星展：永久證券票息率重置或使REIT派息減少 | 聯合早報

在當前高利率環境下，一些新加坡房地產投資信託未來三年可能重置永久證券的票息率，可導致每單位派息減少，最多達4%。

星展集團研究星期四（4月11日）發佈報告，分析永久證券（Perpetual Securities）下來兩三年對本地房地產投資信託（REIT）的影響。

在過去10年低利率環境中，永久證券是受歡迎的混合型金融工具，它可幫助REIT分散融資基礎。永久債券如普通債務般定期支付利息，但在賬目上被記錄為股權而非債務，為REIT提供了額外債務空間。永久證券一般在發行五年後要贖回或重置（reset）票息率，重置的票息率和基準利率掛鈎。

星展指出，在當今高利率環境下，成本略高於普通債務的永久證券吸引力有所減少，並且在重置時可能會影響REIT派息能力。

考慮到定期貸款成本可能低於永久證券，對於大部分REIT來説，最佳選擇將是發行新債務來贖回永久證券。

延伸閲讀

[凱德騰飛房地產信託去年每單位派息減4％

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_02_02_661940) [理財錦囊：對比房地產估值 在REIT市場“撿漏”

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_04_07_674439) 然而，考慮到每個REIT都有特有情況，適合的應對措施除了接受利率重置或發行新債務進行贖回，還包括出售資產以償還永久證券。

投資者應關注永久證券佔股本比率較高的REIT

永久證券佔總股本百分比最高的REIT是寶澤亞太房地產投資信託（AIMS APAC REIT）、聯實全球商業信託（Lendlease Global Commercial REIT），以及ESR樂高房地產投資信託（ESR-Logos REIT）。

寶澤亞太房地產投資信託和ESR樂高房地產投資信託去年進行股權融資，並以遠高於估值的價格出售幾項收益較低的資產。這降低它們的負債率，提供充足債務空間。如果這兩家REIT能夠以低於現有永久證券利率的成本發行新債，它們將能夠節省一些融資成本。

星展的分析顯示，寶澤亞太房地產投資信託若重置永久證券，票息率可能上升2.56個百分點，2026財年每單位派息（DPU）最多減少4%。

另一方面，投資者應關注聯實全球商業信託。它的永久證券佔股本比率較高，約為18%。然而，信託當前市賬率為0.75倍，如果能以賬面價值或更高價格出售資產降低負債，將會增加淨資產價值，從而提高財務靈活度。

得益於龐大資產規模，凱德騰飛房地產信託（CapitaLand Ascendas REIT）和凱德雅詩閣信託（CapitaLand Ascott Trust）在管理永久證券方面預計最靈活。它們若發行新債贖回永久證券後，仍可保持低於40%的負債率。此外，它們也可以從投資組合中出售表現欠佳資產以贖回永久證券。

即便在最不利的情況下，要將永久證券重置為當前利率，考慮到永久證券在這兩個信託股權基礎中所佔比率相對較低，對資本結構影響也將是微乎其微的。