財經人語：裕廊湖區地段流標 採用模式需重新探討 | 聯合早報

政府希望在裕廊湖區打造市區以外最大的中央商業區的願景碰到了挫折。不僅發展商的參與意願不強，投標的價格也不符合市區重建局的預期，因此地段未成功售出。

市區重建局上星期五（9月13日）宣佈不頒發裕廊湖區的地段，不免讓大家懷疑政府另闢中央商業區的宏願會否實現。

裕廊湖區是佔地6.5公頃的白色地段，政府去年6月推出供發展商競投，希望將它打造為新加坡第二個中央商業區，結合生活、消閒與工作。

白色地段讓發展商有更大的自由空間，決定在地段上建造房地產的類別和比例，如住宅、辦公樓、零售和消閒空間或酒店。按常理説，這麼大的一片空白畫布，應該是發展商儲備土地的良機，但地段在今年3月截標時，只收到同一個財團提交的兩份投標書。

裕廊湖區地段以主發展商（master developer）模式招標，並通過“設計概念與價格收益”（Concept and Price Revenue）的雙信封方式進行，在評估設計概念提案後，其中一份投標書入圍。由於政府認為，入圍投標書開出容積率每平方英尺640元的價格過低而拒頒土地。

延伸閲讀

[投標發展商出價過低 政府拒頒裕廊湖區白色地段

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_14_707309) [耗資5.9億元興建 地鐵跨島線裕廊湖區站第四季動工

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_08_01_697985) 地段流標對由凱德發展（CapitaLand Development）、城市發展（City Developments Limited）、星獅地產（Frasers Property）、三菱地產公司（Mitsubishi Estate）和三井不動產（亞洲）（Mitsui Fudosan (Asia)）所組成的財團而言，無疑是失去發展先機和增加大量土地庫存的機會。

據筆者瞭解，投標截止前，原本還有另一箇中資發展商與兩個本地發展商組成的財團有意參與競投，但後來因為本地發展商在最後一分鐘退出而作罷。由此可見，本地發展商對於發展大規模項目的信心不強。

發展商要發展這麼龐大的土地面積必須耗時10年至15年，承擔巨大風險和高昂的融資費用。儘管在主發展商模式下，政府會提供不同時長的選購權期（option period）的靈活付款機制，降低發展商支付的前期費用和承擔的風險，但近400萬平方英尺總面積對發展商來説，地價仍需要近25億元。 

市建局和發展商 估價是否有分歧

有者認為，在當前的市場情況下，640元尺價算是合理，這是否意味市建局和發展商在估價上有分歧？

主發展商在發展整個地段時要確保整體性和採取無縫發展策略，除了建築物和設施，同時也需為整個地區提供城市解決方案、製冷系統和氣動垃圾收集系統（Pneumatic Waste Conveyance System）等，這對發展商而言是建築成本以外的額外投入，理應反映在投標價裏。

政府估價師是否在為地段做估值時，並沒有將發展商的額外成本納入計算？ 業內人士就反映，政府除了在採取措施減低發展風險之餘，也應該考慮到發展商長期的利潤率。

打造我國第二個中央商業區固然可以去集中化，撇開辦公樓需求因為工作模式改變而有所降低的因素，157萬平方英尺的辦公樓空間到底要吸引哪類型企業進駐，現階段並未有方向。

不過，不難預知的是在裕廊湖區的辦公樓租金，必須要與市區中央商業區有明顯的差距。世邦魏理仕的一份報告就曾指出，要鼓勵本地企業搬到市中心以外的辦公樓，租金必須有30%至50%的差距。

如果發展成本高，在考慮盈利率的前提下，發展商能擴大差價的能力將受限，這進而會降低裕廊湖區的吸引力。 

政府將裕廊湖區地段納入備售地段名單，以便有興趣投標者“勾出”，但地段是否能重見天日仍是個未知數，就像甘榜武吉士（Kampong Bugis）白色地段一樣。該地段沒有被勾出，加上土壤修復工程延期完成，政府在重新探討地段發展計劃的緣由下，於2022年上半年暫時將它從備售名單中刪除。

市建局表示仍會致力於發展裕廊湖區，如果地大風險是發展商的主要考量，政府或可以考慮把地段分成較小面積出售。

為了繼續打造一個整體性的項目，政府或許能承擔更大責任，擔任發展統籌者，協調裕廊湖區不同階段的發展，並在招標時，向發展商闡明最低的預期和發展方向。