分析師：新柔地鐵通車後 北部商場將調整營商策略迎挑戰 | 聯合早報

新柔地鐵系統（RTS）預計在2026年底通車後，住在北部的新加坡人到新山柔佛消費最為方便，到時最靠近新山的北部零售業會否深受影響？

受訪的分析師説，新柔地鐵通車之初，市郊商場可能會流失一些生意，但業者不可能坐以待斃，一定會積極調整策略，以創新迎接挑戰。

有商家認為，生意雖然受影響，但通車後新柔兩地人民的互動會增加，北部的零售業可能會相應受益。

新柔地鐵通車後，新加坡居民越堤消費將更加方便，而對北部的居民來説最為便捷，因此有人關注北部零售業會否深受影響，進而影響零售空間的租賃情況。

在兀蘭長堤坊（Causeway Point）有分店的麪包物語（BreadTalk）集團創辦人郭明忠接受《聯合早報》訪問時説：“預計新柔地鐵通車後，生意額或會影響5%至8%，特別是週末時影響較大。不過，在選擇零售點時，公司不會避開北部。”

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分析：新柔兩地互動增加 北部零售業仍可受益

郭明忠認為，新加坡西北部的人口密集，人流旺盛，仍然具有吸引力。地鐵開通後，兩地互動會增加，北部的零售業在一定程度上會受益。他會觀察地鐵運營後的情況，再探討是否將業務延伸到柔佛。

大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮認為，業者不可能坐以待斃，一定會積極調整策略，以創新迎接挑戰。

麥俊榮説：“剛開始，市郊商場可能會流失一些生意，但新柔地鐵的新鮮感褪去後，本地消費者會迴歸本地商場，享受其便利、省時和安全的特點。”　　

世邦魏理仕（CBRE）新加坡零售服務主管陳美伶受訪時説，與柔佛零售商直接競爭，又面臨成本劣勢的本地商家，應該已經受到衝擊。商場業主需更積極地設計租户組合，以吸引本地和柔佛的消費者。

至於目前是否有商家搬離北部商場的現象，陳美伶説：“我們暫時沒觀察到有零售商遷出北部商場的異常現象。零售商的流動在高成本的環境下屬於正常情況。”

最近新山商場零售空間 目前全島空置率最低

目前，北部商場的租賃情況依然穩定，最靠近新山的零售空間空置率全島最低。根據市區重建局的數據，今年第二季，位於中央區以外（OCR）的兀蘭、義順和三巴旺，區內公營與私營零售空間總空置率分別為2.5%、1.4%與1.7%，遠比同在OCR其他零售空間的4.6%空置率低，更是明顯低於全島6.6%的空置率。

陳美伶指出，儘管過去幾個季度這三個地區的空置率有所上升，但兀蘭和義順的空置率仍低於一年前，而三巴旺的零售空間空置率則從2023年第二季的極低水平0.7%回到了正常水平。 

星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）旗下的兀蘭長堤坊， 截至今年第二季的租用率達99.2%，比第一季的99.7%僅微幅下滑0.5個百分點；義順納福城（North Point City）北座的出租率更高達100%，顯示出這些商場租賃情況的穩定性。

此前，星獅地產資產管理公司總裁黃理查曾在信託財年第三季的業績説明會上説，並不擔心租户流失，因為到新山購物對國人來説早已不是新鮮事。“我們見到的是長堤坊的銷售表現仍然有韌性、購物人潮已經恢復到疫情前的水平。”

北部商場顧客羣 主要為追求便利居民

第一太平戴維斯（Savills）新加坡研究與諮詢部執行董事張敏璋認為，北部商場位處政府組屋區內，經常到商場購物的顧客主要是追求便利的附近居民，與去柔佛消費的民眾有不同的需求。不過，隨着人口老齡化和消費能力下降，更多人可能會選擇到消費成本較低的柔佛購物，這可能導致本地商場租金下降。

新加坡興業銀行股票研究副總裁維傑（Vijay Natarajan）在受訪時説，長堤坊最靠近新柔地鐵站，新柔地鐵對長堤坊的影響取決於兩國的最終安排，尤其是在通關的便利和費用方面，例如是否有離境税或須繳付更高昂地鐵車資等。

他説：“從目前來看，餐飲業、美容、美甲、髮廊等服務業，以及超市所受到的影響可能比較大，因此我們或許會見到長堤坊租户組合的變化。留駐的商家會更多是針對在本地的消費服務，例如增益中心、補習中心和診所等。”

合登集團（Huttons）高級數據分析總監李思德受訪時指出，未來幾年，隨着兀蘭成為下一個值得關注的區域中心，北部零售空間的需求可能會增加。2022年1月至2024年6月間，建屋發展局在三巴旺、兀蘭和義順推出了超過1萬個預購組屋單位，預計未來四五年這一帶的人口將增加3萬多人，這將足以彌補部分流失到柔佛的消費需求。