上海豪宅市場頻報“日光盤”的虛虛實實 | 聯合早報

在中國樓市尚未走出寒冬之際，上海據報8月出現多個“日光”豪宅盤。但幾名受訪房產經紀指出，開發商聲稱開盤當日售罄有造勢成分，隨着豪宅大量入市，熱銷局面可否持續仍存疑慮。

據《證券時報》、澎湃新聞等多家中國媒體報道，由中海地產開發的樓盤8月29日開盤一個半小時後售罄；過去兩週，上海已出現四個每平米價格超過10萬元（人民幣，下同，1萬8397新元）的豪宅日光盤。

上海有業豪宅合夥人張璐接受《聯合早報》採訪時説，上海一手豪宅有價格優勢，本地及周邊省份富裕人羣對這類房源仍有需求，8月聲稱售罄的豪宅樓盤“真的是日光”。

不過，本報採訪到的另外三名豪宅房產經紀則認為開盤當日售罄的説法“有水分”。其中一人説，開發商宣傳“日光”是為了造勢，為後面陸續開售的項目吸引買家。

另一房產經紀則指出，通常觸發積分的樓盤才有可能在開盤當天售罄，但本月開盤的項目並不是都觸發積分，而是“陸陸續續在賣”。

上海施行買房積分制度，就是在認籌搖號基礎上再加上積分要求，從購房者的的户籍、房產和社保情況等計算其積分，分數過低者將失去購房資格。

而所謂觸發積分，則是上海市場衡量樓盤熱度的標準之一。當一個新盤的房源數量與擬購人數比率超過1：1.3時，就會觸發積分政策，按積分高低選取前130%的買家參與搖號購房，這意味着樓盤有很多人搶購。

還有一名房產經紀透露，上海項目開盤時，開發商經常會請一些大爺大媽做“托兒”佯裝買家，營造出樓盤熱賣的景象；遇到真正的買家，這些托兒聊起樓盤優勢也“頭頭是道”。

不過，在地產機構的統計數字中，上海豪宅銷量今年上半年出現顯著增長，也不全然是假象。房地產研究機構克而瑞數據顯示，今年上半年，上海23個豪宅樓盤共售出3972個單位，其中價格超過3000萬元以上的豪宅售出1544個單位，同比增加221%。

戴德梁行研究院副院長張曉端接受《聯合早報》採訪時説，據該機構觀測，上海高端樓盤今年4月以來成交活躍，一方面與今年高端樓盤陸續入市有關，另外寬鬆政策也對交易環境改善提供了支持。

張曉端分析，上海的優質樓盤相對稀缺，除了房子本身，其地段、環境、周邊設施和圈層氛圍都是稀缺性的體現，因此去化表現比較好。她説，儘管不是所有房產價格都在往上走，但豪宅交易會結構性拉高成交均價，一定程度上也能將市場上的改善性需求釋放出來。

另一方面，受訪房產經紀提醒，雖然上海豪宅吸引了長三角的買家，但今年豪宅供應量大，“很多客户都消耗完了”。

張璐指出，目前上海豪宅買家需求主要集中在新房，也導致二手豪宅市場平淡。“要判斷豪宅市場是否回暖，也要看二手市場的表現。”