分析：優選與黃金地段組屋有賺頭 津貼回收料不減買家興致 | 聯合早報

購買優選或黃金地段組屋雖然必須支付津貼回收率，但有分析師指出，由於屋主未來仍可能以更高售價脱手，還是有賺頭，因此津貼回收率不會讓購買這類組屋的買家卻步。

10月的預購組屋銷售中，政府首次在新組屋分類框架下推出預購組屋，有15個項目共8573個單位供潛在買家申購。

在新組屋分類框架下，優選組屋和黃金地段組屋的買家，將受到較嚴格的轉售限制，如10年的最低居住年限和津貼回收率，以及對轉售買家設收入頂限。

此次優選地段預購組屋的津貼回收率介於6%至8%；黃金地段組屋的津貼回收率為9%。

博納產業（PropNex）總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）認為，儘管優選與黃金地段組屋的轉售條件更加嚴格，但由於這些地段的組屋項目地點優越，一些有能力的買家會覺得是值得購買的。

“我們認為津貼回收率相對適中，仍可能對潛在買家有吸引力。假設購屋者以65萬元購買黃金地段的四房式單位，未來再以120萬元轉售，那麼9%的津貼回收率就是10萬8000元，也就是説他的總收益可仍超過40萬元。”

嚴格轉售限制有助減少整體彩票效應

大亨房地產網站（MOGUL.sg）首席研究師麥俊榮説，津貼回收率、最低居住年限和不允許出租整個組屋單位等嚴格的轉售限制，有助於減少整體的彩票效應，但賣家仍能夠提高售價來抵消脱手單位時，須歸還政府的一定數目。

潛在買家鄭智偉（29歲，建築師）將與女朋友一起申請本輪的預購組屋銷售活動，計劃申購碧灣Bayshore Palms的四房式單位。

這個屬於優選地段組屋的項目，四房式單位售價介於49萬5000元至68萬3000元，津貼回收率定在7%。

鄭智偉受訪時説，由於碧灣的項目地理位置優越，靠近地鐵和東海岸公園，他預計未來或能以略高於百萬元脱手。

“儘管這裏的單位有更嚴格的轉手限制，但之所以會選擇那裏是因為它靠近兩個地鐵站，也離我的父母很近。我覺得這個地點宜居，適合家庭，所以就算在最低居住年限後，預計不會馬上賣掉它。”

本輪預購組屋銷售活動開放申請第二天，截至星期四（10月17日）下午5時，白沙標準地段項目的五房式和三代同堂單位，首次購屋家庭申購率達2.2，二次申購率達69.9；盛港的三房式單位，首次購屋家庭申購率達1.8；二次申購率達10.5。

在本輪銷售活動中，僅有標準地段組屋有五房式和三代同堂單位。Taman Jurong Skyline項目的五房式售價從42萬7000元起跳；Taman Jurong Skyline和Fernvale Oasis項目的三代同堂單位售價從46萬5000元起跳。

較大房型單位料受潛在買家歡迎

橙易集團（OrangeTee Group）首席研究與戰略總監孫燕清預計，較大房型單位，如五房式單位將受潛在買家的歡迎，因為售價比私宅或轉售組屋來得低。

“相比優選和黃金組屋，標準地段組屋的最低居住年限較短，讓家庭可以更靈活處理，方便在孩子於不同地方就學時搬家。此外，一些標準地段組屋的等候時間也較短。”