陳婧：樓市沒有天氣熱 | 聯合早報

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2024-07-18

5月底上海放寬樓市限購政策初期，小區裏的房產中介所久違地門庭若市。某天路過，房屋中介正勸説一名有意賣房的業主儘早掛牌，“趁現在市場回暖趕緊脱手，一個月後熱度就又降了。”

果然，進入7月後上海二手房交易量直線滑落。官方數據顯示，7月前兩週，二手房網籤成交量9305套，比6月同期減少17％，沒有一天網籤成交量超過1000套。

中國媒體報道引述房屋中介説法稱，7月成交量下滑，一方面是6月集中釋放了大量需求；另一方面是近來天氣太熱，不是暴雨就是暴曬，影響部分購房者看房熱情。

但評論區的網民毫不客氣地指出：“哪年7月天氣不熱？以前房價看漲時，下冰雹都要去看房。”

在一年多的“擠牙膏”式放寬樓市調控後，中國官方終於在今年5月17日打出取消房貸利率下限、下調房貸首付比率等重磅政策組合拳，四個一線城市隨後相繼放鬆限購措施，提振持續低迷的房地產市場。

延伸閲讀

[兩大信評機構大幅下調中國房地產銷售預估

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_05_18_683068) 中國國家統計局星期一（7月15日）發佈的數據顯示，“517新政”作用下，6月房地產銷售面積同比下降14.5％，雖然仍處於歷史低位，但降幅較5月收窄6.2個百分點。

不過，同時公佈的價格數據顯示，70個城市新建商品房價格在6月同比下跌4.9%，不僅連續12個月下跌，也創下九年來最大單月跌幅。二手房價格同比下跌7.9%，跌幅同樣較去年擴大。

和5月相比，70城新房價格在6月下跌0.7%，二手房價格下跌0.9％，這表明房地產開發商大多“以價換量”，旨在回籠現金。

儘管多數城市已全面取消限購，但房企迫切“降價去庫存”疊加買家“買漲不買跌”的觀望心態，令分析師擔心近期的銷售改善好景不長，下半年房價將持續下跌，繼續拖累房地產投資和建設，抑制居民消費信心，進一步衝擊地方政府財政收入。

今時今日，關於中國樓市的分析報告裏已經很少再見到“回暖”“反彈”等詞，取而代之的是“築底”和“企穩”。樓市到底什麼時候觸底？官方還有什麼招數救市？在疲弱樓市拖累第二季經濟增長步伐的當下，這兩個老生常談的問題，依然是橫亙在中國經濟復甦之路上的挑戰。

辦法當然還是有的。“國家隊”還沒有大張旗鼓地收購存量房屋，四個一線城市也尚未完全放開限購，如果決策層在這兩個方面同時發力，有望同時解決供需兩端的痛點。當然，這麼做的代價也顯而易見。

中國央行5月宣佈為支持地方收購存量住房，設立3000億元（人民幣，下同，554億新元）保障性住房再貸款。但市場預估，這筆金額只能消化不到1％的待售房屋。

彭博經濟學家估算，如果中國央行比照全球金融危機期間的力度大印鈔票，將資產負債表擴大約24萬億元，就可消化約70％存量住房。若向2009年歐債危機後的歐洲央行看齊，將擴張規模定在13萬億元，也能解決40％的存量房屋。

但這種規模的量化寬鬆，代價是人民幣貶值壓力增大、通脹水平快速上升，更將加重國有企業和地方政府本就沉重的債務負擔。

在保障性住房再貸款推出之前，中國央行已於去年2月設立1000億元租賃住房再貸款，支持八個城市試點收購存量住房。財新網數據顯示，截至今年第二季末，央行累計審核發放再貸款資金僅略超120億元，可見官方走得小心翼翼。

另一方面，為一線城市購房全面鬆綁，固然可以讓成交量快速回升；但由此產生的人口和財富虹吸效應，可能對周邊的二三線城市帶來更大沖擊。

多數經濟師將房地產視為下半年經濟的最大風險因素。國際貨幣基金組織（IMF）本週將中國經濟增長預測上調至5％，同時也警告房地產等領域依然疲軟。

各路媒體消息顯示，星期四（18日）閉幕的中共二十屆三中全會，預計不會宣佈具體救市措施。市場轉而將目光投向本月底的政治局會議，寄望官方出台新一輪房地產寬鬆政策。

但從當前趨勢看來，高層會議儘管已經把房地產問題提高到事關“經濟運行和金融穩定大局”的高度，也明確提出“去庫存”目標，但行動上依然極力避免“大水漫灌”。

從積極的角度看，這展現了官方希望藉機擺脱經濟對房地產依賴的定力；但隨之而來的風險，就是中國經濟陷入預期不振、信心低迷的通縮惡性循環。隨着樓市持續走低，要在提振市場情緒的迫切和避免政策超調的謹慎間取得平衡，會變得越來越困難。

7、8月暑假期間多數家庭外出旅遊，本就是樓市成交淡季；要説買氣不振是因為天氣太熱，也沒有大錯。但若此時不逆勢助推一把，隨着現有政策效應減退，“金九銀十”再等不到回暖，中國樓市恐怕又要在寒冬中走過一年。