零售房地產明年仍面對挑戰 租金料增長1%至3% | 聯合早報

新加坡零售房地產淨收益比辦公樓來得大，外加更多中國品牌進駐新加坡零售商場，帶動投資者對零售領域興趣增強。今年零售租金空間也保持韌性，出現小幅增長。

展望明年，分析師認為，儘管零售銷售市場仍面對嚴峻挑戰，但在零售空間供應緊絀的情況下，租金將持續增長，漲幅介於1%至3%。

根據合登集團（Huttons）數據分析提供給《聯合早報》的數據，今年共有86萬1112平方英尺的新零售面積供應，包括巴西立廣場（Pasir Ris Mall）、榜鵝數碼園區、登加的Plantation Plaza等，相信是2018年來最大的完工零售面積。

今年也有不少矚目的大宗零售房地產交易，其中最受矚目的非愛雍·烏節（ION Orchard）莫屬。凱德綜合商業信託（CICT）於10月完成愛雍·烏節的50%股權收購，商場估值為18億4850萬元。其次是長春產業（Allgreen Properties）收購的利達廣場（Seletar Mall），成交價為5億5000萬元；星獅地產信託（Frasers Centrepoint Trust）以5億2310萬元增持NEX購物中心的24.5%股權，是今年第三大的零售房地產交易。

高緯環球（Cushman & Wakefield）新加坡及東南亞研究部主管黃顯洋接受《聯合早報》訪問時説：“投資者對零售領域的興趣增強，部分原因是零售房地產的淨收益比辦公樓來得大，在高利率環境是更具吸引力的投資。”

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“這些中國品牌多屬於餐飲領域，例如，中國清湯火鍋連鎖店享月湯皇、雪糕與茶飲品牌蜜雪冰城，以及重新進駐本地的霸王茶姬等。”

不過，若就分層地契零售房地產來看，本地分層地契零售房地產的交易在今年轉弱。合登數據預估，今年全年只有229個零售單位易主，比去年少13.9%，總交易額也比一年前低22.5%，只達3億9500萬元。

今年迄今，最大宗的分層地契零售房地產交易是董大廈（Tong Building），一個3423平方英尺的永久地契單位，成交價為1397萬元，相當於尺價4080元。　

合登集團高級數據分析總監李思德受訪時説，零售消費依然疲弱，多少拖累分層地契零售房地產市場。

今年全島零售租金預計增2.5%至3%

在零售租金方面，萊坊研究部主管鄭衞銘受訪時指出，今年第三季全島黃金零售空間的平均每月每平方英尺租金微升0.1%，基本維持在第二季的27.40元。

鄭衞銘説：“市區邊緣的優質零售空間租金，第三季取得的季度增長最顯著，達0.4%，市郊的同等空間的租金則下跌0.5%。”

黃顯洋説，以整體而言，全島黃金零售地段的租金今年預計增長2.5%至3%，比去年2.5%的增長率稍好。

展望2025年，黃顯洋預測，在供應有限的情況下，全島零售租金會增長1%至3%；明年新開張的零售商場包括榜鵝海岸廣場（Punggol Coast Mall）和Link@896。

徐偉傑則認為，雖然入境旅客人數逐步恢復至疫情前常態，但不是所有零售領域都會受益。此外，高運營成本對許多零售商和食肆造成損失，租金上漲的步伐已經開始趨緩。

他預計，今年黃金位置的零售租金增長2%至4%，明年將持平或僅小幅上漲。

他説：“消費趨勢與社交媒體動向一樣快速變化，合作與創新或許是克服某些障礙的關鍵。”