意大利金融中心建設熱潮如何停滯 | 路透社

米蘭，意大利，2024年10月29日，Bosconavigli建築的第1項，共3項正在建設中，該地點因涉嫌建築違規而接受調查。路透社/克勞迪婭·格雷科

米蘭，意大利，2024年10月29日，Bosconavigli建築的正在建設中，該地點因涉嫌建築違規而接受調查。路透社/克勞迪婭·格雷科米蘭，11月8日（路透社）——當克里斯蒂安·科基亞同意以60萬歐元（65萬美元）的價格購買一套三居室的期房時，這位51歲的商人希望能迅速將家人搬入俯瞰米蘭西部郊區人工湖的豪華高層公寓。

然而，在檢察官於7月查封了這座三塔開發項目後，他的新家夢想變成了噩夢。

科基亞購買公寓的Residenze Lac塔樓由法國房地產集團Nexity開發(NEXI.PA)。根據行業高管的説法，這是自米蘭檢察官開始調查意大利金融中心建築許可證快速審批的涉嫌違規行為以來，超過100個正在進行或計劃中的建築工地之一。意大利房地產開發商和推廣協會Aspesi的負責人費德里科·菲利波·奧里亞納表示：“可能有150-200個提交給米蘭市政府的項目處於停滯狀態，因為沒有市議會官員願意簽署它們。”

Nexity表示它已遵守意大利立法。

米蘭自2015年以來一直勢頭強勁，當時世博會國際展覽幫助將這座城市轉變為開發商的熱門地點。自那時以來，米蘭吸引了超過300億美元的房地產投資，根據路透社對房地產服務公司數據的計算，包括來自外國投資者如卡塔爾投資局和澳大利亞的Lendlease。但米蘭居民對多層建築激增的正式投訴激發了一系列調查，調查是否市政府在支持建築熱潮時走了捷徑，根據司法來源以及查封令、未公開的法庭文件和路透社獨家審查的檢察官報告。

雖然當地媒體報道了檢察官對米蘭建築行業的關注，但兩位司法來源告訴路透社，調查數量已從6月的12起激增至超過60起，且有20人正在接受調查。

根據這些不願透露姓名的來源，檢察官正在處理來自公民和居民協會的100多份投訴，因為他們沒有被授權向媒體發言。到目前為止，沒有人被送上審判。

截至目前，法官已查封了三個建築工地，查封令顯示，約150個計劃中的建築工地與調查所針對的工地屬於同一類別，根據負責城市更新的市議員Giancarlo Tancredi的説法，這座城市有140萬人口。

坦克雷迪表示市政府沒有違反法律，並補充説問題在於對法規的解釋：“（米蘭）已經找到了如何自我改造和吸引更多投資的方法，因此這些與規則相關的問題出現了。”

代表多位受調查建築商的律師吉多·因扎吉表示，市政當局和開發商遵守了法律。他説，調查對米蘭的發展計劃投下了陰影。

根據研究機構Scenari Immobiliari和房地產公司Abitare Co.的研究，交通堵塞可能使倫巴第最大的城市到2035年損失約380億歐元的房地產投資和相關經濟活動。

開發商Hines Italy的資產管理總監拉烏爾·拉瓦拉在上個月的一次商業會議上表示：“市場陷入停滯，因為無法解釋城市規劃法規。”該公司在意大利投資了70億歐元。

調查還加劇了原本就存在的住房短缺，使得像公司董事科恰這樣的人員陷入法律困境。

科恰説：“我們正處於這一混亂的最前沿。”

根據歐盟統計局Eurostat的數據，米蘭的住宅物業價格在過去十年中上漲了49%，而意大利的平均漲幅為8.3%。這一增長迫使低收入工人搬出城市，導致人手短缺，並引發了去年大學生為尋找負擔得起的住宿而抗議.意大利-米蘭/建築

