降息在即 房地產投資信託料步入上升週期 | 聯合早報

儘管新加坡房地產投資信託（S-REIT）目前整體表現欠佳，隨着降息週期將近，前者終將回暖，並預計在下個財年開始全面增長。

華僑銀行旗下的新加坡銀行（Bank of Singapore）上星期四（8月29日）發佈的S-REIT展望報告顯示，新加坡信託本財年整體平均每單位派息（distribution per unit）預計環比下降2.7%，但會在下一個財年增長3.6%。

報告指出，受疫情、通脹和高利率影響，新加坡信託自2020年起表現一直不如海峽指數和MSCI新加坡指數。

今年次季，由於貸款成本高築且匯率波動較大，信託的每單位派息基本還在下降。

鑑於美國通脹減緩且勞動力市場疲軟，美國聯邦儲備委員會大概率會在9月和12月進行兩次25個基點的降息。這將降低房地產信託的融資成本，並提升資本市場和募資環境中的資本流動性，提振投資人的信心。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_03_704809) 但報告也提醒，由於信託的貸款和利率掉期（interest rate swap）目前依然顯著低於即期利率（spot rate），前者須要先還清到期的債務，因此降息的影響可能不會在短期內轉化為增長。

報告也説，短期內美國大選、地緣政治糾紛等風險因素會給市場帶來波動性，因此很難確定市場具體何時觸底。

數據中心類信託處於增長狀態

從估值、財務狀況、資產分配、管理資歷和戰略方針等方面分析，報告最看好的信託包括星獅物流商產信託（Frasers Logistics & Commercial Trust）、凱德雅詩閣信託（CapitaLand Ascott Trust）、豐樹工業信託（Mapletree Industrial Trust）、凱德騰飛房地產信託（CapitaLand Ascendas REIT）和百匯生命產業信託（Parkway Life REIT）。

新達信託（Suntec REIT）和吉寶數據中心房地產投資信託（Keppel DC REIT）則不被看好，這兩者的交易價格超過了新加坡銀行研究團隊對其估算的公允價值（fair value）。

行業方面，報告認為物流與工業、招待業、零售和辦公樓類信託表現會更好，但當下只有數據中心類信託處於增長狀態。

在報告發佈會上，凱德雅詩閣信託首席執行官張如玲、星獅物流商產信託首席執行官李明芬和吉寶房地產信託首席執行官郭緯立在受邀分享各家信託的發展戰略時一致認為，對於信託而言，撤資和投資同樣重要。

他們指出，不同資產具有不同的戰略價值和商業訴求，而信託要在必要時對投資組合進行重組才能保持增長。此外，可持續性也是一個有商業戰略價值的長期追求。