義順真查魯弄地段招標 分析師反應分歧 | 聯合早報

政府推出義順卡迪地鐵站附近的真查魯弄地段供發展商競標，這是真查魯地區首個政府售地項目，預計可興建875個私宅單位。　

分析師普遍認為，地段靠近地鐵站，地點相當優越，但對於招標反應看法不一。有者認為，地段將吸引多達八方競標，有者卻認為地段面積龐大，土地價格可能超過10億元，可能只吸引一至兩方競標。

根據建屋發展局星期四（9月26日）發佈的文告，真查魯弄地段（Chencharu Close）是2024年下半年政府售地計劃（GLS）下正選名單地段之一，為商業及住宅用途，並且須結合巴士轉換站和小販中心。

地段總樓面面積最多為9萬6007平方米，至少78%左右須為住宅用途，商用樓面面積最多為1萬2600平方米。

料可興建875個私宅單位

真查魯弄地段可興建875個單位，預料是義順地區第二大私宅項目，僅次於North Park Residences。後者位於納福城（Northpoint City）上方，共有920個單位。

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](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_09_13_707022) 大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮認為，地段靠近地鐵站，又可發展成結合商業和住宅用途的項目。這類項目一般深受買家歡迎，開發風險相對較低。

他也指出，真查魯首個預購組屋項目今年6月推出，整體申購率為3.32，反應相當不錯。

混合用途地段需求強勁

他預計，查魯弄地段可吸引五至八方競標，最高競標價約10億元至11億4000萬元，相當於容積率每平方英尺970元至1100元。

但他強調説：“競標方數量相對較高，不應被誤解為發展商對土地銷售市場重拾信心的跡象。反之，這是發展商規避風險的另一種表現……因為樓市真正看漲時，例如2020年第四季至2021年第四季，無論住宅用地是否靠近地鐵站，每回政府售地計劃招標活動都會吸引九至15方投標。”

ERA產業總裁朱泳強説，真查魯弄地段可能成為義順的一個顯著地標，預料它會跟淡濱尼94街的商住混合用途地段一樣，獲得熱烈反應。

淡濱尼94街地段上星期四（9月19日）招標結果出爐。獲六方競投，是近一年來政府售地計劃下，競投反應最熱烈的地段之一。朱泳強説：“淡濱尼94街地段競標過程激烈，最高和第二高標價只差1.9％，説明混合用途地段需求強勁，特別是那些位於組屋區內的地段。”

得標者須遵守某些規劃要求

博納產業（PropNex）研究和內容主管黃秀瑩卻持不同看法。她説，真查魯弄地段有不少吸引人的屬性，如靠近地鐵站和學校，“然而，我們留意到這地段靠近三巴旺空軍基地，得標者須遵守某些規劃要求”。

她進一步指出，根據招標文件，這些規劃要求包括建築高度限制，以及需設置視覺遮擋，以防附近的三巴旺空軍基地和義順軍營被窺探。如有必要，得標者還需評估是否應進行飛機噪音研究。　　

基於這些因素，黃秀瑩預計真查魯弄地段只會吸引一至兩方競標，最高競標價相當於容積率每平方英尺900元至1000元。

合登集團（Huttons）首席執行官葉潤明也預計，這幅地段土地價超過8億元，可能吸引少過三方競標，且發展商出價謹慎，最高競標價可能只達容積率每平方英尺810元至850元。

真查魯弄地段招標活動將於2025年5月22日中午12時截止。