分析師：S-REIT次季派息仍疲弱 可搶在減息前趁低吸納 | 聯合早報

向來受本地投資者青睞的新加坡房地產投資信託（S-REIT）進入第二季財報季，市場人士估計，大部份信託每單位派息將持平或減少。如果股價因業績不理想而走弱，可趁低吸納大市值S-REIT，搶在美國9月減息前佈局。

自從全球央行加息以來，S-REIT即因為融資成本增加，影響了每單位派息。

投資顧問公司GCP Global執行主席葉忠英接受《聯合早報》採訪時説：“我不認為能有多少隻信託在第二季業績中，宣佈更高派息，幾乎所有信託的每單位派息都將是持平或更低的。”

除了資金成本升高，葉忠英認為，許多信託沒有預料到利率將更長時間維持在更高水平，導致資產負債表無法應付現有的利率環境。

葉忠英還説：“信託若增加派息，很有可能是來自脱售資產的收益。”

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[所有REIT利息覆蓋率未來或須至少1.5倍

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_12_694014) 他估計，美國辦公樓信託、對中國有曝險的信託，將發佈更多壞消息。對美國、英國和越南高度曝險的信託，持續面對利差縮小（yield compression）的挑戰。

酒店信託每單位派息或比去年同期高

新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）受訪時也説：“大部分S-REIT的每單位派息將比去年同期減少，主要是因為融資成本增加。”

不過，維傑和輝立證券研究高級投資分析師陳潤雄都一致指出，酒店信託最有可能因為客房平均收入（RevPAR）改善，每單位派息比去年同期增加。

維傑説：“入住率和客房價格提高，尤其是以新加坡市場為主的酒店信託，它們的每單位派息有望改善。”

維傑也認為，對大中華市場有曝險，尤其旗下有商業園、物流、辦公樓和非必需消費零售資產的信託，收入持續承壓。

陳潤雄一樣預測在中國有物流資產的信託，因為租金減少和出租率下降，派息維持疲弱。他受訪時也説：“美國辦公樓市場同樣面對逆風，但我們估計，在降息的推動下，這個領域將在2025年復甦。”

星展銀行日前一份報告指出，Prime美國房地產投資信託（Prime US REIT）和吉寶太恆美國房地產信託（Keppel Pacific Oak US REIT）最近都披露，金融機構願意提供再融資資金。

報告認為，儘管美國辦公樓信託尚未全面走出困境，無法再融資或資金出現缺口的風險已經解除，股價壓抑後反彈。上述兩隻信託過去五個交易日漲了大約7％和3％。

分析師：可買入有強大讚助機構支持大市值S-REIT

維傑認為，S-REIT的股價正接近週期底部，降息是市場正在等待的關鍵催化劑。

“如果在第二季或上半年業績發佈後，信託股價走軟，投資者可以逐漸買入擁有強大讚助機構支持的大市值S-REIT。我們估計，S-REIT將在今年第四季、明年初復甦。”

陳潤雄也説：“如果第二季和上半年盈利符合預期，我們認為，S-REIT將在今年下半年或明年因降息而復甦。S-REIT的低估值，也有助推動股價反彈。”

葉忠英過去兩年建議投資者避開S-REIT，他透露，早已在低點佈局，等候S-REIT復甦。他在過去六個月逐步累積凱德綜合商業信託（CapitaLand Integrated Commercial Trust），買入價介於1.88元至1.95元，同時在豐樹工業信託 （Mapletree Industrial Trust）跌破2.2元時買入。

葉忠英認為，美國聯邦儲備局很有可能在9月減息。“一旦美聯儲開始降息，S-REIT將從兩年多的跌勢中扭轉過來。 ”