房地產法研究中心主任 樓建波：*用套內面積計價，告訴我套內面積是多少，我付了錢，到時候交了房，我進去以後我看到的就是在合同上面，寫的套內面積多少，所以我覺得更公開更透明瞭。

在廣東，廣州修訂了建築工程容積率計算辦法，將住宅套內半開敞空間半計容比例，由原來的不超過套內建築面積的15%放寬至20%，鼓勵住宅套內設置入户花園、生活陽台、大進深的多功能陽台等半開敞空間。

深圳則發佈了新版《建築設計規則》，避難層、機房等公共區域將不再計入容積率面積，意味着購房者承擔的公攤成本將下降。

惠州也表示，部分公共輔助用房不計入容積率建築面積，並對計入公攤的面積設置了上限，同樣有助於減輕購房者負擔。

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*能夠倒逼房地產開發企業進一步優化產品設計，特別是把公共建築面積真正花在刀刃上。比如説像門廳、電梯間，多數的老百姓其實是願意多花一點的費用把它做得寬敞明亮，同時也保證安全。而另外一些公共的建築空間，比如説像一些設備間等等，我們就希望讓它的空間就更為集約，更為高效，能少佔一點公共建築的空間。

加快構建房地產發展新模式

在各地調整計算標準、提高“得房率”的同時，我國目前也在緊緊圍繞構建房地產發展新模式，引導房地產企業從追求規模擴張轉為專注項目品質，下大力氣建設安全舒適、綠色智慧的好房子。

住房城鄉建設部日前表示，要着眼長遠，加快構建房地產發展新模式，下大力氣建設安全舒適、綠色智慧的好房子。目前，編制了《住宅項目規範》，從建築層高、電梯、隔音、綠色、智能、無障礙等方面提高住宅建設標準。下一步，還將進一步完善《關於提升住房品質的意見》，明確提升住房品質的工作要求，並提出土地、財政、金融等相關保障推動措施。

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*在當前的背景下，有利於釋放剛性和改善性住房需求，讓他們把潛在的需求轉化為實實在在的購房行為，這對於推動房地產市場的止跌回穩也是一種助力。

隨着近年來房地產市場的深度調整，購房人的觀念已經發生了顯著變化。業內人士表示，現在已經有越來越多的房地產企業開始真正意識到，只有建造“好房子”才能贏得市場的投票。如何從“有沒有”邁向“好不好”，在此背景下，各大房地產企業目前都在不斷探索和創新，力求在產品研發上實現突破，他們已經開始從户型設計、社區規劃、服務配套等多個方面入手，提升自身的核心競爭力。

（總枱央視記者 楊瀟 譚振華）