陳婧:讓樓市政策再飛一會兒 | 聯合早報
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過去這個週末,上海住家小區的陌生面孔變多了。設在小區裏的房產中介所也熱鬧起來,穿着西裝的中介步履匆匆地帶着客户進進出出,一派忙碌。
中國央行上週五(5月17日)“四箭齊發”,通過下調住房公積金貸款利率、取消個人房貸利率政策下限、降低房貸首付比率下限,以及鼓勵地方政府收購存量房屋,提振持續低迷的房地產市場。
這是本輪樓市下跌以來力度最大的一套政策組合拳,無論是降至歷史最低的15%首付比率,還是市場期待已久的“國家隊”出口去庫存,都表明決策層帶領樓市脱困的決心和迫切。
儘管上述政策還沒全面落地,但新政發佈後首個週末,各地樓市已經熱鬧起來。據市場機構統計,上週末北京有超過2000套二手房成交,基本達到“小陽春”熱度;深圳同期成交的新房環比前一個週末上漲90%,二手房成交環比上揚60%。
上海和廣州的中介也反饋,上週末到訪詢價的買家明顯增加,一些新樓盤售樓處人頭攢動。由於要求看房的客户太多,中介們甚至忙得沒時間吃飯。
延伸閲讀
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毫無疑問,一系列重磅政策迅速調動了市場情緒,讓部分原本持觀望態度的買家加快了步伐。但隨之而來的問題是,這樣的熱度能持續多久?
在新政推動的看房熱潮中,有些中介建議買家“再等一等,別急着上車(買房)”。潛台詞是,樓市還會繼續跌,迫使決策層出台力度更大的寬鬆政策。
不少中國網民也對新政效果持保留意見。有觀點認為,購房首付比率降低,意味着每月還貸額增加。如果房價繼續下跌,跌幅超過首付的15%,就相當於幫銀行白打工。一旦房貸斷供,不僅要面對房產被拍賣的風險,個人也得繳納罰金。
有網民調侃:“我缺的是三四十萬元的首付嗎?我缺的是三四十年的穩定收入。”還有人説:“堅持就是勝利,沒準再等一陣就能零首付購房了。”
這些“潑冷水”發言,折射出民間對房地產行業的信心依然脆弱。即便有重磅政策加持,人們也不敢確定樓市是會立即反彈,還是繼續探底。雖然短期興趣被激活,但若長期觀望情緒依然濃厚,也可能限制新政發揮作用。
單從政策面看,本輪樓市新政力度空前,將對市場產生深遠影響。但幾天來各地落實的進度,就凸顯政策的執行難度不一。
據房地產研究機構克而瑞統計,截至星期三(22日),24個調研城市中已有11個下調首付比率,但降低房貸利率下限的只有合肥、長沙、武漢和青島。這是因為下調首付比率有助於推動銀行貸款業務增長,但調低利率則會壓縮銀行盈利空間。這也是為什麼央行在取消全國層面房貸利率政策下限時,允許各地銀行應結合自身經營狀況和客户風險狀況等因素,確定具體利率水平。
而最受房企關注的收儲庫存房屋,至今還沒有城市跟進。儘管上週杭州臨安宣佈將在當地收購一批商品房用作公共租賃住房,但據機構測算,此次收購規模預計不足200套,難以有效消化當地積壓的大量庫存。
央行為支持地方收購存量住房提供了3000億元(人民幣,下同,559億新元)再貸款,可帶動銀行貸款5000億元。但市場普遍認為,要消化當前市面上的存量商品房,至少需要投入1萬億元,多數分析師的預估值介於2萬億至5萬億元。
此外,這類再貸款須在五年內償還,而通過出租收購住宅實現收支平衡並非易事,更不要説許多地方政府如今負債累累,財政早已捉襟見肘。高層在鼓勵地方政府收購存量房產的同時,也不忘補充“應從實際出發”、“以需定購,酌情以合理價格”,似乎在暗示中央不會加碼援助,各地應量力而行。
“國家隊”收儲存量房屋將緩解開發商流動性危機,這項政策對房企信心的提振作用,從陸港地產股上週以來的大幅攀升可見一斑。但救助方案的規模不及預期,地方政府如何獲取購房所需資金也尚未明確,對房企能起到多大支持力度,還要打個問號。
和2008年與2015年時的樓市低谷相比,本輪樓市低迷時間更長,要化解的矛盾更多更復雜。歸根結底,投資者對市場缺乏信心,是因為對中國經濟前景預期不足;消費者不敢進場買房,是因為不確定個人工作和收入能否穩定。僅憑几條政策難以抵禦宏觀層面的逆風,冰凍三尺的樓市需要更長時間來回暖。
這輪政策彈藥出膛後,一些買家聞風而動,但更多買家仍在靜觀其變。從官方到市場,都對這一輪新政的效果拭目以待,從而決定下一步怎麼走。就讓政策再飛一會兒。