德克薩斯州普羅維登斯村業主協會被指控種族歧視 - 彭博社

位於德克薩斯州的普羅維登斯村（Providence Village），一個擁有9000名居民的小鎮，因禁止接受聯邦第8節補助金的居民而面臨歧視指控。

攝影師：Shelby Tauber/Bloomberg北美最大的住宅社區管理公司的德克薩斯分公司因其管理的一個業主協會禁止使用政府援助的租户進入其位於達拉斯郊區的社區而被美國住房和城市發展部指控種族歧視。

根據2023年Bloomberg CityLab的調查，普羅維登斯村是德克薩斯州多個業主協會之一，該協會有規定禁止業主將房屋出租給任何接受第8節住房補助金的人。至少有三個這樣的業主協會由FirstService Residential管理。

彭博社城市實驗室市長們制定議程以應對特朗普時期的住房危機庇護城市如何為與特朗普的再次對抗做準備洛杉磯的火災對城市住房短缺的影響致命的垃圾滑坡展示了烏干達錯失的機會普羅維登斯村的業主協會隨後根據一項新州法律修訂了其禁令。但HUD的調查聲稱，這些規則已經對社區及其居民造成了傷害——而業主協會的新租賃政策是一個變通方法，仍將限制第8節受益人在普羅維登斯村居住。

根據對2022年和2023年HOA居民和房東提出的一系列投訴以及兩個地方住房管理機構的調查，HUD發現FirstService Residential Texas Inc.及其一名員工違反了《公平住房法》。普羅維登斯業主協會及其董事會主席也被指控。

“《公平住房法》禁止業主協會像房東一樣，基於種族拒絕住房機會，”HUD代理總法律顧問本傑明·B·克盧貝斯在一份聲明中表示。“HUD不會容忍業主協會實施歧視性政策。”

HUD的調查結果為法官決定是否授予賠償和強制HOA進一步改變其政策奠定了基礎。

代表六名租户提出投訴的律師邁克爾·M·丹尼爾與他的法律夥伴勞拉·貝沙拉表示，像這樣的聯邦公平住房案件能夠走到這一步是非常罕見的。在 2024 和 2023年，HUD僅在兩個種族歧視案件中提出了指控。

“在2025年，HUD做出這種明顯的歧視判定，並基於明顯的種族行為，這是一個獨特的情況，”丹尼爾説。

FirstService Residential Texas、普羅維登斯HOA及被指控的個人的律師沒有回應詳細的評論請求。但根據HUD的投訴，“被告聲稱他們制定的規則旨在促進維護良好的房屋、穩定物業價值，並解決社區對犯罪的擔憂。”FirstService還告訴HUD，它對HOA的行為不負責任。

HUD調查揭示了普羅維登斯可能與其他FirstService業主協會之間的協調情況。租賃規則基於附近一個名為薩凡納的業主協會早先通過的規則，HUD律師寫道，物業管理者與“其他希望做類似事情的FirstService管理社區”分享了普羅維登斯的規則。（律師沒有具體説明是哪些，或有多少。）FirstService Residential在美國和加拿大管理着超過9,000個住宅社區，如業主協會、公寓和合作社。

指控

普羅維登斯業主協會管理着位於普羅維登斯村的2,250多套住宅，該村是位於達拉斯以北約一個小時的郊區。

在2022年6月，其業主協會董事會批准了禁止業主將房屋出租給任何接受住房選擇券的人的規則，這是一種被稱為第8節的住房援助形式。董事會表示，已經居住在該社區的租户最多可以再住90天。在執法開始後，與第8節租户簽訂租約的房東將被罰款。

這些券旨在幫助低收入租户在高機會社區中找到負擔得起的住房，獲得一個券可能需要幾個月或幾年。找到願意接受券的房東幾乎同樣具有挑戰性。因此，即使董事會後來表示租户可以在租約結束前繼續居住最多12個月，對於依賴第8節的租户來説，驅逐的前景尤其嚴峻。

業主協會董事會表示，這些規則旨在維護社區的物業價值，改善維護並防止犯罪。但HUD發現董事會沒有數據證明物業價值在下降，也沒有數據將券持有者與犯罪聯繫起來。數據顯示，在禁令實施前，普羅維登斯村的租賃單位數量並沒有增加，儘管居民的看法是如此，2022年只有4%的普羅維登斯家庭使用了券。

