特稿：深圳前海房價大跌 特區光環退卻？ | 聯合早報

位於深圳前海赤灣的開雲府是去年10月推出的新樓盤，項目地理位置優越，依山傍水，有雙地鐵口和商業綜合體，但銷售情況並不理想。

據深圳市房地產信息平台公開信息，截至今年6月底，開雲府的413個單位只賣出八個，未售出的單位多達98%。

一名胡姓項目銷售員告訴《聯合早報》，開發商在5月對不同房型打折扣，單價從每平方米約9萬元（人民幣，下同，約1萬6800新元）減至6萬8000元，還推出家電禮包、免物業管理費等優惠，但樓盤一直賣不動。

中國房地產行業近年來因限購措施、限制房企融資的“三條紅線”等政策而陷入低谷，各地的樓市低迷不振，新房成交量大幅下降，二手房價也持續下跌。被稱為“炒房第一城”的深圳因為之前房價漲幅較大，跌勢也更兇猛。

樂有家統計數據顯示，去年深圳二手房成交均價為每平方米6萬5000元，同比下跌12%，較2021年的歷史最高點8萬3000元下跌22%。其中，前海房價跌幅更顯著，部分項目甚至出現虧損。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_16_694737) 陳婧：樓市沒有天氣熱 例如，被譽為前海“網紅盤”的諾德假日花園項目，一套66平方米的兩居室單位成交價從2021年頂峯的1149萬元跌至今年1月的590萬元，單價從每平方米17萬4100元，跌至8萬9400元，三年跌幅高達約56.5%。

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前海曾吸引大量投資客炒房

前海是深圳過去十幾年來重點發展的經濟特區，旨在借毗鄰香港的區位優勢，在深圳西部地區打造一個新的市中心，成為粵港澳大灣區的經濟、貿易和交通樞紐。作為“特區中的特區”，前海是中國高層高度重視的國家級戰略平台，除了親自謀劃、部署和推動，中國國家主席習近平還在10年內三次到訪。

這項雄心勃勃的計劃在2021年進一步擴展，從最初的三灣片區（媽灣、前灣、桂灣）擴大到南山和寶安區，實際面積增加約七倍。

前海概念橫空出世後，該片區一躍成為深圳最受關注的投資聖地，大量投資湧入，使得當地房地產價格在投資客的炒作下經歷多輪上漲。在2021年驚動深圳住建局等七部門聯合調查的最大炒房團“深房理”，重點炒作的區域就在前海。

在深圳有超過15年從業經驗的房產經紀林奕儒受訪時指出，深圳的經濟總量能與其他一線城市媲美，但樓市的抗跌力卻遠遠比不上“北上廣”。

作為一座移民城市，深圳的房產持有率只有23.7%，在一線城市中最低。林奕儒研判，深圳大部分房產掌握在少數人手中，而這些房產並沒有發揮住宅的作用，更多是作為投資用途。

他説，當經濟大環境低迷，一些投資者資金鍊斷裂，不得不拋售房產，“前海作為非成熟區，之前炒作的空間更大，在遇到逆風時也首當其衝，價格自然跌得更厲害”。

林奕儒指出，由於前海房產炒作性強，真正住在那裏的人並不多，導致周邊的配套設施一直髮展不起來。很多企業只是在前海掛靠地址、享受政策優惠，寫字樓空置率常年居高不下，就業人口稀缺直接影響住房需求。

戴德梁行數據顯示，前海寫字樓的空置率在今年一季度達到38.5%，在深圳商務區中最高。

有分析認為，前海的緩慢發展顯示中國以特區為驅動力的經濟增長模式，已開始顯現出侷限；隨着中國經濟增長放緩，前海發展或許更難達到預期的目標。

如今該片區房地產持續低迷，更是反映了深圳跟不上規劃雄心的客觀現實。

前海現狀是大環境寫照

記者6月下旬走訪前海時發現，即便是建設較成熟的桂灣區，商場和寫字樓工作日的人流量也很少，顯得格外冷清。在前灣和媽灣地區，寬闊的道路上沒有多少車輛行駛，不少地段仍處於施工狀態。

中原地產（深圳）西部展區總經理王煥新受訪時指出，前海各個區都有其獨特的產業定位：桂灣金融業、前灣信息服務業、媽灣物流業；但受冠病疫情和中國經濟放緩，以及俄烏戰爭、中美貿易戰等國際形勢影響，這些產業的功能無法全面實現。

前海的現狀是中國當前經濟大環境的寫照，但業內人士認為，憑藉優越的位置以及官方的政策傾斜，前海會在大環境回暖後走出低谷。

王煥新説，當產業遇到困難時，企業的訂單和老百姓的收入就跟不上，導致周邊的房產需求低迷；一旦經濟形勢好轉，人們的收入恢復到一定水平，前海的房地產市場會迎頭趕上。

“前海具備絕佳戰略和地理位置，這是其他地方無法複製的。它現在跌得有多慘，未來反彈就有多猛，這都是有歷史規律的。”

中國（深圳）綜合開發研究院研究員宋丁受訪時則指出，前海房價在中國經濟低潮時下跌幅度較大，這是讓樓市根據市場規律迴歸理性。

他説：“現在掉下來的都是過去本不應該漲上去的，絕大部分都是是泡沫成本。”

學者：房價下跌對前海利多於弊

宋丁指出，房產擠泡沫在短期內肯定有陣痛，但從長期來看，這對前海和深圳西部戰略發展利多於弊，價格回跌有助於讓前海房市去泡沫、迴歸到正常水平，有利於前海吸引新一輪更實質的投資。

但他坦言，這個過程還需要時間，畢竟很多投資者在這輪房價暴跌中吃了不少苦頭，對於再次增加投資，還是會很謹慎。

宋丁也強調，無論是中央的政策投放，或者是深圳在科技、金融等領域的戰略產業佈局都聚集在深圳西部，這裏是大量的人才、資金、技術囤積的地方。

“這個發展趨勢是不動搖的。即便如今前海的樓市暴跌，但還沒到傷筋動骨的階段，不影響它的基本定位。”

至於前海還需要多久才能恢復元氣，受訪專家學者均認為，這取決於國內外複雜嚴峻環境是否會好轉，中國能否有效落實經濟“雙循環”的戰略調整，把握髮展的主動權。

王煥新説，任何事物都有復甦週期，包括經濟和人民的信心。他樂觀認為，前海發展的實現指日可待，但不是現在。