受高利率高通脹打擊 海外房地產信託業績欠佳 | 聯合早報

高通貨膨脹、高利率環境和經濟放緩，普遍影響房地產投資信託的表現，加上運營挑戰，致使新加坡上市的海外房地產投資信託表現不如人意。三隻最新發布業績的信託，半年每單位派息都下跌。

分析師預計，儘管減息在望，房地產投資信託或仍要面對多一年的動盪。 

星期三（8月7日）公佈業績的海外房地產投資信託（REIT）包括亞騰美國酒店信託（ARA US Hospitality Trust，下稱亞騰）、Elite英國房地產投資信託（Elite UK REIT，下稱Elite）以及克倫威爾歐洲房地產投資信託（Cromwell European REIT，下稱克倫威爾）。

星展集團分析師陳偉祥接受《聯合早報》時説，基於滯後效應，這三隻海外房地產投資信託仍會面臨高借貸成本。即使利率近期預計走低減低借貸成本，正面效應也會稍後才會顯現出來。 

房地產投資信託 或在2025年復甦

“此外8%至12%的高收益率，限制了信託以收購來實現增長的能力。我們預計，信託會以資產再循環做為重要策略。”

延伸閲讀

[金管局擬簡化S-REIT槓桿要求 分析：部分大型和海外信託最受益

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_04_692401) 總體而言，陳偉祥認為房地產投資信託或會在2025年復甦，但鑑於美國選舉、通脹以及利率走向，房地產投資信託的前景仍不明朗。

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輝立證券研究高級投資分析師陳潤雄受訪時説，在宏觀環境嚴峻和地緣政治緊張的背景下，信託無法倖免。

投資組合包括物流、輕工業和辦公樓房地產的克倫威爾，今年上半年淨房地產收入（NPI）同比下降4.4%至約6550萬歐元（約9490萬新元），可派發收入也從去年上半年的4381萬歐元減少至3965萬歐元，跌幅達9.5%，每單位派息也相應跌9.5%至7.05歐分。 

克倫威爾歐洲REIT首席執行長兼執行董事閣凌（Simon Garing）説，過去兩年半，信託暫停收購、脱售非戰略性資產、延遲非必要的資本支出、維持低槓桿率以保持穩健的資產負債表，這些舉措導致每單位派息減少。

陳潤雄説：“每單位派息同比減少是意料中事，主要是因為出售房地產，以將淨資產負債保持在40%以下。”

克倫威爾星期三閉市上漲4.38%至1.43歐元。

受到房地產空置影響，Elite上半年的NPI和可派發收入雙雙下跌。今年上半年，Elite的NPI達到1873萬英鎊（約3161萬新元），比去年同期低4.7%；可派發收入也比去年少1.7%至918萬英鎊。每單位派息跌19.5%，經調整後跌幅是2.1%。

輝立證券研究投資分析師劉淼淼告訴本報，Elite的業績符合預期，由於七個資產空置導致上半年的收入同比減少0.6%。

劉淼淼説：“我們預計英國央行上個星期減息後，交易會重拾升勢，加上組合估值同比增加0.6%，將為未來的資產再循環鋪路。我們預計2024財年信託還將收到一筆失修清償費，這將對收入起到支撐作用。”

她預計信託仍會面對多一年的逆風，高融資成本將繼續侵蝕每單位派息，要到2025財年才復甦。

Elite閉市收高8.33%至0.26英鎊。

亞騰截至6月底的酒店數量和房間數量都比去年少約5%，加上入住率從68.9%下降至67.3%，影響了上半年業績。

亞騰NPI同比下跌4.4%至2100萬美元（約2790萬新元），可派發收入大幅滑落一半，從868萬美元，減少至430萬美元。每單位派息減少50%至0.747美分。

亞騰閉市下跌17.54%至0.235美元。