中國國企入場收購存量房能否扭轉乾坤？ | 聯合早報

中國政府為拯救樓市今年5月啓動“國家隊”入場收購存量房政策。雖已有超過80個城市宣佈支持國有平台企業收購商品住房，但受訪業內人士分析，國企目前仍處前期摸底階段，真正收購項目較少，短期難消化市場上的存量房。

最新數據顯示，中國7月末商品房待售面積達7億3926萬平方米，同比增長14.5%。8月二三線城市新建商品住宅銷售價格，也環比分別下降0.7%和0.8%，降幅均比上月擴大0.1個百分點。房價普遍沒被托起，反而繼續下降，顯示國企吸收存量房的規模有限，或收購價不高。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《聯合早報》採訪時説，國企收購存量房目前仍屬前期摸底階段，政策落地效果不很好，真正落地的項目比較少，主要因為房地產發展商和國企對收購價格的協商無法達成一致。

廣州中原地產項目總經理黃韜也向本報分析，國企收購存量房的意願不強，因為它是在“執行任務”，相當於“盡公民責任去做點事情跟政府交代”。

黃韜指出，之所以要通過國有企業收購存量房，因為這個操作本身是國家行為而非私人行為，收購的存量房要供做保障性住房、安置房等房源，而不是在公開市場轉賣，這個改變房源屬性的操作行為沒有多大賺頭，對私企不具吸引力，所以得找國企。

延伸閲讀

[中國樓市疲軟 “金九銀十”料也難回升

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_02_704653) [中國樓市中秋新房銷售鋭減逾四成

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_23_709017) 被地方政府選定的地方國企可決定是否參與購買。黃韜説，對那些願意參與的國企，政府可能會通過其它優惠措施補償。

李宇嘉評估，最後能夠落地的項目，會是那些存在保交房壓力或債務償還壓力的項目，在資金鍊非常緊張的情況下，不得不賣給國企。

中國媒體此前也報道，多數城市的存量房收儲還在籌備和房源徵集階段，已完成收儲，甚至已轉化為保障房並投入運營的城市並不多。僅有重慶、福建省福州市等首批租賃住房貸款支持計劃的試點城市，項目大多用於配租而非配售。

中共政治局今年4月30日召開會議，定調樓市去庫存導向。5月17日，官方打出重磅組合拳的關鍵一招，由央行設立規模模3000億元（人民幣，下同，550億新元）的保障性住房再貸款，引導金融機構支持地方國有企業，收購已建成未出售的商品房。7月召開的中共二十屆三中全會進一步定調，加大保障性住房建設和供給，滿足工薪羣體剛性住房需求。

樓市要花多長時間才能完成去庫存，很大程度取決於市場上到底有多少套空置房。但這個數字一直是個謎。

中國原住建部副部長仇保興2022年在一個智庫論壇上説，住房空置率已達15%，有的省份達到25%甚至30%。

2023年9月，十一屆中國全國人大財經委副主任、國家統計局原副局長賀鏗在中國實體經濟發展大會上説：“空置的房屋究竟有多少，各個專家估出來的數字相差很大，14億人可能住不完。”

中指研究院此前曾測算，央行設立的3000億元保障房再貸款共可收儲約7161萬平方米的商品住宅。

黃韜指出，單單去年中國全國商品房銷售額就有11萬億元，央行提供的保障性住房再貸款規模是3000億元，“3000個億遠遠不足”。

不過他強調，雖然再貸款規模比例遠遠不足以消化存量房，但政策釋放的信號很重要。“意義在於，它改變了房地產的規則，也就是國家開始干預一些市場行為了。”

黃韜説，政策思路很明顯，賣不掉的房子都是錢，不可能全拆掉，與其浪費資源，不如盤活資源。

他進一步分析，中國房地產市場正處於大部分“有錢的人不想買，想買的人沒有錢”的資源錯位困境，導致很多房子賣不出。政府介入是想將錯位資源歸位，通過國企收購那些賣不出的房子，再把房子轉為保障性住房，以低價賣給中低收入人羣，以租賃方式給超低收入人羣提供住宿。

隨着中國房地產市場逐漸走向保障房、商品房雙軌並行，中國經濟學者、遼寧大學特聘研究員陳波指出，大陸房地產市場正從香港模式轉向新加坡模式。

陳波説，大陸房地產市場過去按香港模式運作，徹底走向市場化，國內一直有呼聲認為要改變模式，中央相信也想趁樓市持續低迷之時，推動房地產市場轉成新加坡模式。即，頂端住房繼續按商品化模式走，滿足富人住房和投資需求，就像現在上海豪宅新樓盤價格和需求持續強勁；其餘房子經政府和國企收購之後，改成保障性住房房源。

陳波判斷，按這個模式發展，未來開發商建造經濟適用房將成為中國房地產市場主流。

受訪學者和業內人士都分析指出，中國房地產市場正經歷一場真正大洗牌，經濟結構隨之也將洗牌，房地產佔國內生產總值的比重將下降，地方政府的土地財政也將減少。

至於樓市能多快復甦，陳波表示很大程度取決於消費者的預期，當經濟沒有出現明顯反彈時，市場預期就難改善，房市也難企穩。他認為，租房市場的房租是個值得關注的指標，當房租開始企穩回升時，説明住房需求也起來了。

黃韜則評估，中國房地產市場需要至少兩年時間，才能從惡性循環走向良性循環。他説：“過去30年是靠房地產拉動經濟，人們有錢就去炒房。現在邏輯要倒過來，經濟好了，更多人賺到錢之後去買房，房地產自然有起色，由整體經濟效應來帶動房地產。”