取消公攤面積會產生什麼影響？“零公攤”會成為新趨勢嗎？

近日，多年來備受關注的“公攤面積”在多地又出現了新變化。一週之內，河北省張家口市、湖南省衡陽市兩地宣佈逐步推進“取消公攤”。而在今年更早之前，就已有多地提出*“取消公攤”。一系列新動作也讓“取消公攤”的話題再次登上熱搜。那麼，“取消公攤”是否等同於得房率100%？“取消公攤”究竟會有怎樣的影響？是有利於開發商還是購房者呢？*

什麼是“公攤面積”？

公攤面積為何成了一筆“糊塗賬”？

12月17日，河北省張家口市發文明確，取消商品房銷售價格限價機制，鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”。12月12日，湖南省衡陽市發文明確，自2025年1月1日起，商品房銷售實行套內建築面積計價。更早的時候，肇慶市、合肥市、湘潭市等都提出逐步“取消公攤”。

而包括廣州、杭州、長沙和廈門等地在內的城市雖然未明確取消公攤，但也通過放寬對贈送面積限制、優化陽台等方式提高實際得房率。

對於大多數購房者來説，什麼是“公攤面積”？其實有些一頭霧水。中原地產首席分析師張大偉認為，實際上，公攤是必要的，當下針對公攤面積的爭議核心在於公攤面積該不該計價。

*中原地產首席分析師 張大偉：*目前市場上是否取消公攤，其實核心不是説不要公攤，因為不可能沒有公攤的。樓梯、電梯的數量包括社區的活動空間等等，其實是決定了這套房子的居住體驗感。從當下市場來看，其實大家的爭議核心點就是公攤是不是要計價。在賣房的過程中，違規分攤公攤，樣板間和實際中交付遠遠不一樣，這些是可以通過一些政策來規避的。

公攤面積制度在我國實施已久。**2001年實行的《商品房銷售管理辦法》明確了商品房建築面積是由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。具體來説，套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積。**而公用建築面積一般由兩部分組成：

一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積。

二是單元與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆。

簡單來説，如果電梯和公共設施以及走廊過道越多，那麼公攤係數自然也就越大。

購房者之所以對於“公攤面積”詬病已久，原因有兩點：

第一，目前市場上對於“公攤面積”的計算方法不夠公開透明。

第二，一些開發商違規增加公攤面積。

這都使得長期以來，公攤面積成了一筆“糊塗賬”。

青島的一位購房者此前就買了一套120多平方米的商品房，但在收房時發現，有近一半的錢都花在了公攤上。

*目前，公攤係數在多大範圍內算合理，國家沒有明確規定，僅規定了公攤係數的上限和下限。*浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，一般情況下，需要根據以下內容來測算公攤面積：

一是設計單位的圖紙。

二是主管部門對公攤的核算。

但由於一些地方還沒有建立“多測合一”體系，缺乏第三方監督，從而出現公攤面積計算不透明等現象。

*浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬：*公攤面積的計算很複雜，相關信息的公開化程度還不夠高，透明度不夠，所以也引起了一些不必要的麻煩。

取消公攤面積會產生什麼影響？

面對這些所謂“不透明空間”，購房者可以説是啞巴吃黃連，有苦説不出，這也是 “取消公攤計價”的呼聲越來越高的原因所在。然而，值得探討的是，取消公攤計價就真的可以解決當下的問題嗎？已經執行“套內價格計價”的區域目前效果怎麼樣？全面取消公攤計價會產生怎樣的影響呢？

2022年8月1日起，重慶在全國率先強制施行商品房銷售以“套內建築面積”計價的政策。也就是，取消了“公攤面積”計價。這一政策明確規定，商品房買賣合同及商品房權證應當寫明房屋共用部位及設施。重慶大學副校長劉貴文表示，這有利於購房者對於房屋面積做到一目瞭然。

*重慶大學副校長 劉貴文：*最好的地方，就是讓不是很瞭解建築類專業知識的購房者能清楚明白地知道，自己買的房子使用面積到底有多大。所以有利於市場正常化，也有利於市場更加透明化。

重慶之所以率先改革商品房計價方式，最大目的在於讓消費者明明白白購房，最大限度地減少房地產交易糾紛。

*有專家表示，從計量口徑上取消公攤，會導致整套房的面積減少，而房屋總價不會發生變化，以住房面積計量的單價就會上漲。*舉例來説，目前，一套建築面積100平方米的商品房，公攤面積20%，實際使用面積是80平方米。如果按照總價800萬元來計算，每平方米單價為8萬元。取消公攤之後，總價不變，單價則變成每平方米10萬元。因此專家認為，*從資產角度，這將有利於保障購房者的權益。*上海易居研究院副院長嚴躍進對此也持樂觀態度。

*上海易居研究院副院長 嚴躍進：*所買即所得，實際交付鑰匙的房子就是那麼大的一個房子。所以會增強大家對於買賣房屋的信心，並且對鞏固2025年的“止跌回穩”，促進房地產市場向好發展，更好地保障購房者的一些居住權益等等都有積極作用。

*對於開發商來説，取消公攤總體是有利於銷售房源的。*而近年來，已有一些開發商開始主動選擇“按套內面積”計價來出售新房，以此來規避因為公攤面積而產生的爭端或民事糾紛。張大偉表示，必須要注意，取消公攤對於二手房市場的巨大影響。

*中原地產首席分析師 張大偉：*它對於目前市場上已經存在的二手房有可能就沒有那麼多的利好了，因為同樣區域的話，如果是二手房，你的得房率只有70%，而新進入市場的這些房源，得房率可能能到90%，差20%的話，單價有可能銷售差距不大。過去的二手房和開發商手中庫存的在售的一些房源有可能就要降價了。

*從現階段來看，多名業界人士都認為，全面取消公攤的條件尚未成熟。*目前市場上也有一些建議和反饋，一是“取消公攤之後房價是否會上漲”。二是“取消公攤後小區品質是否會下降”。基於此，專家建議，增加公攤面積的透明度才是解決問題的關鍵所在。

*中原地產首席分析師 張大偉：*不論是得房率還是公攤，都有存在的必要性。*真正要管控的其實是不合理的、違規違法的，在銷售過程中製造高得房率的這些情況，*而不是説隨便改變這種公攤的設計規則，其實是會帶來一些不可預知的風險。