新加坡REIT今年來共脱售14項資產 超過收購次數 | 聯合早報

高利率環境下，今年迄今新加坡REIT共宣佈14項資產脱售，而收購僅有10次，不過收購總額超過脱售額。

新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）最近在一份報告中指出，本地房地產投資信託（REIT）今年來已脱售15億元資產。相比下，總收購額約為16億元。

大多數脱售的資產來自新加坡和澳大利亞，並以高於最新估值的溢價出售。這些資產脱售表明信託繼續優化各自投資組合，以降低槓桿率，增強資產負債表，並將資本回收用於資產提升或其他收益更高的機會。維傑認為，這種策略在當前市場條件下是正確的做法。

收購方面交易主要關乎海外市場。這是因為在資本化率上升的背景下，海外資產過去幾年估值大幅下降，收益率有所提高。維傑預計下半年收購活動將進一步放緩，全財年總價值可能低於去年的32億元。如果央行實行更多降息，將有利於信託籌集資本和進行增值收購機會，因此明年收購活動可能出現反彈。

分析師：REIT本財年每單位派息料續下降

維傑預計，REIT的2024財年每單位派息（DPU）將繼續下降，在2025財年恢復。這是因為高利率環境比預期更持久，利息成本壓力持續，全財年水平預計比原先預估高出約20到30個基點。有鑑於此，維傑把本財年每單位派息預測調低了約2%到5%，並預計利息成本壓力將在本財年年底達到峯值，在2025財年開始逐漸下降。

此外，隨着利率週期接近尾聲，市場上資產貶值趨勢預計也接近峯值。投資者可能會把握信託賬面價值的巨大交易折扣，尋找低價投資機會。

分析師：工業REIT仍是防禦性投資

維傑繼續視工業REIT為防禦型投資。在當前高利率環境下，這些REIT有穩定的收益和資產價值。他看好物流、數據中心和高科技行業持續得益於供應鏈轉移帶來的市場動態變化，以及政府將新加坡轉型為智慧國家的長期推動。

辦公樓REIT方面，維傑預計今年下半年經濟增長將回升，因此對新加坡辦公空間需求長期前景保持樂觀。他指出，辦公樓REIT單位價約比賬面價值低30%，估值仍具吸引力。

由於整體入住率提高，維傑預計住宿REIT客房平均收入（RevPAR）將在今年實現中單位數增長。然而單位價尚未反映出這一積極前景，仍大幅低於賬面價值，為投資者重新進場提供了很好的戰術機會。

零售REIT主要挑戰仍是高通脹環境下，租户運營成本增加，導致更高的租户流動率。

維傑首選投資為凱德騰飛房地產信託（CapitaLand Ascendas REIT）、吉寶房地產信託（Keppel REIT）、寶澤亞太房地產投資信託（AIMS APAC REIT），以及城市發展酒店服務信託（CDL Hospitality Trusts）。