分析：裕廊湖區要吸引更多租户 與市中心租金差距須更大 | 聯合早報

上週招標截止的裕廊湖區（Jurong Lake District）地段包括約157萬平方英尺的辦公樓面積，將成為中央商業區以外最大的商業區，這未來有助加快我國辦公樓去中心化的步伐。

不過分析師認為，要吸引更多租户搬到市中心以外，租金差異要更大。

為了讓辦公地點靠近居住區，緩解交通擁堵和減少國人上班通勤時間，自1990年代開始，我國便將辦公空間從中央商業區分散到全島各地，如諾維娜、巴耶利峇、兀蘭、淡濱尼和裕廊東等。世邦魏理仕（CBRE）早前一份有關市區外辦公樓的報告説，這些地區的辦公樓佔全島整體供應的24%。

去年6月，政府在裕廊湖區推出地段，供主發展商（master developer）建造一個綜合發展項目。項目竣工後，屆時會有1700個住宅單位，超過14萬6000平方公尺（約157萬平方英尺）的辦公空間，以及7萬3000平方公尺（約79萬平方英尺）的零售、酒店或社區用途的配套設施，地段吸引五大房地產公司合組財團投標。未來的裕廊湖區勢必取代巴耶利峇中心，成為在中央商業區以外最大的商業區。

與我國城市規劃目標類似的香港，有三分之一的甲級辦公樓位於非中央集中區。在近年不斷改善基礎設施後，九龍東已經取代中環中央商業區，成為有最多甲級辦公樓的地區。

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[甲級辦公樓月租今年首季環比漲1.3% 創15年新高

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_03_28_672790) [本地迄今面積最大地段 裕廊湖區僅吸引一財團兩投標書

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_03_27_672620) 世邦魏理仕報告指出，分散在香港中央區以外的辦公樓，租金可以比中環的辦公樓便宜75%，租金差距大因此吸引了跨國公司如安永（EY）、貝克麥肯思國際律師事務所（Baker McKenzie）和瑞士私人銀行寶盛銀行（Julius Baer）進駐。

反觀新加坡有近80%的各級辦公樓都位於中央商業區內，而且租金與市區外辦公樓的租金價差則只有45%。一些較優質的空間，兩個地區的租金差異更是下降至20%到30%，吸引力不比香港的辦公樓。

分析：要吸引更多租户 與市中心租金差距須更大

世邦魏理仕認為，要鼓勵本地租户搬到市中心以外的辦公樓，租金必須有30%至50%的差距（即比市中心租金低30%至50%），但如果要快速填滿大型項目空間，租金差距就必須更大，尤其是在租户必須承擔裝修費用的情況下。

不過，好在新加坡有商業園，它與中央商業區的租金差異高達50%至60%，能吸引符合條件的租户。

在中央商業區以外地區提供辦公樓供應雖然增加了租户的選擇，不過，報告披露，跨國企業仍傾向於在黃金地段尋找辦公樓，尤其是在人才競爭激烈的領域。

以濱海灣一帶為例，進駐的銀行與金融業、科技與資訊通信科技業公司最多，法律與會計也積極在市中心找尋辦公空間。

市區外辦公樓地點則吸引那些喜愛市郊方便和生活方式的租户，更重要是這些辦公樓符合經濟效益。

選擇進駐市郊的行業多元，包括交通與倉儲、建築與工程和公共部門。報告指出，永續與環境發展部正在商討於裕廊湖區建造新的辦公大樓。

另一方面，政府自2017年以來便停止在中央商業區內推出全新地段供發展辦公樓，改而鼓勵老舊的中央商業區革新，成為新的混合用途區域。為達到目的，政府在2019年推出獎勵措施，鼓勵現有的舊辦公樓大廈重新發展，並結合酒店或住宅項目以吸引更多的留宿人口和建造更多的設施組合。

若在中央商業區注入供應 可彌補去中心化策略不足

雖然政府聚焦辦公樓去中心化，世邦魏理仕認為需要一個平衡策略。從2023年至2028年之間，核心中央商業區的辦公樓供應將比過去10年的完工量低65%，加上辦公樓業主採納政府的獎勵措施，把老舊辦公樓發展為混合用途項目，辦公樓的供應將進一步減少，到2030年，中央商業區的辦公樓供應會面臨供應短缺。

報告也認為，完全專注辦公樓分散，會導致政府與企業對位於黃金地段和核心地段的需求看法脱節。從長遠來看，中央商業區因為集中的地理位置和廣泛的交通基礎設施，仍會是重要的活動中心。

因此，為確保新加坡商業環境的競爭力，併為未來租户提供更多選擇，需要在中央商業區注入供應，以彌補去中心化策略的不足。