法蘭克福的辦公空置率:天際線變得陰暗 - 彭博社
Laura Malsch
位於法蘭克福市中心,距離中央火車站僅一箭之遙,俯瞰美因河的一座19層高的塔樓已經空置超過四年。
儘管這座1977年建成的高樓早在2020年就已搬離了聯合投資公司的標誌仍然掛在外立面上。從那時起,這座混凝土塊在美因河岸上陷入了沉睡。潛在的租户希望擁有新的、現代的辦公空間。然而,由於成本上升,業主的翻修工作變得越來越不划算。結果:法蘭克福的老建築被拋在了後面。
這座曾經容納聯合投資公司的19層高樓,空置多年。照片:彭博社德國範圍內空置辦公樓的數量正在增加。在銀行之都法蘭克福,這個擁有辦公大樓天際線的少數歐洲城市之一,這些空缺如今比其他地方更為明顯。
根據房地產經紀公司Cushman & Wakefield在12月發佈的一份報告,法蘭克福的空置率從2019年的7%以下上升至去年第三季度的近10%。僅在法蘭克福的辦公大樓中,空置率到2028年可能會攀升至20%的水平,報告稱。
法蘭克福的辦公空置率高於柏林和慕尼黑
疫情後,德國範圍內的辦公空置率上升
來源:Cushman & Wakefield:重新思考歐洲辦公室2030
在法蘭克福的摩天大樓內搬遷並不罕見。然而,由於疫情、居家辦公和經濟前景的惡化,典型高樓租户——銀行和諮詢公司的需求發生了變化。想要租用辦公室的人現在尋找的是更小、更現代的空間。
“租户們正在有針對性地尋找最佳位置的優質空間,”Cushman德國首席執行官蒂娜·羅伊特説。“大多數人在新租賃時也接受更高的每平方米價格,因為他們願意減少自己的空間。”
然而,他們搬出的辦公室往往需要大量翻修,以至於尋找下一個租户成為一項挑戰。
聯合投資在2020年已從這座混凝土建築中搬出。照片:彭博社並非所有業主都有具體的現代化計劃,儘管他們知道租户對更可持續辦公室的需求。在其他情況下,翻修計劃因資金問題而失敗,蒂娜·羅伊特表示。“在商業計劃中已考慮必要翻修的業主,如今面臨着建築成本上升的挑戰。”
根據Cushman & Wakefield的報告,到本十年末,法蘭克福辦公室存量中幾乎三分之二將超過20年,這意味着通常需要進行大規模的翻修。
而且不僅是租户,城市也希望有一種新型的摩天大樓,法蘭克福規劃與住房局局長馬庫斯·格維亨貝格説。“我們希望擺脱老建築底層的死區,而是希望有更多向城市開放的摩天大樓。”
為了滿足所有這些要求,業主們今天必須比疫情前投入更多:根據德國聯邦統計局的數據,自2019年以來,辦公樓翻新的建築成本幾乎上漲了50%。
新冠疫情導致德國建築成本飆升
來源:德國聯邦統計局
注意:2021=100
只要一處物業完全出租,必要的翻新往往會被推遲。然而,當一個大租户搬出時,這可能會導致一個不好的覺醒,法蘭克福投資平台Arcida Advisors的執行合夥人Jan Düdden表示。
“租户的搬出是最糟糕的情況,因為那時就沒有租金收入來償還貸款,” Düdden説。“這是物業價值下降最嚴重的時候。”
去年,法蘭克福Trianon大廈的韓國業主就經歷了這種情況,因為DekaBank宣佈搬出,DekaBank在此之前大約佔據了45層中的一半。隨後,運營公司因為為該物業貸款而違約,並在6月申請了破產。六個月後,Deka將其總部遷至剛剛完工的Four大廈,距離舊總部僅幾米。
法蘭克福的Trianon大廈。照片:Alex Kraus/Bloomberg這不會是唯一一次高調的搬遷。去年年初,歐洲中央銀行銀行監管機構宣佈計劃於2025年從法蘭克福的歐元塔搬遷。歐元塔與傳奇的歐元雕塑幾乎高達150米,建於70年代,最後一次全面翻新是在1998年。由於這一決定,歐元塔的台灣業主不得不將其投資價值下調約60億新台幣(1.83億美元)。
歐洲央行銀行監管的未來總部,Gallileo大廈,雖然也已有超過20年的歷史,但目前正在進行1.8億歐元的全面翻新。
據説,德意志銀行也計劃租用一座目前仍在建設中的辦公大樓,以便將來自不同過時建築的員工集中到一個地點。荷蘭ING集團考慮在其租約於2028年到期後,將其德國總部遷至銀行區外新建的高樓,知情人士表示。
在1970年代的法蘭克福歐元塔(右)中,歐洲央行總部從1998年到2014年。照片:彭博社對於貸款銀行的資產負債表來説,幾年前以高價購買的老舊辦公樓,面臨即將到期的再融資,是一種風險,阿爾基達的杜登表示。“如果我們説我們已經度過了這場危機,我們就過於關注項目開發。但真正的危機還在後面。”
如果業主缺乏動力或資金將新資金投入到物業中,銀行應該介入,自掏腰包進行必要的投資,杜登説。長期空置和殭屍建築也會降低鄰近建築的價值。
而且它們使城市的宜居性下降。“空置自然會影響對面商店、餐館和辦公空間的生意,”市議員格維亨貝格説。“我從辦公室窗户望出去,看到一個吸引人的環境,這確實是有區別的。”
在土地所有者與這些前景鬥爭時,聯合投資大廈仍然空置。四年前,法蘭克福的建築開發商Groß & Partner收購了該建築,並計劃在2026年前進行翻新。目前唯一的變化是在建築入口處的一個印刷,承諾施工將很快開始。