本地辦公樓市場短期逆風 中期或供不應求 | 聯合早報

受企業短期面對經濟逆風和新增供應的雙重影響，新加坡辦公樓的空置率攀升至10個季度以來的高位，中央商業區的辦公樓租金也因此承壓。然而，若未來政府不售地或沒有新的重建項目推出，本地的辦公樓可能會面臨供不應求的局面。

仲量聯行（JLL）星期一（9月23日）發佈的最新報告顯示，本地甲級辦公樓的空置率連續兩個季度攀升，今年第三季達到8.3%。這個情況主要因為IOI中央林蔭道辦公樓（IOI Central Boulevard Towers）的竣工所致。如果不包括新增加的供應量，中央商業區的空置率與今年第一季的5.3%持平，反映出需求大致保持穩定。

中小企業推動辦公樓需求 趨勢持續穩定

仲量聯行東南亞研究與諮詢部主管蔡炎亮博士認為，辦公樓的需求主要由增長領域中的中小型入駐公司推動，例如金融服務業、專業服務業和新興科技行業。 “這個趨勢在過去12個月保持平穩。”

蔡炎亮在回答《聯合早報》詢問有關未來需求時説，當前的市場情況很難預測市場的需求。根據2014年至2023年（不包括2020年和2021年冠病肆虐期間）的10年曆史平均值，市場吸收了110萬平方英尺的辦公樓面積。

假設未來沒有新的地段出售或開展任何重新發展的項目，到2027年至2029年，全島各級辦公樓的供應量可能降至約5%至6%的結構性水平，屆時將出現供應緊缺的情況。

延伸閲讀

[市區甲級辦公樓第二季環比增長0.5% 漲幅下半年料放緩

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_18_695138) [金融和科技業整合業務功能 下半年本地辦公樓租金料停滯不前

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_06_28_691211) 他説：“如果辦公樓的需求恢復到冠病疫情前水平，供應吃緊的情況或會更早出現。”

報告説，政府決定不頒發裕廊湖區地段，並把它納入後備名單中，將導致本地新辦公樓的前景更為壓抑。如果這個趨勢延續下去，會造成中期的辦公樓供應不濟。

高運營成本致企業租賃謹慎

仲量聯行辦公樓租賃與諮詢部主管唐業（Andrew Tangye）提出，在本地的企業繼續面對更高的運營成本困擾，對於資本支出仍然保持謹慎。再加上辦公空間最大化，致使一些租户在租約到期後減少租賃面積，兩者都降低了辦公樓面積的需求。 

儘管經濟前景嚴峻，一些租户仍利用當前的有利環境，提升至更優質的單位，為將來的需求重新設計辦公空間。 例如臉書母公司Meta此前租用風華南岸（South Beach Tower）七個樓層的辦公空間，大部分已經重新租出。吸引了從中央商業區其他辦公大樓搬遷的租户，以及現有租户擴大租賃面積。 

空置率上升租户抗拒租金上調

在租金方面，由於空置率攀升，辦公樓租户抗拒租金上調的情況加劇。仲量聯行的研究顯示，中央商業區甲級辦公樓的有效總租金，今年第三季維持在每平方英尺價11.50元。第二季的租金環比增長0.7%，比第一季的1.4%明顯放緩許多。

唐業指出，未來幾季，中央商業區的整體辦公樓空置率預計會保持高企，因為租户搬入新辦公樓需要時間。“一些主要辦公樓的實際可用庫存仍然有限，供應有限的情況也因邵氏大廈（Shaw Tower）完工日期從明年推遲至後年而加劇。”

蔡炎亮預期，全球經濟情況會在較低利率的環境下有所改善，加上企業也適應了新的工作模式和增長策略，辦公樓租金要到2025年才會見到更強勁的復甦。