華登嘉苑熱銷分析師：高檔私宅市場仍有潛力 | 聯合早報

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2024-03-23

在降温措施和私宅市場疲軟背景下，新高檔私宅項目華登嘉苑（Watten House）和降價後重新推出的Cuscaden Reserve獲得不錯反響。分析師認為，政府短期內不會放寬房地產降温措施，豪宅市場仍面臨挑戰。不過，本地買家有足夠興趣和資金支撐，那些位置優越、價格合理的項目仍具潛力。

華登嘉苑自去年11月開放預覽以來，截至3月16日已售出74%的單位，約95%的買家是新加坡公民和永久居民，其餘5%的買家主要來自美國和瑞士。

與一般私宅銷售不同，華登嘉苑在正式開盤前，經歷長達近四個月的預覽期，過半的單位在預覽首日就已售出。對此，合登（Huttons）數據分析高級總監李思德接受本報採訪時説，這是豪宅項目的常見做法——先對目標買家進行篩選分析，再邀請他們單獨參觀項目，以保證隱私和購買體驗。

大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究官麥俊榮受訪時説，由於能負擔起豪宅的買家相對較少，發展商會通過較長的預覽期來找到目標買家，在降温措施之前，一些項目甚至在開售前會到上海、香港、雅加達等地路演，吸引買家。

博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩認為，華登嘉苑取得很好的成績，其他發展商下來可能也會採取這種長預覽期模式。

延伸閲讀

[農曆新年假期影響 2月新私宅銷量環比跌47%

](https://hk.outputnews.com/2024/zaobao/news_2024_03_15_670357) [報告：本地高檔私宅交易量去年跌兩成市場今年料回升

](https://hk.outputnews.com/2024/zaobao/news_2024_01_09_656975) 受訪分析師普遍認為，華登嘉苑優越的地理位置和項目本身的稀缺性，推動了它強勁的銷售。

而烏節區豪宅項目Cuscaden Reserve重新推出後熱銷，則主要歸功於大幅降價。今年3月，該項目將售價調低約20%後重新推出79個單位，截至3月16日售出46個。在重新推出前的四年多里，該項目192個單位中僅有12個售出。

發展商降價或迫於額外買方印花税（ABSD）期限將近的壓力。這一地塊在2018年購買，根據規定，對於五年或五年半（疫情期間）銷售期內未售出的單位，發展商可能需要支付佔土地價15%的ABSD。據《海峽時報》報道，該項目已獲得延期，將ABSD期限延至2024年。

除了Cuscaden Reserve外，本地還有十多個項目可能在今年面臨ABSD期限的壓力。對於這些項目是否會降價出售，受訪分析師認為，其他項目所剩單位不多，壓力不大，料不會大幅降價。

黃秀瑩指出，Cuscaden Reserve較為特殊，此前僅售出12個單位，而且附近的烏節林蔭道（Orchard Boulevard）地段下來將推出新項目，對它造成很大壓力。

烏節林蔭道地段上月由華業集團（UOL）與新加坡置地（Singapore Land Group）的合資公司標得，地價相當於容積率每平方英尺1617元，比Cuscaden Reserve地段得標尺價2377元，低了32%。

黃秀瑩補充説，儘管發展商都希望在ABSD期限前售出項目，但還有其他考慮因素。一方面，政府在最新財政預算案中調低針對發展商的ABSD支付率，另外，如果拿地價格本身較低，他們也可能選擇支付ABSD，而非降價。

麥俊榮説，其他發展商也可能降價，但幅度不會這麼大，他們可能通過調高給房產經紀的佣金等方式來促銷。

今年核心中央區（CCR）預計將推出多個高檔私宅項目，包括濱海景苑（Marina View Residences）、Skywaters Residences、鉑海峯（Newport Residences）、One Leonie Residences和One Sophia等。

SRI研究與數據分析部主管莫漢（Mohan Sandrasegeran）對今年的高檔私宅市場持樂觀態度。“華登嘉苑熱銷，説明了即使在經濟挑戰和降温措施影響下，高檔私宅市場仍具有持久的魅力和韌性。”

麥俊榮則認為，政府在大選前不會放寬對外國人的購房限制，再加上經濟的不確定性，豪宅市場需求不會像大眾私宅那樣強勁。“經濟和就業市場正面臨挑戰。裁員越來越普遍，工作和收入的不確定性可能會抑制新加坡人的住房需求，包括升級到更貴住宅的願望。”

星期四（21日）萊坊（Knight Frank）拍賣會的冷清表現或可印證這一點。本次拍賣的16個房產流標，其中包括配備私人泳池的瑞吉居（St Regis Residences）五卧房單位，儘管它的要價調低14%至1550萬元，依然無人問津。

李思德認為，雖然豪宅市場面臨挑戰，但若發展商在適當地點提供適當產品，還是會吸引買家。

他還觀察到，外國購房者減少後，永久居民購房者增多。據合登數據分析統計，去年6月至12月的私宅買家中，永久居民佔比為18.7%，今年前兩個月這一比率已增至23.7%。“這可能意味着更多外國買家在購房前，會選擇申請成為永久居民。”