為了解決建築僵局，首相喬治亞·梅洛尼的執政黨正在起草一項法律，已被稱為“拯救米蘭”法案，旨在澄清現有規則。

根據意大利基礎設施部的一位消息人士，該法案應於11月26日在議會討論。

高高在上

根據路透社審查的文件，包括法院裁決、搜查令和扣押令，2022年啓動的調查突顯了市官員、建築師和建築商可能違反規劃法規的幾種情況。

涉嫌的違規行為包括批准高層建築取代一些情況下位於許多米蘭建築庭院內的較小結構。

在一個嚴重的例子中，檢察官的文件顯示，在備受追捧的伊索拉社區，一個七層建築在一個曾經容納一層車間的封閉院子裏拔地而起。路透社聯繫了該建築開發商的律師，但對方拒絕發表評論。

在米蘭北部的公園塔項目中，兩座分別為81米和59米的塔樓取代了一座兩層的倉庫，提供113套公寓。在路透社看到的5月2日的建築扣押令中，法官認為，涉嫌的違規行為並非源於對法律框架的混淆，而是出於對房地產法律基本原則的“故意扭曲”。

安德烈亞·貝齊凱里的律師，公園塔開發商藍石的負責人和合夥人，稱檢方的指控“不可理解”，因為“類似的許可證已經被髮放，毫無區別且以相同的解釋，惠及數百個房地產項目”。

貝齊凱里的律師安德烈亞·索利亞尼對路透社表示：“因此，我們相信法官不會對一位僅遵循規則的商人的活動提出指責。”

調查還涉及超過8000平方米的博斯科納維利住宅綜合體，該項目由獲獎建築師斯特凡諾·博埃裏設計，檢方稱該項目缺乏如此規模項目所需的城市規劃安排。

博埃裏對路透社表示，該建築項目遵循米蘭的規定，遵循了所有約定的程序，並支付了市政府所要求的城市化費用。

檢方還聲稱，通過將項目歸類為翻新而非新建，當地官員能夠加快審批速度並降低建築商的成本，從而給市政當局和國家帶來了經濟損失，文件顯示。

意大利金融警察的上校伊萬·阿馬圖羅正在調查這些涉嫌違規行為，他對路透社表示：“作為執法機構，我們關注的是核實在城市規劃許可證發放過程中是否對公共行政實施了犯罪。” “我們必須評估是否對國家財政造成了經濟損失。”

文件還顯示，被視為新建項目的開發商需要提供比翻新項目更繁重的社會投資，例如大型綠地或自行車道。

自2014年以來，米蘭當局已批准7000個建築的改建或翻新，市議會數據顯示。在2010年至2023年間建造的882棟住宅樓中，只有372棟被歸類為新建建築。

根據知情人士的説法，米蘭市對新建項目收取的費用至少是改建項目的三倍。進行改建還可以享受税收減免。

來自房地產協會的奧裏安娜表示，1942年頒佈的國家法律是在戰爭時期為幫助城市擴展而制定的，並在1967-68年復興，與2001年至2020年實施的較寬鬆立法相沖突。舊法律規定建築的最大高度為25米，除非房地產項目納入更廣泛且更繁重的城市服務計劃。

律師因扎吉拒絕了地方管理者走捷徑的指控，稱市政府對每個項目的審查時間在9到12個月之間。他補充説，建築商支付了所需的費用。

威尼斯大學的城市規劃教授基亞拉·馬佐萊尼表示，米蘭市政府一貫要求建築商每位新居民所需的土地和資金少於法律規定的最低標準。

根據馬佐萊尼的研究，在與米蘭規模相當的德國城市慕尼黑，開發商向地方當局支付的房地產項目成本約為30%，而意大利金融首都僅為8%。該研究還強調米蘭缺乏全面的多年代城市規劃。

“法院將會説（米蘭）是否在迎合市場的方向上走得太遠，”智庫Nomisma的常務董事盧卡·東迪説。“但當然必須在市場需求和監管路徑之間找到平衡。”

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額外報道由埃莉薩·安佐林提供，凱斯·維爾撰寫，麗莎·朱卡編輯