深圳“以購代建”保障房效果備受期待 | 聯合早報

深圳房地產去化壓力持續增加之際，當地政府宣佈大規模收購商品房用於保障性住房，成為中國首個在全市範圍內採取此類措施的一線城市。

受訪專家指出，這標誌着中國保障房籌集策略加快從新建轉向盤活存量房，但因收購價格普遍較低，政府與開發商的博弈或使住宅項目短期內難以落地。

深圳市政府國有資產監督管理委員會旗下的深圳安居集團，8月初宣佈將徵集存量商品房用於保障性住房項目。徵集範圍包括深圳全市範圍小於65平方米以下的住宅、公寓、宿舍等。

通告指出，政策旨在積極構建有保障和市場化的住房供應體系，並遵循市場化、法治化和雙方自願的原則。徵集期限為10月31日。

樂有家研究中心統計數據顯示，深圳住宅去化（銷售）週期自去年12月突破20個月後持續上升，今年6月已達到24.8個月。去化週期的延長反映新房市場成交量偏低，庫存壓力持續加大。

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他説：“它（收購計劃）在繼續提供保障性用房的同時，也兼顧了開發商的利益，減少了對商品房市場的衝擊，有望促進樓市穩定。”

持續低迷的房地產市場拖累中國經濟增長。為推動樓市復甦，中國官方自今年4月以來多次提出支持收購存量商品房用作保障性住房。

據中原地產研究院統計，截至7月30日，中國已有超過60個城市在過去幾個月出台類似“以購代建”政策。此前廣州也發佈相應政策，但範圍僅限於增城區。從市級來看，深圳是首個在全市範圍內推行收購計劃的一線城市。

有分析指出，各地的政策方向明確，但具體落地進展緩慢，操作仍面臨各種挑戰，如實施細則的完善和具體進展的推動。

與其他城市相比，深圳的收購計劃細則相對更詳細，被業內人士認為對其他城市的政策制定具有一定的引導作用。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，作為保障性住房，安居集團在收購商品房後需以市場價五到六折的價格出售，因此收購價格必須足夠低，以確保商業可行性和資金平衡。

他指出，收購價格對開發商來説是“白菜價”，但由於他們當前面臨交房和償債的雙重壓力，可能會選擇以低價將房地產、項目或股權出售給政府，以便資金迅速回籠。

李宇嘉認為，由於政府與開發商仍處於博弈階段，預計短期內住宅項目被收購的可能性較小。對於價格較低的公寓和宿舍項目，政府可以更容易實現資金平衡，因此更有可能落實收購這些項目。

鄭叔倫認為，政府收購計劃對未來房價走勢可能產生的影響。他説，深圳樓市供需失衡使得民眾對未來的房價感到悲觀，而政府通過收購商品房的行為，實際上為周邊樓盤設定了一個隱性的指導價格。

他解釋，這種指導價格並非通過直接的行政命令來實現，而是通過市場化的收購行為來影響市場參與者的價格預期。

“這種方式可能會對未來房價的穩定起到一定的作用，使得市場能夠根據政府的收購行為進行調整，逐漸形成對房價的合理預期。”

他説，政策的成效性取決於收購樓盤規模、地點和價格等具體細節。因此，首個收購項目的結果備受期待，可能會成為未來市場趨勢的新風向標。