2024年終經濟觀察丨民生與發展並重 看政策“組合拳”如何助力房市止跌回穩

房地產，一頭連着民生，一頭連着發展。如何破解房地產發展難題、促進房地產市場止跌回穩？2024年，中國房地產市場政策密集調整，特別是9月下旬以來，加力推出的一攬子增量政策，推動市場預期明顯改善。

已審批房地產“白名單”項目貸款3.6萬億元

為了推動房地產市場有序健康發展，今年年初以來，多個城市設立了城市房地產融資協調機制，就是*將合規的房地產項目納入“白名單”，並給予融資支持。*截至11月末，全國白名單項目貸款審批通過金額已達到3.6萬億元。

作為今年的一項重要工作，建立房地產融資協調機制，就是要各地根據房地產項目的開發建設情況，以及項目開發企業資質、信用、財務等，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，推送給金融機構，由金融機構做好融資支持。政策的最大亮點在於，“白名單”所支持的是項目，而非某一個房地產企業。

*浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長 虞曉芬：*建立“白名單”項目，就是要建立基於項目資產為基礎的融資體系，封閉運營監管體系，可以有效地消除過去“三高”（高槓杆、高負債、高週轉）模式帶來的風險，促進房地產企業更加註重財務的穩健，規範經營，也有利於有關部門監管強化，從源頭防控房地產風險。

把資金精準對接到符合標準的房地產項目上，“應進盡進、應貸盡貸、應放盡放”的同時，各地還加快建立相應政策措施，*確保資金用在刀刃上，避免出現次生風險。*在江西新余，今年將11個項目納入房地產融資協調機制“白名單”，共計獲得授信5.16億元，取得放款3億元，每筆錢怎麼花，都有明確要求。

*江西新余市住房和城鄉建設局房地產市場監管科科長 羅華：*原來監管比例的6%要在項目竣工交付後才支取，現在分為15個分階段支取。包括這房屋的主體封頂，包括我們的水電氣安裝等各個時間節點，在確保預售資金保障用於項目完工交付的同時，資金使用更加高效。

全國超150城市開展住房“以舊換新”

今年，相信有不少居民都已經享受到多領域“以舊換新”政策帶來的實惠了。其中，在各地調整優化房地產政策中，*已有超過150個城市也先後推出了房地產領域的“以舊換新”政策，*以滿足居民各類改善性住房需求。

住房“以舊換新”，是指由政府指定的機構或房地產企業通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房的居民賣舊買新。今年5月，廣州花都區率先推出住房“以舊換新”活動。此後多地跟進，截至目前，全國已有超過150市（區、縣）開展住房“以舊換新”工作。

不少城市加大了補貼等優惠力度。在成都，當地將“以舊換新”與其他政策相結合，規定出售自有住房並在6個月內購買新房的，可認定為首套房。在湖北荊門，最近當地出台了安居工程政策，包括在中心城區購買新建商品住房的意向羣體實行普惠性購房補貼，並將人才、户籍、生育、契税四項購房補貼予以疊加，取消房屋套數認定和建築面積限制等，給購房人帶來了不少實惠。

此外，一部分城市還針對“以舊換新”政策進行多輪升級優化。在無錫，此前已經將收購二手房的範圍擴大至蘇州、常州，前不久又進一步將收購範圍擴大，增加對上海、南京等長三角城市範圍內存量二手房的收購。業內人士就此表示，下一步房地產“以舊換新”還可以在簡化交易流程、便捷百姓方面多下功夫。

*廣東省住房政策研究中心首席研究員 李宇嘉：*二手房交易和新房的交易，中間涉及很多的鏈條和環節，地方政府一方面，把涉及以舊換新的多個部門，通過行業協會努力也好，政府優化營商環境也好，銀行提供一些支持也好，還是推進帶押過户也好，這些環節上的痛點和堵點打通了，我認為以舊換新還是有很大的潛力的。

城中村改造和危舊房改造仍有加力空間

今年，城中村改造政策迎來極大變化，不僅擴大了覆蓋範圍，還擔負起了幫助商品房去庫存、推動構建房地產發展新模式的任務。

今年10月，住房城鄉建設部表示將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村和危舊房改造。一個月後，住房城鄉建設部會同財政部又印發通知，將城中村改造政策的支持範圍由最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市。

按照統計，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套，全國城市需要改造的危舊房有50萬套。因此，新增實施的100萬套城中村改造和危舊房改造，以及採取貨幣化安置方式去改造的部分，將不僅僅有利於促進商品房去庫存，直接帶動建築、建材等行業的投資，同時也將實實在在地回應人民羣眾住新房、住好房的迫切需求，有助於更好滿足剛性和改善性住房需求，成為構建房地產發展新模式的重要內容。

*中國房地產業協會副會長兼秘書長 張其光：*在消費需求的釋放來講，我們不僅僅是購房需求，還有租房需求，這一方面我們要全面考慮統籌規劃，安全、舒適、綠色、智慧的要求，大力推廣好房子建設，向消費者提供更多的好房子，滿足消費者不斷增長的改善性住房需求。