輕工業地產成俄羅斯投資新熱門

在俄羅斯，輕工業地產（Light industrial）越來越受企業和投資者歡迎。這類地產通常指將生產、倉儲、辦公及陳列室整合在一個面積超過500平方米的通用型室內空間中，專門用於佈置輕工業生產線。由於空間的多用性佈局，輕工業地產幾乎可以適用於從化妝品生產到醫療設備製造、計算機組裝等多種生產流程，還可以針對租户的需求進行適應性調整，例如增加倉儲系統以擴大庫房面積。

企業高度關注

作為俄羅斯最新的商業地產形態，輕工業地產與傳統工業建築有明顯不同。這些地產通常位於市內或近郊，而非過去常見的老工業區。隨着許多過去的大工業區被重新開發為住宅、社會和商業基礎設施，原本集中在大工業區內的俄羅斯中小製造企業的分佈形態也因此發生了變化。

據地產顧問的數據，目前莫斯科現有優質輕工業地產總面積約為53.7萬平方米，其中空置面積僅5萬平方米。而據負責莫斯科地區輕工業地產項目的開發商“Parametr”統計，僅今年前10個月，俄羅斯輕工業地產需求已經超過220萬平方米。儘管預計到年底將新增34.5萬平方米的供給，這一數字已超過過去3年的總和，但由於租賃需求旺盛，市場短缺的情況仍難以緩解，企業對輕工業地產的興趣預計將繼續攀升。

除區域綜合開發計劃外，進口替代生產政策的推進，也是企業保持對輕工業地產高度興趣的長期驅動力之一。製造企業是輕工業地產的最大需求方，其次是傳統零售業，再次是電子商務和物流行業。

吸引投資者

得益於穩定的租賃需求和高於其他地產項目的投資回報率，輕工業地產不僅吸引了企業關注，也成為投資者眼中的優質資產。據Parametr估算，輕工業地產市場A級項目最低交易金額約為7000萬盧布（100盧布約合7元人民幣），與優質底商項目相當。同時，在12至18個月的建設週期內，輕工業地產項目價格最高可上漲40%。

投資者還看重其較短的投資回收期。相比其他商業地產，輕工業地產投資回收期平均不超過7年，年租金回報率為14%至16%。

此外，項目建成後即可直接出租，無需進行額外裝修，大大降低了運營成本。再加上進入輕工業地產市場的資金門檻相對較低，對新老投資者都極具吸引力。

場地使用的靈活性也賦予了輕工業地產更強的抗風險能力。即使消費需求和經濟形勢發生變化，這種場地也可以適應不同類型業務，吸引到範圍更廣的買家和租户。

製造企業在業務發展階段往往不具備購買場地的能力，因此從投資者手中租用輕工業地產成了他們搬遷到現代化空間的唯一選擇。此外，一級市場上80%至90%的輕工業地產是由業主購買自用，這意味着投資者用於出租的場地幾乎沒有競爭風險。

分析人士預測，儘管銀行融資成本上升可能會導致2025年莫斯科商業地產交易量下降，但這反而可能進一步降低輕工業地產投資者之間的競爭壓力。

一個成功案例

Parametr先基諾工業園是備受關注的輕工業地產投資項目之一，位於基輔公路和卡盧加公路之間的莫斯科中央環路沿線，距莫斯科大環路僅30分鐘車程。得益於便利的交通，高質量的建築和完善的配套設施，這一園區吸引了眾多製造企業的目光。

目前，該工業園的一期項目已全部售罄，園區內已有水處理設備、化妝品、醫療用品等多個行業的製造商入駐。項目二期正在積極建設中，預計將在2025年底竣工。此外，Parametr在莫斯科其他熱門地區的新工業園區也將上市銷售。

本文刊載自《環球時報》“透視俄羅斯”專刊，內容由《俄羅斯報》提供。