陳婧：讓樓市政策再飛一會兒 | 聯合早報

過去這個週末，上海住家小區的陌生面孔變多了。設在小區裏的房產中介所也熱鬧起來，穿着西裝的中介步履匆匆地帶着客户進進出出，一派忙碌。

中國央行上週五（5月17日）“四箭齊發”，通過下調住房公積金貸款利率、取消個人房貸利率政策下限、降低房貸首付比率下限，以及鼓勵地方政府收購存量房屋，提振持續低迷的房地產市場。

這是本輪樓市下跌以來力度最大的一套政策組合拳，無論是降至歷史最低的15％首付比率，還是市場期待已久的“國家隊”出口去庫存，都表明決策層帶領樓市脱困的決心和迫切。

儘管上述政策還沒全面落地，但新政發佈後首個週末，各地樓市已經熱鬧起來。據市場機構統計，上週末北京有超過2000套二手房成交，基本達到“小陽春”熱度；深圳同期成交的新房環比前一個週末上漲90％，二手房成交環比上揚60％。

上海和廣州的中介也反饋，上週末到訪詢價的買家明顯增加，一些新樓盤售樓處人頭攢動。由於要求看房的客户太多，中介們甚至忙得沒時間吃飯。

延伸閲讀

[中國大型銀行響應官方房產救市舉措 學者：未來三個月是關鍵期

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_05_23_684021) [路透社調查估計中國新房價格跌5% 房產銷售縮10%

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_05_22_683766) 毫無疑問，一系列重磅政策迅速調動了市場情緒，讓部分原本持觀望態度的買家加快了步伐。但隨之而來的問題是，這樣的熱度能持續多久？

在新政推動的看房熱潮中，有些中介建議買家“再等一等，別急着上車（買房）”。潛台詞是，樓市還會繼續跌，迫使決策層出台力度更大的寬鬆政策。

不少中國網民也對新政效果持保留意見。有觀點認為，購房首付比率降低，意味着每月還貸額增加。如果房價繼續下跌，跌幅超過首付的15％，就相當於幫銀行白打工。一旦房貸斷供，不僅要面對房產被拍賣的風險，個人也得繳納罰金。

有網民調侃：“我缺的是三四十萬元的首付嗎？我缺的是三四十年的穩定收入。”還有人説：“堅持就是勝利，沒準再等一陣就能零首付購房了。”

這些“潑冷水”發言，折射出民間對房地產行業的信心依然脆弱。即便有重磅政策加持，人們也不敢確定樓市是會立即反彈，還是繼續探底。雖然短期興趣被激活，但若長期觀望情緒依然濃厚，也可能限制新政發揮作用。

單從政策面看，本輪樓市新政力度空前，將對市場產生深遠影響。但幾天來各地落實的進度，就凸顯政策的執行難度不一。

據房地產研究機構克而瑞統計，截至星期三（22日），24個調研城市中已有11個下調首付比率，但降低房貸利率下限的只有合肥、長沙、武漢和青島。這是因為下調首付比率有助於推動銀行貸款業務增長，但調低利率則會壓縮銀行盈利空間。這也是為什麼央行在取消全國層面房貸利率政策下限時，允許各地銀行應結合自身經營狀況和客户風險狀況等因素，確定具體利率水平。

而最受房企關注的收儲庫存房屋，至今還沒有城市跟進。儘管上週杭州臨安宣佈將在當地收購一批商品房用作公共租賃住房，但據機構測算，此次收購規模預計不足200套，難以有效消化當地積壓的大量庫存。

央行為支持地方收購存量住房提供了3000億元（人民幣，下同，559億新元）再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。但市場普遍認為，要消化當前市面上的存量商品房，至少需要投入1萬億元，多數分析師的預估值介於2萬億至5萬億元。

此外，這類再貸款須在五年內償還，而通過出租收購住宅實現收支平衡並非易事，更不要説許多地方政府如今負債累累，財政早已捉襟見肘。高層在鼓勵地方政府收購存量房產的同時，也不忘補充“應從實際出發”、“以需定購，酌情以合理價格”，似乎在暗示中央不會加碼援助，各地應量力而行。

“國家隊”收儲存量房屋將緩解開發商流動性危機，這項政策對房企信心的提振作用，從陸港地產股上週以來的大幅攀升可見一斑。但救助方案的規模不及預期，地方政府如何獲取購房所需資金也尚未明確，對房企能起到多大支持力度，還要打個問號。

和2008年與2015年時的樓市低谷相比，本輪樓市低迷時間更長，要化解的矛盾更多更復雜。歸根結底，投資者對市場缺乏信心，是因為對中國經濟前景預期不足；消費者不敢進場買房，是因為不確定個人工作和收入能否穩定。僅憑几條政策難以抵禦宏觀層面的逆風，冰凍三尺的樓市需要更長時間來回暖。

這輪政策彈藥出膛後，一些買家聞風而動，但更多買家仍在靜觀其變。從官方到市場，都對這一輪新政的效果拭目以待，從而決定下一步怎麼走。就讓政策再飛一會兒。