加拿大向城市提供資金以刺激住房建設 - 華爾街日報

加拿大自由黨政府在民意調查中處境艱難，部分原因是住房等生活成本問題。圖片來源：卡洛斯·奧索里奧/路透社渥太華訊——面對嚴重的住房短缺問題，加拿大政府正動用數十億加元的專項資金，向各城市提供經濟激勵以取消阻礙住宅建設的分區限制。

加拿大自由黨政府將矛頭直指地方政府法規——這些法規通過限制每宗地塊的單元數與樓層數等措施，試圖提升城市人口容納能力。民調顯示，此舉凸顯了緩解住房危機的緊迫性，當前危機正導致租金漲幅創歷史新高，使渴望購房的加拿大年輕一代陷入困境。

加拿大政府以總額約30億加元的基金為誘餌，吸引各市政府參與改革。住房部長肖恩·弗雷澤表示，該計劃旨在推動增建10萬套住房，並從根本上改變市政分區慣例。各市可自主支配這筆資金，部分城市可選擇減免開發商市政費用以刺激建設，從而彌補財政收入損失。

“在市政分區法規中，禁止在特定社區建造獨棟住宅以外的房屋本就不合理，“弗雷澤接受採訪時表示，“我們長期以來卻視這種規定為常態並予以接受。”

美國同樣面臨住房短缺問題。城市規劃倡導組織美國規劃協會呼籲國會和拜登政府發揮更大作用，敦促市政當局放寬分區限制。包括達拉斯、波士頓、北弗吉尼亞、明尼阿波利斯和俄勒岡州波特蘭在內的大都市區正在考慮或已經修改了分區法規，允許提高建築密度以解決住房供應缺口。

加拿大總理賈斯汀·特魯多上月考察多倫多一處新建住宅項目。圖片來源：卡洛斯·奧索里奧/路透社加拿大豐業銀行經濟學家根據人口普查數據測算，在七國集團中，加拿大的人均住房數量最低。税務諮詢公司RSM加拿大分部的經濟學家吳女士表示，加拿大的建築審批"充斥着繁文縟節”，導致"開發陷入僵局”。她引用世界銀行研究指出，加拿大平均需要249天才能獲得建築許可，而美國和英國平均只需80天。

分析人士和學者表示，分區限制得到了現有房主的支持，因為這些限制有助於維持高房價和家庭財富。研究人員在11月發表於《城市經濟學期刊》的論文《房主政治與住房供應》中指出：“市議員更可能迎合房主需求，因為房主通常是長期居住的選民，而租户不是。“作者稱，在2009至2020年期間，多倫多市議會中代表房主較多選區的議員更可能反對新開發項目。

加劇這一問題的是高利率、該國高昂的勞動力成本以及近期移民激增，這是七國集團經濟體中最高的移民接收量。

賈斯汀·特魯多總理領導的自由黨政府在民意調查中表現不佳，部分原因是住房等生活成本問題。根據加拿大銀行的研究，空置率處於歷史低位。10月份加拿大的租金漲幅達到40年來的最快速度。經過10次加息後，加拿大的房價增長有所放緩，但平均價格仍比五年前高出37%。

“我們需要減少增加[住房]容量的障礙，”加拿大銀行副行長託尼·格拉維爾在上個月的一次演講中表示。他説，如果沒有政策變化，如放寬分區限制，“我們可能會繼續看到與租金和房價相關的通脹組成部分的上行壓力。”

根據官方估計，自由黨政府自己設定的10萬套住房的目標將達不到所需水平。聯邦住房機構加拿大抵押貸款和住房公司表示，到2030年，除了正在考慮的項目外，加拿大還需要額外增加350萬套住房，以使住房達到可負擔水平——定義為住房支出不超過税前收入的三分之一。蒙特利爾銀行資本市場估計，基於當前的人口趨勢，加拿大每三個月需要額外增加17萬套住房，或每年68萬套，以容納新家庭。住房開工數據表明，加拿大2023年全年預計將建造約25萬套住房。

儘管加拿大房價在十次加息後漲幅趨緩，但平均房價仍比五年前高出37%。圖片來源：Cole Burston/Bloomberg News截至目前，弗雷澤已與15個城市及魁北克省達成協議，承諾向這些地區投入19億加元。在安大略省倫敦市，市長喬什·摩根將利用該計劃兑現其競選承諾——他曾在2022年當選時誓言十年內新增5萬套住房。

“該計劃初衷並非必然要為地方議會提供政治掩護，“弗雷澤表示，“不過一些城市（立法者）向我透露，由渥太華牽頭並投入資金改變了政治博弈格局。”

根據加拿大聯邦政府體制，聯邦與市政當局之間不存在正式財政關聯。弗雷澤設立的30億加元基金，是聯邦官員罕見地嘗試直接與加拿大各城市政府達成協議。

弗雷澤最早與阿爾伯塔省卡爾加里市達成的1.706億加元協議，是在市議會經過漫長辯論後表決通過的——該市決定放寬全市分區限制，並加速在三年內建成至少6800套住房。卡爾加里人口較五年前增長約10%，數據顯示該市淨流入居民主要來自安大略省、不列顛哥倫比亞省等加拿大住房成本最高地區。

“資金必須用於改變體系，而不僅僅是建設一個項目，”卡爾加里市議會成員考特尼·沃爾科特表示，他倡導了分區改革。

在11月發表於《城市經濟學期刊》的一篇文章中，研究人員稱，在2009年至2020年期間，代表多房主選區的多倫多市議員更有可能反對新的開發項目。

安大略社區聯盟主席傑夫·凱特爾表示，鑑於住房可負擔性的當前壓力，增加密度是不可避免的。“我們希望這能以敏感的方式進行”並聽取居民意見，居住在多倫多東北部高檔社區萊賽德的凱特爾説。

來自多倫維爾地區的戴夫·尼科爾領導了一羣當地房主，反對在他後院相鄰的地塊上開發一個106套聯排別墅的項目。該團體認為，開發商的計劃不符合分區規定，並且存在污水流入當地小溪的風險。

“我們確實需要更多住房。我對此毫無異議，”尼科爾説。他表示，他主要擔心的是，急於儘可能快地建造更多單元可能會讓開發商“試圖建造最便宜的垃圾，並以百萬美元的價格出售。”

寫信給保羅·維埃拉，郵箱：[email protected]

刊登於2024年1月12日印刷版，標題為“加拿大鼓勵其城市建造住房”。