瑞銀報告：新加坡房地產泡沫風險屬中等 邁阿密風險最高 | 聯合早報

根據瑞士銀行新發布的一份報告，全球城市的房地產泡沫風險連續第二年下降。目前，新加坡的房地產泡沫風險屬於中等（得分0.59），美國邁阿密的風險最高（1.79）。

東京面臨高房地產泡沫風險，蘇黎世的得分雖然與去年相比大幅下降，但仍然有高風險。此外，洛杉磯、多倫多，以及日內瓦的房地產泡沫風險也相對較高。

瑞士銀行星期二（9月24日）發佈《2024年瑞銀全球房地產泡沫指數》（UBS Global Real Estate Bubble Index 2024）時指出，受全球人才湧入和建築活動被延遲的影響，新加坡私人住房市場過去五年租金增長速度超過房價增長。然而，去年實際租金下跌7%，而房價上漲3%。

新加坡的住宅市場受到強勁基本面的良好支撐。不過，新加坡政府的房地產降温措施抑制了外國需求，尤其是在高檔私宅市場。高利率和供應瓶頸的緩解，導致未售出單位增加，表明未來價格上漲將趨於平緩。

瑞銀在這次研究中分析了全球25個主要城市的住宅價格。這些城市經通脹調整後的房價目前平均比2022年中期全球利率開始飆升時低約15%。法蘭克福、慕尼黑、特拉維夫，以及香港“在市場失衡程度大幅下降後”，目前風險處於中等水平。　

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[買家等待降息或延遲入場 8月私宅轉售量略減1.7%

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_08_21_702196) 根據報告，瑞銀全球房地產泡沫指數追蹤自住房屋市場的基本估值，以及城市相對於其國家和經濟扭曲（如貸款和建築熱潮）的估值。它根據估值，對“泡沫風險”進行評估：得分低於0.5為低風險，0.5至1.0為中等風險，1.0至1.5為較高風險，1.5以上為高風險。這個方法無法預測是否或何時會發生調整。“泡沫風險”是指價格大幅調整的風險的普遍性。

在決定將哪些城市納入指數時，瑞銀考慮了有關城市對全球金融市場和住宅房地產投資的重要性，以及數據的可用性。

瑞銀全球財富管理首席投資辦公室房地產主管薩普特理（Claudio Saputelli）解釋説：“價格調整最強勁的城市是前幾年房地產泡沫風險較高的城市。”

根據報告，有關城市的房地產泡沫風險指數是它的五個城市子指數的加權平均值：房價收入比和房價租金比（基本估值）、抵押貸款佔國內生產總值（GDP）比率變化和建築佔國內生產總值比率變化（經濟扭曲，以及城市與鄉村價格比。新加坡、香港和迪拜的城市與鄉村價格比由通脹調整後的價格指數取代。

收入增速超過房價增長 購房能力提高

報告説，儘管新加坡的房價租金比去年有所上升，但房價收入比表明，由於收入增長速度超過房價增長速度，購房能力有所提高。總體而言，過去四個季度房地產泡沫風險有所增加，但風險程度中等。

整體而言，報告説：“在現行的高利率水平下，目前的價格水平似乎遠非可持續——尤其是在房屋自有率較高的市場。然而，負擔能力的大幅下降並不一定會導致價格調整。”

房地產市場勢將改善，原因包括利率在下降。瑞銀全球財富管理研究報告主筆赫爾茲（Matthias Holzhey）總結説：“許多城市的實際房價已經觸底。經濟前景可能將決定房價是再次飆升還是盤整。”