《華爾街日報》税務問題：現在出售我們的房子，還是等到其中一人去世？

我和妻子目前共同擁有我們的主要住所。1989年，我們花費8萬美元購買了地塊，並花費21萬美元建造房屋。如今該房產估值已達95萬美元，這將觸及50萬美元的資本利得免税上限。[在我們都健在時]出售房產似乎並不明智。我是否忽略了什麼？——約翰·蓋格，68歲

對許多美國人而言，住宅是最重要的資產。正如蓋格夫婦的經歷所示，近幾十年來房產價值大幅攀升。

這位退休製造業高管正面臨一個常見的遺產規劃難題：出售住宅的税務影響可能天差地別**，**具體取決於出售時機或是否留給繼承人。當然，此類問題不僅涉及税務考量，還包括房屋維護成本及替代居所選擇。

這對夫婦1989年在北卡羅來納州希科裏建造了他們的湖畔夢想之家並居住至今。當前Zillow最高估值達100萬美元，這意味着可能產生鉅額資本利得税。長期資本利得税最高税率為20%，高收入申報者還需額外繳納3.8%的附加税。

幸運的是，税法有兩項助力決策的條款。其一是住宅銷售免税政策，允許房主在出售住宅時免除部分利潤的税款——單身申報者最高可免除25萬美元資本利得税，聯合申報的已婚夫婦最高可免除50萬美元。

另一項規定指出，當業主去世並將房產留給繼承人時，資本增值部分可被視作歸零重置。這被稱為"税基遞升"，意味着繼承人僅需就房屋價值超過業主去世時公允市場價的部分繳納資本利得税。

蓋格夫婦需要詳細計算不同售房方案下的税務影響。“許多房主對税務後果存在固有認知，但實際情況可能截然不同，“華盛頓特區McDermott Will & Emery律所的遺產規劃與税務律師凱特琳·奧爾表示。

是否應在夫妻雙方健在時出售房產？

首先需計算房屋增值收益。奧爾強調：“必須明確房屋增值與應税收益並非同一概念。“假設蓋格夫婦以100萬美元售出當年29萬美元購入的房產，表面增值71萬美元，但實際應税收益應為售價減去調整後基數（包含購房成本、裝修等資本性支出及特定銷售費用）。

税務申報所需關鍵材料

保存資本性支出的憑證至關重要。蓋格先生正在整理舊檔案，尋找可增加房屋税基的裝修收據。美國國税局523號出版物列舉了符合要求的改進項目，如外牆翻新、露台建造或管道工程。“若被審計，必須向國税局提供證明文件，“奧爾提醒道。

如何符合房屋銷售免税條件

要獲得房屋銷售免税資格，您必須在出售前的五年內擁有該房產並將其作為主要住所居住至少24個月。對於已婚夫婦，只需其中一方滿足所有權要求，但雙方都必須滿足居住測試。

配偶一方去世後的税務問題

蓋格想知道是否值得等到他或妻子去世後再出售房產。在包括北卡羅來納州在內的大多數州，對於夫妻共同擁有的房產，房產基礎值的一半會在第一位配偶去世時按當時的公平市價上調，這有助於減少最終的税單。另一半則保持原始基礎值（根據任何改進進行調整），直到倖存配偶去世。

如果未再婚的倖存配偶在第一位配偶去世後兩年內出售房產，倖存者可能仍可使用房屋銷售免税政策，免除高達50萬美元的銷售收益。

在加利福尼亞和德克薩斯等共有財產州，税務優勢更為顯著。第一位配偶去世後，整個房產的基礎值都會按公平市價上調。

將房產保留至去世是最徹底的避税手段之一。

編者按：税務季將於週一拉開帷幕，我們的新税務建議專欄也隨之啓動。《華爾街日報》税務記者勞拉·桑德斯和阿什莉·埃貝林將回答讀者提問（您可以通過本文下方的表格提交問題）。讀者不應將這些回答視為税務建議，應根據個人情況諮詢税務專業人士。

寫信給阿什莉·埃貝林，郵箱：[email protected]