《華爾街日報》：紐約租金管制引發的銀行恐慌

自紐約社區銀行（NYCB）報告房地產貸款出現驚人鉅額虧損以來，地區性銀行股價大幅下挫。別把這輪小型銀行危機僅僅歸咎於資不抵債的寫字樓，真正的罪魁禍首是奧爾巴尼市極具破壞性的租金管制法規。

紐約社區銀行上月披露5.52億美元信貸損失，其中第四季度1.85億美元壞賬主要來自兩筆寫字樓和公寓樓貸款。這些損失遠超投資者預期。但更令市場擔憂的是該行370億美元的多户住宅貸款組合，其中約半數涉及紐約租金管制公寓。

該行警告稱，其180億美元租金管制貸款中有14%面臨違約風險。由於近期租金管制房產成交價較購入價折價30%至60%，最終損失可能更為慘重。據估算，這類房產價值已縮水約750億美元。

紐約社區銀行去年春天收購了破產的簽名銀行存款及部分貸款。但聯邦存款保險公司始終難以為其150億美元主要依託紐約租金管制房產的貸款找到接盤方，最終在去年秋季以約四折價格賤賣。為何這些貸款會淪為有毒資產？

這要歸咎於奧爾巴尼的民主黨人——他們在2019年限制房東通過漲租支付裝修費用及解除租金穩定公寓管制的能力。這類公寓佔全市出租房源近半數。以往當租金超過2800美元/月且租客搬離時，房東可改按市場價出租，如今這一通道已被徹底堵死。

一個結果是，房東們將租金管制公寓撤出市場，寧願空置也不願承擔無法收回的維護和改善費用。供應緊張推高了非管制市場的租金——這也是曼哈頓市場平均月租金在過去兩年飆升30%的原因之一。

對未來租金的較低預期也大幅降低了房產價值。那些以低利率發放的建築貸款——NYCB租金管制貸款組合的平均利率為3.85%——也將在未來幾年面臨再融資。一些資不抵債的業主可能會選擇退出。NYCB的租金管制貸款組合可能是一顆滴答作響的定時炸彈。

與此同時，該銀行需要籌集更多資金以滿足更嚴格的監管要求，此前它一躍躋身大型地區性銀行之列。其對Signature銀行的收購意味着它必須遵守針對資產超過1000億美元銀行的更嚴格審慎規則。美聯儲還提議加強對地區性銀行的標準。

彭博新聞上週報道稱，NYCB正尋求轉移其住房抵押貸款風險並出售資產以籌集資金。穆迪也將該銀行的信用評級下調至垃圾級，自公佈第四季度收益以來，其股價已下跌超過50%。NYCB的困境拖累了其他地區性銀行的股價。

直到最近，很少有投資者意識到紐約租金管制法規的財務影響。NYCB的困境提醒我們，糟糕的政府政策是金融不穩定的根源。還有哪些風險可能就隱藏在我們眼皮底下？

照片：布倫丹·麥克德米德/路透社刊登於2024年2月12日印刷版，標題為《紐約租金管制銀行的恐慌》。