中國房地產開發商陷入“退地”難 | 聯合早報
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“退吧，就得接受地方政府的‘骨折價’；不退吧，就要再往裏面投錢，建一個未來可能沒有銷售前景的項目……”
上海資深地產業內人士劉軍（化名）接受《聯合早報》採訪時，如此形容中國房地產開發商當下面臨的“退地”困境。
退地，指的是房地產開放商將原本拍下的地塊，退回給地方政府。通過退地，房地產開發商可以緩解流動性壓力，集中資金交付項目；地方政府也能收儲閒置土地，重新規劃土地用途，減少土地資源浪費。
不過，在地方政府囊中羞澀的背景下，動輒上億元（人民幣，下同，1億元人民幣約1860萬新元）的退地金並非小數目。退地成了地方政府與開發商之間的博弈。曾經被房地產開發商爭搶的土地，如今變成食之無味棄之可惜的雞肋，甚至是誰都不想接的燙手山芋。
據劉軍瞭解，房地產開發商聯繫地方政府退地時，基本都做了會被“砍價”的準備，一般只期望拿回最初拿地價格的六七成。但現實情況是，地方政府的砍價幅度“比想象的還要深”，甚至是“在六折的基礎上再打六折”。
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劉軍説，地方政府還會以“收儲為保障房”的方式，勸退想要退地的開發商。由於保障房用地價格遠低於商業用地，這意味着開發商可以拿回的款項更少。
被問到想退地的開發商數量時，劉軍停頓片刻後説：“手上有土地沒開發的，可能都動過這個念頭。但看到前面的碰了一鼻子灰，就知道去了也白去。”
他坦言，一般開發商心裏都明白，現在讓政府掏錢出來“真的很難”，“因為確實它自己口袋裏也沒錢”。
為了幫地方政府解決錢的問題，中央政府過去兩個月頻頻出招。首先是中國自然資源部11月發佈文件，鼓勵地方運用專項債資金，收回收購存量閒置土地。
中國國務院總理李強上個星期一（12月16日）召開國常會，對優化專項債管理機制作出部署，並且在談及專項債的投向領域時，將房地產市場放在首位，顯示官方正加大力度盤活地方閒置土地。
不過，對於方方面面都要花錢的地方政府來説，專項債資金是否真的落到退地以及優先哪些項目，仍有待觀察。劉軍形容，這個過程，就像是地方政府在做一道“財政幾何題”——“哪邊留多，哪邊留少，也是有一個匹配的過程，如償還拖欠企業欠款、兜底‘三保’等都是政府要優先考慮的”。
劉軍透露，在實際的收儲過程中，地方政府比較容易做的是“給政策”，如調高地塊的容積率，讓開發商可以建更多單位；或將土地產權從40年延長至70年，前提是開發商再補點錢。
不過，劉軍認為，這些政策能起到的效果有限。“當一個開發商都決定自己打折，只為退一點錢回來時，説明他對未來沒有任何信心了，怎麼可能會追加投資呢？”
退地集中在央國企開發商
儘管一部分地產開發商面臨退地難題，過去幾個月，中國廣州、武漢、天津、福州等地已出現多個退地案例。《聯合早報》梳理後發現，完成退地的開發商大多是“國家隊”。
例如，中國國務院國資委直接管理的央企華僑城，今年11月退掉武漢市楊春湖高鐵商務區一處地塊，在政府調整這塊地的規劃後，華僑城12月再以底價24.2億元競得這塊土地，這只是它幾年前拿下這塊地總價的不到三分之一。在公告中，華僑城未提及退地的補償金額。
天津國資委下屬單位津投城開的一處地塊，也在今年9月被當地的土地整理中心收儲，合同補償金額達17.1億元；一個月後，津投城開就已收到兩筆共3.68億元的退地款項。
今年8月以來，老牌國企越秀房地產分別以70億元、50億元和15.29億元，退掉2021年地價高點時拿到的三處廣州市地塊，總價超過135億元。
越秀地產退掉的其中一個地塊，很快便有下家接手。據《中國房地產報》報道，位於廣州市番禺區的地塊，上個星期二（12月17日）已由有國資背景的萬科以28.8億元競得，成為“國家隊”互相幫忙，推動土地國資之間內循環的又一案例。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進接受《聯合早報》採訪時分析，近期的退地項目，主要是一些央國企率先提出退地訴求，退地原因包括地塊開發前景不明朗、企業無力或無意願開發、企業資金狀況出現壓力等。
嚴躍進指出，這類地塊的處置，大多是通過應付票據、財政資金直接回購等方式進行，並未直接涉及專項債。
自官方11月明確專項債用於收購存量土地政策以來，山東、湖南等地已響應，具體做法包括召開專題會議、發佈徵求意向書等。
嚴躍進認為，專項債是收儲存量土地一個很重要的資金，甚至是最大的資金。據他觀察，三四線城市，以及一些市場波動較大的地級市或省會城市收儲主動性較強；相對而言，一線和新一線城市此類動作或信息披露則要少很多。
分析師：收儲下一步是賣地
不過，廣州中原地產項目總經理黃韜認為，官方目前的策略更傾向於控制土地的推出，讓市場有消化期，而非“推了又退”。
黃韜也指出，退地並非完全負面，而是一種正常做法。退出來的土地，在適當時可以重新招拍掛，“是一種良性的循環”。
嚴躍進也認為，收儲只是土地開發的一個階段，最終地塊還是會賣掉，“所以要吸引和鼓勵企業，對新收儲的土地加快消化”。
然而，在劉軍看來，開發商找到接盤的下家並不容易。“如果有人願意接手，政府可能也樂於做中間人，反正都是生意；如果找不到下家，政府索性就給你‘打個骨折’。”
他説：“央國企之間反正都是‘親兄弟’，大家相互配合，實際上也就騰挪了一下。民營房企要找不到人騰挪，就會處於比較困難的狀態。”