法蘭克福的辦公空置率：天際線變得陰暗 - 彭博社

位於法蘭克福市中心，距離中央火車站僅一箭之遙，俯瞰美因河的一座19層高的塔樓已經空置超過四年。

儘管這座1977年建成的高樓早在2020年就已搬離了聯合投資公司的標誌仍然掛在外立面上。從那時起，這座混凝土塊在美因河岸上陷入了沉睡。潛在的租户希望擁有新的、現代的辦公空間。然而，由於成本上升，業主的翻修工作變得越來越不划算。結果：法蘭克福的老建築被拋在了後面。

這座曾經容納聯合投資公司的19層高樓，空置多年。照片：彭博社德國範圍內空置辦公樓的數量正在增加。在銀行之都法蘭克福，這個擁有辦公大樓天際線的少數歐洲城市之一，這些空缺如今比其他地方更為明顯。

根據房地產經紀公司Cushman & Wakefield在12月發佈的一份報告，法蘭克福的空置率從2019年的7%以下上升至去年第三季度的近10%。僅在法蘭克福的辦公大樓中，空置率到2028年可能會攀升至20%的水平，報告稱。

法蘭克福的辦公空置率高於柏林和慕尼黑

疫情後，德國範圍內的辦公空置率上升

來源：Cushman & Wakefield：重新思考歐洲辦公室2030

在法蘭克福的摩天大樓內搬遷並不罕見。然而，由於疫情、居家辦公和經濟前景的惡化，典型高樓租户——銀行和諮詢公司的需求發生了變化。想要租用辦公室的人現在尋找的是更小、更現代的空間。

“租户們正在有針對性地尋找最佳位置的優質空間，”Cushman德國首席執行官蒂娜·羅伊特説。“大多數人在新租賃時也接受更高的每平方米價格，因為他們願意減少自己的空間。”

然而，他們搬出的辦公室往往需要大量翻修，以至於尋找下一個租户成為一項挑戰。

聯合投資在2020年已從這座混凝土建築中搬出。照片：彭博社並非所有業主都有具體的現代化計劃，儘管他們知道租户對更可持續辦公室的需求。在其他情況下，翻修計劃因資金問題而失敗，蒂娜·羅伊特表示。“在商業計劃中已考慮必要翻修的業主，如今面臨着建築成本上升的挑戰。”

根據Cushman & Wakefield的報告，到本十年末，法蘭克福辦公室存量中幾乎三分之二將超過20年，這意味着通常需要進行大規模的翻修。

而且不僅是租户，城市也希望有一種新型的摩天大樓，法蘭克福規劃與住房局局長馬庫斯·格維亨貝格説。“我們希望擺脱老建築底層的死區，而是希望有更多向城市開放的摩天大樓。”

為了滿足所有這些要求，業主們今天必須比疫情前投入更多：根據德國聯邦統計局的數據，自2019年以來，辦公樓翻新的建築成本幾乎上漲了50%。

新冠疫情導致德國建築成本飆升

來源：德國聯邦統計局

注意：2021=100

只要一處物業完全出租，必要的翻新往往會被推遲。然而，當一個大租户搬出時，這可能會導致一個不好的覺醒，法蘭克福投資平台Arcida Advisors的執行合夥人Jan Düdden表示。

“租户的搬出是最糟糕的情況，因為那時就沒有租金收入來償還貸款，” Düdden説。“這是物業價值下降最嚴重的時候。”

去年，法蘭克福Trianon大廈的韓國業主就經歷了這種情況，因為DekaBank宣佈搬出，DekaBank在此之前大約佔據了45層中的一半。隨後，運營公司因為為該物業貸款而違約，並在6月申請了破產。六個月後，Deka將其總部遷至剛剛完工的Four大廈，距離舊總部僅幾米。

法蘭克福的Trianon大廈。照片：Alex Kraus/Bloomberg這不會是唯一一次高調的搬遷。去年年初，歐洲中央銀行銀行監管機構宣佈計劃於2025年從法蘭克福的歐元塔搬遷。歐元塔與傳奇的歐元雕塑幾乎高達150米，建於70年代，最後一次全面翻新是在1998年。由於這一決定，歐元塔的台灣業主不得不將其投資價值下調約60億新台幣（1.83億美元）。

歐洲央行銀行監管的未來總部，Gallileo大廈，雖然也已有超過20年的歷史，但目前正在進行1.8億歐元的全面翻新。

據説，德意志銀行也計劃租用一座目前仍在建設中的辦公大樓，以便將來自不同過時建築的員工集中到一個地點。荷蘭ING集團考慮在其租約於2028年到期後，將其德國總部遷至銀行區外新建的高樓，知情人士表示。

在1970年代的法蘭克福歐元塔（右）中，歐洲央行總部從1998年到2014年。照片：彭博社對於貸款銀行的資產負債表來説，幾年前以高價購買的老舊辦公樓，面臨即將到期的再融資，是一種風險，阿爾基達的杜登表示。“如果我們説我們已經度過了這場危機，我們就過於關注項目開發。但真正的危機還在後面。”

如果業主缺乏動力或資金將新資金投入到物業中，銀行應該介入，自掏腰包進行必要的投資，杜登説。長期空置和殭屍建築也會降低鄰近建築的價值。

而且它們使城市的宜居性下降。“空置自然會影響對面商店、餐館和辦公空間的生意，”市議員格維亨貝格説。“我從辦公室窗户望出去，看到一個吸引人的環境，這確實是有區別的。”

在土地所有者與這些前景鬥爭時，聯合投資大廈仍然空置。四年前，法蘭克福的建築開發商Groß & Partner收購了該建築，並計劃在2026年前進行翻新。目前唯一的變化是在建築入口處的一個印刷，承諾施工將很快開始。