相反，HUD辯稱，董事會是在回應普羅維登斯村人口的另一種變化。“事實上，在此期間，鎮上增加的，”HUD律師寫道，“是黑人居民的數量和集中度。”在2022年，雖然近四分之三的普羅維登斯居民是白人，但93%的補助金持有者是黑人。

這些事實——加上大量明確種族主義的社交媒體帖子——是導致HUD指控業主協會歧視的證據檔案的一部分，因為該協會通過制定規則來有效地將黑人租户驅逐出社區。

普羅維登斯業主協會的律師沒有回應關於這些指控的評論請求，但在2023年彭博城市實驗室發出的關於禁令原因的問題中，業主協會表示這是“為了應對我們社區中由第8節租户所犯下的前所未有的嚴重犯罪激增而採取的努力。”

“我們的居民敦促我們採取行動，雖然我們的使命一直是對所有人保持歡迎，但我們不能坐視不理，任由我們的家庭處於危險之中，”聲明中寫道。“我們將繼續為我們的業主而戰，因為每位居民都應在他們的家和社區中享有安全和舒適。”

社交媒體的敵意

在2022年禁令之前的幾個月，居民在Nextdoor和Facebook上所屬的社交媒體羣組充斥着關於第8節租户和黑人鄰居的惡毒和威脅性帖子。許多帖子將這兩個羣體混為一談，並將當地犯罪歸咎於他們。

“把你的孩子藏起來，因為第8條款正在肆虐！！！”一則在非官方城鎮社交媒體小組上的帖子寫道，附上了一張黑人男子的逮捕照片。照片下的評論之一寫道：“我希望這足以推動每個人投票支持。”

幾則帖子和評論稱租户或他們居住的地區為“貧民區”。“似乎這個社區充斥着罪犯，”一位董事會成員寫道。“快走！！！ ”

在普羅維登斯村，社區中大多數代金券持有者是黑人這一事實並不是什麼秘密，針對黑人鄰居的在線仇恨也同樣不是什麼秘密。包括居民和房東在內的第8條款禁令反對者反覆表示，這些規則是出於種族動機。“你們是種族主義者，對吧？”一位居民在提交給業主協會在線門户的材料中寫道。

在收到關於普羅維登斯行動的公平住房投訴後，HUD介入併發布了暫停令，普羅維登斯在2022年8月暫停了禁令的執行。但損害已經造成。

根據投訴，十九名代金券持有者搬出了他們的家，導致一些人失去了工作，其他人則打亂了學年。Beshara和Daniel的一位客户在尋找其他接受他們代金券的住房時遇到了困難；一些人不得不搬家多次。租給代金券持有者的房東也遭受了巨大的成本，因為他們的單位被匆忙騰空。與此同時，留下來的租户面臨着在線和離線的騷擾，必須忍受他們不受歡迎的事實。

第8節租户在社交媒體上的仇恨並沒有在新規則實施或暫停後停止。那些反對禁令的人遭到了騷擾和拍照。2023年，一個名為國家正義黨的白人民族主義組織在普羅維登斯村外舉行抗議，普羅維登斯委員會表示與其沒有任何關聯，也不支持該活動。但該組織在普羅維登斯居民家中留下的傳單提出了熟悉的説法：“第8節住房券是用來為這些社區帶來多樣性的工具……黑人帶來犯罪和暴力。”

2023年6月，德克薩斯州立法者通過了一項法律，禁止業主協會制定限制使用住房援助的租户的規則，部分受到普羅維登斯村事件的啓發。該規則於9月生效。

在德克薩斯州通過新法律後，普羅維登斯在2024年5月修訂了規則。業主協會並沒有完全禁止第8節租户，而是限制每位業主只能出租一處房產，並限制可出租單元的百分比。由於大多數住房券持有者是從擁有多處房產的大房東那裏租房，HUD表示普羅維登斯的新規則的影響與之前的禁令沒有太大區別，而該禁令現在是非法的。

在其投訴中，HUD發現最新的租賃限制是試圖規避法律——並且顯示出業主協會在排除第8節租户方面的堅持，“儘管仍然沒有全面的信息將住房券持有者與他們試圖解決的問題聯繫起來，並且儘管居民繼續提出公平住房的擔憂。”