特稿：深圳185億“地王”誕生 深超總成市場風向標 | 聯合早報

經過295輪競拍後，中國2024年“地王”在深圳誕生。

12月初，深圳後海一宗佔地26.3萬平方米的商住地塊，以185.12億元（人民幣，下同，34.2億新元）成交，創深圳土地出讓最高紀錄，也是2024年全中國最高地價交易。

在中國樓市低迷、百強房企銷售持續疲軟的大背景下，這筆由華潤置地與中國海外發展集團的聯合體拍下的地塊，成為市場的焦點。它不僅為深圳樓市注入了一針“強心劑”，也引發了外界對背後邏輯和市場信心恢復的廣泛關注。

今年9月，中國中央政府提出“止跌回穩”的房地產政策後，深圳迅速跟進，連續出台多項利好政策，包括取消限售、放寬備案價、取消豪宅税和限購鬆綁，進一步釋放購房需求。

深圳樓市隨後成交量迅速反彈，10月成交量達到2萬多套，較9月增長近四倍，顯著高於榮枯線1萬套的市場標準。

延伸閲讀

[中國房地產開發商陷入“退地”難

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_12_23_728340) [特稿：深圳前海房價大跌 特區光環退卻？

](https://www.bdggg.com/2024/zaobao/news_2024_07_22_695917) 中原地產華南區總裁兼深圳中原總經理鄭叔倫接受《聯合早報》訪問指出，政策的鬆綁直接帶動了市場的回暖，其中豪宅市場的交易熱度顯著上升，這使開發商的拿地信心大增。

中國（深圳）綜合開發研究院研究員宋丁受訪時指出，目前市場“止跌回穩”主要體現在成交量的反彈，但房價的回升尚不明顯。

他説，深圳的房價過去兩年跌了30%，當前房價已進入底部區間。無論是購房者還是開發商，都將當前視為觸底反彈的最佳時間窗口。

宋丁説：“開發商通過底部拿地鎖定未來收益。這種提前鎖定優質地段，押注房價回升的策略，進一步反映了開發商對市場前景的信心。

除了樓市回暖的推動，地段的稀缺也是此次高價成交的關鍵驅動因素。這地塊位於深圳灣、後海和前海的黃金交匯處，緊鄰後海金融總部和深圳超級總部基地（深超總）的雙重核心區域。

鄭叔倫指出，這一位置的稀缺性和不可複製的優質資源，使它具備了“地王”誕生的土壤。他説：“這不僅是深圳的經濟中樞，也是未來總部經濟和資本流動的戰略樞紐。”

深圳自2021年起推進“總部經濟戰略”，旨在增強城市的綜合競爭力和區域輻射力。截至2024年11月，已有310餘家全球500強企業在深圳設立業務，全中國超過三成的創投企業總部也選擇落户深圳。

作為這一戰略的重要承載區和示範區域，深超總在總部經濟的集聚中發揮着關鍵作用。

宋丁指出，深超總的地位被視為樓市“風向標中的風向標”，企業高價拿地體現了市場對深超總未來前景的積極預期，以及對總部經濟集羣效應和市場穩定性的押注。

他説：“深圳的總部經濟與房地產市場之間，形成了雙向聯動的輻射效應。如果能穩住價格和市場信心，那麼前海、後海乃至整個大灣區的市場復甦也會隨之啓動。”

深超總為出海企業資金迴流和資本沉澱提供支撐

有專家認為，深超總不僅是企業的辦公總部，更是中國企業加大出海步伐中，資金迴流和資本沉澱的“閉環平台”。

仲量聯行深圳董事總經理、華南區戰略顧問部負責人夏春毅受訪時説，中國企業出海的佈局已從產品、到服務、產業鏈。隨着企業進入“出海3.0”階段，它們在海外的佈局、生產基地會增加，但這也帶來了對資金迴流和統一管理的需求。

夏春毅説：“企業需要一個集總部管理、財務結算和戰略決策於一體的總部基地。作為金融中心和出海橋頭堡，深圳具備強大的金融服務體系和高效的資本流動性，為資金迴流和資本沉澱提供了有力支撐。”

儘管深超總的優勢不容置疑，但市場風險仍需警惕。受宏觀經濟放緩、供需失衡、產業轉移和人口流動等多重因素影響，深圳甲級寫字樓的空置率近年來持續上升，市場去庫存化的壓力顯著增大。

根據仲量聯行的數據，深圳甲級辦公樓的空置率已從2014年的3.0%，持續上升至2024年的26.5%，顯著高於市場公認的10%-15%的合理區間。

隨着深超總內多棟大樓的陸續建成，市場供應將進一步增加，空置率可能面臨持續上升的壓力。

不過，夏春毅指出，深超總的准入門檻較高，更多吸引的是中國頭部企業和行業龍頭，這些企業以自持自用為主，有助於降低去庫存化壓力並分散市場風險。

此外，對比其他一線城市，深圳依然保有相對活躍的辦公租賃需求，在市場波動中展現一定的韌性。

數據顯示，從2020年至2024年間甲級辦公樓市場淨吸納量平均值來看，深圳位居四個一線城市之首。深圳年均約84萬平方米的淨吸納量，彰顯其相對穩健的需求基本面。

夏春毅説：“淨吸納量作為市場的增量指標，直接反映了企業擴租、外資入駐和企業新設總部的活躍度，能夠幫助市場參與者準確判斷市場需求的實際變化。空置率只是存量指標，不能解釋市場變化的原因。”

他説，總部辦公物業對深圳甲級辦公樓市場淨吸納量貢獻日益顯著，佔比從2023年的31%預計攀升至2024年的64%，意味着總部經濟的地位已從“輔助角色”升級為“主力軍”。

但夏春毅不諱言，深超總所處的南山片區的辦公樓總供應量持續增加，達到目前存量的150%，供大於求的局面將對空置率和租金水平帶來更大壓力。

他説：“如果新增供應未能及時消化，可能會導致超級總部基地未來的租金水平承受壓力。”