利率若下跌有助減緩S-REIT負債壓力 單位價格或從谷底反彈 | 聯合早報

美國聯邦儲備局在9月降息的概率加大，銀行貸款利率預料會相應下跌。受訪股市分析師認為，這有助於減輕新加坡房地產投資信託（S-REIT）的負債壓力，並預計價格接下來會從谷底反彈。

期貨市場普遍預期美聯儲聯邦基金利率會在最遲明年1月，從目前的5.5%下調到3.5%，降息25個基點。銀行貸款利率料也會跟着下降。

新交所iEdge新加坡房地產投資信託領先指數（SGX iEdge S-REIT Leaders Index），在過去一個月上升2.89%至星期五（8月23日）的1087.181點，顯示S-REIT逐步恢復漲勢。

星展集團研究分析師陳偉祥、黎銍湧和王家儀在最新報告中指出，貸款利率似乎已達到高峯，接下來可能逐漸下調，而對沖利率較低的S-REIT預料會受益。

他們還説，三個月新元隔夜利率（SORA）以及三年期和五年期利率掉期近來有所下降，而且預計會在明年繼續下滑。若每三年進行再融資，成本預料會保持平穩，而整體成本將會隨着浮動利率下降。

今年上半年的業績，多數S-REIT的每單位派息不理想，主要是受到高利率成本的影響。可是根據他們的計算，利率每下調100個利率基點，S-REIT在2025年可能省下2.4%的成本。

FSMOne新加坡研究及投資組合管理部研究分析員陳秋伊同樣認為，利率下調對S-REIT有利，但她認為近期內的幫助不大。

“我們不認為美聯儲在9月的降息後，就會開啓貨幣政策會迅速放寬週期。我們不認為貸款利率會在近期內回落到之前的水平，所以我們預測利率會高企一段時間。”

有鑑於此，不是每個S-REIT接下來都會有良好表現。她較看好凱德騰飛房地產信託（CapitaLand Ascendas REIT）和豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust），因為這兩隻房地產投資信託的房地產組合多元化，抗跌力較強。

工業房地產租賃市場第二季增長強勁

此外，新加坡的工業房地產租賃市場在今年第二季增長強勁，市場對貨倉的需求良好。

陳秋伊也認為，遠東酒店信託（Far East Hospitality Trust）會從旅遊業復甦中獲益。她指出，本地今年首七個月的入境旅客人數強勁並可能持續一段時間。

星展集團研究分析師較為樂觀，他們認為，多數房地產領域在今年下半年會有較好的表現，尤其是零售、辦公樓和物流房地產。

“我們對酒店投資信託的展望態度轉為謹慎，並預計酒店需求會在下半年趨緩，多數酒店因為中國的旅遊需求不如預期而更加關注價格。”

他們建議買入星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）、豐樹泛亞商業信託（Mapletree Pan Asia Commercial Trust）、凱德騰飛房地產信託、星獅物流商產信託（Frasers Logistics & Commercial Trust）、聯實全球商業房地產投資信託（Lendlease Global Commercial REIT）和凱德雅詩閣信託（CapitaLand Ascott Trust）。

華僑銀行研究則推薦吉寶房地產信託（Keppel REIT），因為管理層預測本地辦公樓的2024財年租金升調率會達到較高單位數。分析師也認為，若銀行貸款利率下調致使借貸成本下降，有助於推動吉寶房地產信託的單位價格上揚。