星展:永久證券票息率重置或使REIT派息減少 | 聯合早報
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在當前高利率環境下,一些新加坡房地產投資信託未來三年可能重置永久證券的票息率,可導致每單位派息減少,最多達4%。
星展集團研究星期四(4月11日)發佈報告,分析永久證券(Perpetual Securities)下來兩三年對本地房地產投資信託(REIT)的影響。
在過去10年低利率環境中,永久證券是受歡迎的混合型金融工具,它可幫助REIT分散融資基礎。永久債券如普通債務般定期支付利息,但在賬目上被記錄為股權而非債務,為REIT提供了額外債務空間。永久證券一般在發行五年後要贖回或重置(reset)票息率,重置的票息率和基準利率掛鈎。
星展指出,在當今高利率環境下,成本略高於普通債務的永久證券吸引力有所減少,並且在重置時可能會影響REIT派息能力。
考慮到定期貸款成本可能低於永久證券,對於大部分REIT來説,最佳選擇將是發行新債務來贖回永久證券。
延伸閲讀
[凱德騰飛房地產信託去年每單位派息減4%
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然而,考慮到每個REIT都有特有情況,適合的應對措施除了接受利率重置或發行新債務進行贖回,還包括出售資產以償還永久證券。
投資者應關注永久證券佔股本比率較高的REIT
永久證券佔總股本百分比最高的REIT是寶澤亞太房地產投資信託(AIMS APAC REIT)、聯實全球商業信託(Lendlease Global Commercial REIT),以及ESR樂高房地產投資信託(ESR-Logos REIT)。
寶澤亞太房地產投資信託和ESR樂高房地產投資信託去年進行股權融資,並以遠高於估值的價格出售幾項收益較低的資產。這降低它們的負債率,提供充足債務空間。如果這兩家REIT能夠以低於現有永久證券利率的成本發行新債,它們將能夠節省一些融資成本。
星展的分析顯示,寶澤亞太房地產投資信託若重置永久證券,票息率可能上升2.56個百分點,2026財年每單位派息(DPU)最多減少4%。
另一方面,投資者應關注聯實全球商業信託。它的永久證券佔股本比率較高,約為18%。然而,信託當前市賬率為0.75倍,如果能以賬面價值或更高價格出售資產降低負債,將會增加淨資產價值,從而提高財務靈活度。
得益於龐大資產規模,凱德騰飛房地產信託(CapitaLand Ascendas REIT)和凱德雅詩閣信託(CapitaLand Ascott Trust)在管理永久證券方面預計最靈活。它們若發行新債贖回永久證券後,仍可保持低於40%的負債率。此外,它們也可以從投資組合中出售表現欠佳資產以贖回永久證券。
即便在最不利的情況下,要將永久證券重置為當前利率,考慮到永久證券在這兩個信託股權基礎中所佔比率相對較低,對資本結構影響也將是微乎其微的。