《華爾街日報》：一棟上世紀30年代紐約建築的綠色改造內幕

紐約市一座近百年曆史的辦公樓正在進行大規模改造以減少排放。這項耗資3500萬美元的項目可能成為全美業主的藍圖——或警示。

這棟17層建築地下室的鍋爐將被拆除，環繞每層樓的鑄鐵散熱器也將一併移除。取而代之的是冰箱大小的熱泵，它們將通過新安裝的散熱器循環調節管道中的水温來控制整棟樓的温度。

這項耗時約十年的工程，展現了全美數千棟建築業主面臨的艱鉅挑戰。碳核算公司nZero數據顯示，到2030年，全美將有超過12個城市實施建築排放法規。

僅紐約一地，根據2023年市政府分析，為符合新出台的排放上限法規而改造約1.5萬處房產，預計耗資120億至150億美元。

高昂成本部分源於紐約老舊的建築存量——許多建築建於燃油和天然氣供暖系統盛行的年代。例如正在改造的曼哈頓下城哈德遜街345號大樓建於1931年，其厚重的混凝土樓板最初是為承載印刷機和西爾斯郵購工廠設備而設計。新系統的改造將隨着租約到期分階段實施。

其業主們正押注這項改造將帶來回報。除了大幅降低能源成本外，他們預計更環保的空間將獲得更高的租金。

“我們看到租户的需求，一股浪潮即將到來，“全球房地產投資管理公司Hines的高管、該建築業主之一邁克·伊佐表示。

新系統還意味着避免了高額罰款。該公司估計，如果不進行這些改造，從2030年開始，該建築每年將面臨44萬美元的税收罰款。

對於所有建築業主來説，投資此類改造的決定並不那麼明確。疫情使遠程辦公成為常態後，房東們已經在努力填補空置的辦公空間。更高的利率壓低了建築價值，使得抵押貸款再融資更加昂貴。

全面改造

哈德遜街345號的改造在一個關鍵方面與眾不同。

該建築正與旁邊新建的一處物業相連，後者可以有效地充當電池。在新建築地下約120英尺處，業主們鑽了一個蓄水池，可以以穩定的温度儲存水，這樣在建築間循環前就不需要過多加熱或冷卻。

夏季時，建築的熱泵冷卻循環水以吸收熱量。這些水在此過程中變暖，可被送入地下蓄水池儲存並保温。當室外變冷時，這些水可被重新抽入管道，為供暖時無需過多加熱。

樓層之間的管道相互連接，使得多餘的供暖和製冷能在其間轉移，從而進一步節約能源。

該市其他幾處物業也計劃建造類似蓄能系統以降低能源成本。

新建築還採用內嵌管道的混凝土樓板替代傳統暖氣片來實現空間調温。其節能系統耗資1200萬美元。兩棟建築的通風系統通過回收廢氣中的能量實現節能。

待2030年左右舊樓改造完成後，海因斯預計其年排放量將至少減少70%。大部分節能效果來自建築供暖需求的降低——這一能耗幾乎將被完全消除。

投資回報

並非所有紐約業主都在爭相改造物業。

根據市政府數據，約1400棟建築依據近期能耗情況，可能從明年首個合規期開始面臨年度罰款。自今年三月以來，業主已主動申報了409個減排改造項目。

海因斯暫無法預估改造投資的回收週期。但政府減排激勵政策可幫助抵消部分成本。

紐約州為包括哈德遜街辦公樓在內的7棟老舊建築綠色改造提供了超1.3億美元資金，約佔總投資16%。

拜登總統的氣候法案為地熱項目提供豐厚税收抵免。海因斯表示正在評估自身是否符合相關計劃要求。

無論如何，該公司預計隨着各企業尋求減少碳足跡，這座建築翻新後的空間將供不應求。根據商業地產服務公司CBRE2022年的一項研究，獲得節能和其他環保標準認證的建築平均租金比未認證建築高出31%。

此外，海因斯公司的伊佐表示，考慮到建築產生的排放，向更環保建築的轉型是不可避免的。

“這是你遲早必須面對的大問題，”他説。

聯繫作者肖恩·希夫萊特，郵箱：[email protected]