新加坡REIT今年來共脱售14項資產 超過收購次數 | 聯合早報
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高利率環境下,今年迄今新加坡REIT共宣佈14項資產脱售,而收購僅有10次,不過收購總額超過脱售額。
新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑(Vijay Natarajan)最近在一份報告中指出,本地房地產投資信託(REIT)今年來已脱售15億元資產。相比下,總收購額約為16億元。
大多數脱售的資產來自新加坡和澳大利亞,並以高於最新估值的溢價出售。這些資產脱售表明信託繼續優化各自投資組合,以降低槓桿率,增強資產負債表,並將資本回收用於資產提升或其他收益更高的機會。維傑認為,這種策略在當前市場條件下是正確的做法。
收購方面交易主要關乎海外市場。這是因為在資本化率上升的背景下,海外資產過去幾年估值大幅下降,收益率有所提高。維傑預計下半年收購活動將進一步放緩,全財年總價值可能低於去年的32億元。如果央行實行更多降息,將有利於信託籌集資本和進行增值收購機會,因此明年收購活動可能出現反彈。

分析師:REIT本財年每單位派息料續下降
維傑預計,REIT的2024財年每單位派息(DPU)將繼續下降,在2025財年恢復。這是因為高利率環境比預期更持久,利息成本壓力持續,全財年水平預計比原先預估高出約20到30個基點。有鑑於此,維傑把本財年每單位派息預測調低了約2%到5%,並預計利息成本壓力將在本財年年底達到峯值,在2025財年開始逐漸下降。
此外,隨着利率週期接近尾聲,市場上資產貶值趨勢預計也接近峯值。投資者可能會把握信託賬面價值的巨大交易折扣,尋找低價投資機會。
分析師:工業REIT仍是防禦性投資
維傑繼續視工業REIT為防禦型投資。在當前高利率環境下,這些REIT有穩定的收益和資產價值。他看好物流、數據中心和高科技行業持續得益於供應鏈轉移帶來的市場動態變化,以及政府將新加坡轉型為智慧國家的長期推動。
辦公樓REIT方面,維傑預計今年下半年經濟增長將回升,因此對新加坡辦公空間需求長期前景保持樂觀。他指出,辦公樓REIT單位價約比賬面價值低30%,估值仍具吸引力。
由於整體入住率提高,維傑預計住宿REIT客房平均收入(RevPAR)將在今年實現中單位數增長。然而單位價尚未反映出這一積極前景,仍大幅低於賬面價值,為投資者重新進場提供了很好的戰術機會。
零售REIT主要挑戰仍是高通脹環境下,租户運營成本增加,導致更高的租户流動率。
維傑首選投資為凱德騰飛房地產信託(CapitaLand Ascendas REIT)、吉寶房地產信託(Keppel REIT)、寶澤亞太房地產投資信託(AIMS APAC REIT),以及城市發展酒店服務信託(CDL Hospitality Trusts)。