法蘭克福的天際線變得陰暗，舊辦公樓空置不租 - 彭博社

在法蘭克福最中心的一個社區，距離城市主要火車站僅一步之遙，一座曾由DZ銀行的聯合投資部門佔用的19層高樓已經空置超過四年。

這座於1977年開業的粗野主義塔樓，是在新冠疫情後加速發展的動態中更為顯著的受害者之一。隨着高端租户越來越傾向於選擇新建空間——而翻新成本不斷上升——法蘭克福的老建築正被拋在了後面。

這座空置的19層高樓，位於法蘭克福，曾由DZ銀行的聯合投資部門佔用。攝影師：亞歷克斯·克勞斯/彭博社辦公空置率在德國各地都是一個問題。然而在這個國家的銀行業中心，作為歐洲大陸少數擁有商業區天際線的城市之一，這些空置空間越來越顯眼。

根據房地產經紀公司Cushman & Wakefield在12月發佈的一份報告，法蘭克福的空置率從2019年的近7%增長到去年第三季度的略低於10%。僅在該市的辦公大樓中，這一數字到2028年可能增長到多達20%，根據該經紀公司的説法。

法蘭克福辦公空置率超過柏林和慕尼黑

疫情後德國的空置率上升

來源：Cushman & Wakefield：重新思考2030年的歐洲辦公室

雖然市場上的全新進入者很少，但已經在法蘭克福的摩天大樓中建立的銀行和律師事務所定期搬遷辦公室是很常見的。新冠疫情後發生的變化——以及德國的經濟放緩和居家辦公人數的增加——是大多數潛在租户開始優先考慮較小和較新的辦公室，而不是需要修繕的大空間。

“租户們特別在尋找位於優質地段的頂級空間，”庫什曼德國負責人蒂娜·羅伊特説，“大多數人願意接受每平方米更高的租金，因為他們同時在減少租賃空間。”

與此同時，他們放棄的辦公室通常需要進行大規模的翻修，這使得找到新租户變得困難。

聯合投資在2020年搬出了這座粗野主義塔樓。攝影師：亞歷克斯·克勞斯/彭博社雖然業主們已經意識到對符合ESG標準的物業的需求不斷增長以及老舊辦公樓面臨的空置風險，但並不是所有人都採取了升級建築的措施，庫什曼的羅伊特説。此外，“已經在商業計劃中包含翻修的業主現在面臨着建築成本上升的挑戰，”她説。

庫什曼和韋克菲爾德的報告顯示，到本十年末，法蘭克福的辦公庫存中幾乎三分之二將超過20年，通常在此之後需要進行大規模翻修。

在租户的需求之上，城市規劃要求也在不斷演變，法蘭克福建築和規劃部門負責人馬庫斯·格維亨貝格表示。“我們希望塔樓能夠擺脱一樓的死區，尤其是老建築所存在的死區，而是創造出對公眾開放的空間。”

為了滿足所有這些要求，業主現在必須比疫情前投入更多資金。根據德國聯邦統計局發佈的數據，從2019年底到2024年11月，辦公裝修的建築成本幾乎上漲了50%。

德國建築成本在疫情後暴漲

來源：德國統計局

注：2021=100

在物業完全出租期間，裝修常常會被延遲。然而，主要租户的離開往往會導致一個嚴峻的覺醒，法蘭克福房地產投資顧問公司Arcida Advisors的管理合夥人揚·杜登表示。

“租户搬出是最糟糕的情況，因為那時就沒有租金收入來償還債務，”杜登説。“這是物業價值下降最顯著的時候。”

這就是去年發生在法蘭克福Trianon大廈的韓國業主身上的事情，在這座45層大樓的旗艦租户DekaBank Deutsche Girozentrale宣佈計劃放棄大約20層的租賃後。業主在6月未能償還與該物業相關的貸款，六個月後，德國貸款機構將其總部遷至新建的Four高層大樓，距離此處僅一個街區。

法蘭克福的特里亞農塔。攝影師：亞歷克斯·克勞斯/彭博社預計將會有其他重大變動。去年初，歐洲中央銀行的銀行監管部門宣佈計劃在2025年底租約到期時，將總部從法蘭克福的歐元塔遷出，這是一座70年代的建築。隨後，歐元塔的所有者，台灣的富邦金融控股公司，將其投資減記約60億新台幣（1.83億美元）。

歐洲央行單位未來的總部，加利略塔，也已有超過20年的歷史，但目前正在進行1.8億歐元的翻新。

德國第四大銀行，商業銀行股份公司，正在開始將員工從分散在法蘭克福的老舊建築中遷出，以便在一座高層建築中整合運營，該建築預計將在2028年完工。荷蘭貸款機構ING集團正在考慮在同年租約到期後，將其德國總部遷至銀行區外新建的塔樓，知情人士透露。

法蘭克福的70年代歐元塔，在右側，直到2014年都是歐洲央行的總部。攝影師：亞歷克斯·克勞斯/彭博社阿爾西達的杜登表示，對於貸款方來説，老舊的辦公樓在廉價資金時代被購買，並且很快需要再融資，這是一種懸在他們資產負債表上的不愉快現實。“當我們説我們已經度過了這場危機時，我們過於關注項目開發，但真正的危機還未到來，”他説。

他補充道，在業主缺乏動力或資金將新資金投入物業的情況下，銀行應該主動出擊，自行進行投資，尤其是因為長期空置和殭屍建築工地會拖累鄰近物業的價值。

他表示，這也使得城市的宜居性下降。“空置自然會對對面商店、餐廳和辦公空間產生影響，”法蘭克福建築與規劃部門的格維亨貝格説。“我從辦公室窗户望出去，看到一個吸引人的環境，這差別是很大的。”

當物業所有者與這些問題鬥爭時，聯合投資大廈仍然處於廢棄狀態。在法蘭克福開發商Groß & Partner收購它四年後，承諾到2026年翻新，唯一表明他們可能兑現承諾的跡象是懸掛在建築入口處的橫幅，宣佈施工將很快開始。