黑石房地產收益信託（BREIT）未能讓管理者獲得利潤 - 彭博社

黑石集團總部位於紐約。

攝影師：安格斯·莫丹特/彭博社全球最受關注的房地產基金之一正在呈現現實檢查：投資者一直寄希望於的房地產市場反彈進展緩慢。

黑石公司為富裕投資者設立的主要基金在2024年增長了1.95%，這是黑石房地產收益信託連續第二年未能提供讓其管理者獲利的回報。該公司只有在BREIT 提供至少5%的年回報時，才能分享收益。

其主要股份類別最新的乏善可陳的回報提醒人們，房地產市場尚未完全從幾十年來最具挑戰性的時期恢復過來。利率依然頑固地高，壓制着房地產估值。

儘管黑石總裁喬恩·格雷在過去一年中一直表示房地產價值正在“觸底”，但該行業仍在努力應對高借貸成本的影響。BREIT在一份報告中表示，市場的復甦仍在進行中，但並不是“V型”的，並補充説其估值反映了更高的利率。

2024年的回報較2023年的0.5%損失有所上升。但希望將資金投入市場的個人投資者看到的是更便宜且回報更高的選擇層出不窮。去年，標準普爾500指數上漲了23%。

BREIT 提供幾種不同價格點的股份類別。更昂貴的類別最終表現更差，因為更高的費用侵蝕了回報。而 BREIT 的淨資產價值從大約一年前的 620 億美元降至 550 億美元。

在其全盛時期，富裕個人迅速向 BREIT 投入資金。該物業所有者隨後將大量現金注入數據中心、學生宿舍和租賃住房。僅在 2021 年——當市場表現良好且借貸成本較低時——該基金的回報超過 30%。

然後，利率上升，促使全球房地產價格重置。該基金面臨對其資產估值的審查。到 2022 年底，BREIT 的客户開始提取更多現金。該信託經歷了一段限制提款以避免被迫出售的時期。

截至第三季度，投資者仍然提取的資金超過投入的資金。但這一差距正在縮小。BREIT 的淨贖回量比 2023 年 1 月的峯值下降了 97%。

艱難的市場

這場動盪突顯了尋求投資於難以估值和出售資產的個人投資者所面臨的權衡。私募股權公司一直在加大力度吸引個人投資者，而房地產市場的波動使得放棄某些現金提取能力以獲得更高回報的説法變得複雜。

其他基金則明顯處於虧損狀態。KKR 房地產精選信託 在 2024 年出現了 2.17% 的虧損。而去年截至 11 月，Starwood 房地產收入信託報告了 0.5% 的 虧損。

自從BREIT大約八年前推出以來，該基金的一個關鍵股份類別實現了9.5%的年化淨回報。而黑石並沒有放棄其市場開始反彈的觀點。

“我們看到大量數據表明，我們正處於房地產復甦的早期階段，這得益於資本市場的復甦和我們關鍵領域新建項目的減少，”一位發言人説。