文字記錄：準備迎接住房可負擔能力的另一次衝擊 - 彭博社

高通脹的主要驅動因素之一——以及一般生活成本高昂的原因——是住房價格。無論你是購買還是租賃，住房都非常昂貴。值得慶幸的是，在過去的一年裏，我們看到的租金上漲幅度已經顯著放緩，我們離疫情前的水平也不遠了。壞消息是，這種情況可能不會持續。多種因素的匯聚可能會導致住房可負擔性再次受到衝擊。在本期播客中，我們與多家庭運營商Cortland的研究與戰略負責人Lee Everett進行了交談。他談到，利率的上升導致新公寓建築的開發急劇下降，這意味着到2026年，供應將再次變得愈加稀缺。再加上建築勞動力的驅逐、保險成本飆升以及行業整合，你就得到了另一個住房可負擔性大沖擊即將到來的配方。此稿件經過輕微編輯以提高清晰度。

## 奇怪的交易

為住房可負擔性的另一次衝擊做好準備

35:06

**播客中的關鍵見解：**住房開發商仍然面臨壓力——4:44小型公司不再能夠“延續和假裝”——6:17你現在應該關注哪些數字——9:45我們何時會看到住房供應的高峯——11:29聯邦資金對開發的重要性——13:46建築勞動力中的移民數量——17:47嬰兒潮一代與Z世代在住房方面的對比——20:39房屋並不在大家想住的地方——24:29CMBS和CLOs目前的狀況——28:52洛杉磯野火將如何影響建築——30:04

---

**喬·韋森索爾 (00:18):**你好，歡迎收聽另一集《Odd Lots》播客。我是喬·韋森索爾。

**特雷西·阿洛威 (00:23):**我是特雷西·阿洛威。

**喬 (00:25):**特雷西，顯然在美國生活中，以及最近的選舉中，一個大主題就是通貨膨脹。當人們想到通貨膨脹時，會想到很多事情。也許他們會想到雞蛋價格。最近這則新聞很火。也許他們會想到汽油價格。但一個大故事是：生活成本就是住房成本。

**特雷西 (00:45):**是的。其實，這有點好笑。每個人對通貨膨脹都有自己的個人基準，而我的可能是蛋黃醬的價格。我已經跟蹤這個很長時間了，並不是因為我吃那麼多，而是我覺得這很有趣，因為它包含雞蛋、油、包裝、勞動力以及所有這些東西和租金。你猜怎麼着，喬？我的租金又要漲了。

**喬 (01:07):**你的蛋黃醬消費呢？這讓我覺得很有趣。抱歉。當你説蛋黃醬時，我不得不承認我腦海中浮現的第一件事就是想象你在公寓裏有一個巨大的…

**特雷西 (01:17):**儲存蛋黃醬的桶？

喬 (01:19):…好市多的蛋黃醬桶，用勺子吃。我很抱歉。我想，哇，如果這是你想到生活成本時浮現的畫面，那你真的在消耗很多蛋黃醬。

**特雷西 (01:29):**好吧，作為我研究的一部分，我可以告訴你，你可以在亞馬遜上買到桶裝的超重型美乃滋。

**喬 (01:35):**聽起來不錯。我們實際上並不是在做一個美乃滋的節目。我們在談論另一個。我們在談論。

**特雷西 (01:40):**我試圖把我的租金統計數據扔進來…

**喬 (01:43):**是的，我知道。

特雷西 (01:44):…讓你保持在話題上，但你想談論美乃滋。

**喬 (01:46):**我們會在某個時候做一個美乃滋的節目，但租金真的很有趣。實際上在政府的衡量中——住房方面有很多變動因素——但最近，實際上，政府對租金價格增長的衡量，作為整體通貨膨脹的一個關鍵因素等等，實際上最近有所緩和。我們正在逐漸回到疫情前的租金價格增長水平。

**特雷西 (02:09):**所以它仍在上漲，但漲幅沒有之前那麼大。

**喬 (02:13):**但這種反常，或許説是反常，顯然美聯儲為了對抗通貨膨脹而大幅提高了利率。通貨膨脹已經下降，雖然比人們預期的時間長了一些，但它確實下降了。但我們知道的一件事是，當美聯儲提高利率時，這確實會對住房開發產生影響，而住房開發當然需要大量的資本和槓桿等等。如果你看一下多户住宅開工的圖表，比如説五個單元或更多的建築，自2022年達到峯值以來，這個數字已經大幅下降。

**特雷西 (02:47):**所以我們在2021年末和2022年初經歷了一波巨大的供應。如你所説，供應量已經下降了很多。我在這裏看到的有趣之處在於，債券的收益率仍在上升。所以我們在10年期債券上大約是4.55%，這比美聯儲開始降息時還要高。因此，融資這些項目的成本仍在上升，而活動並不多。

**喬 (03:15):**嗯，我們在2023年11月做了一期節目，我們的嘉賓對我説了一些非常有趣的話，我可能重複了很多次，那就是對於許多多户住宅開發商來説，他們可能更傾向於經濟出現硬着陸，因為當然，這可能意味着租賃需求下降，或者他們的一些租户無法支付租金，但如果這意味着由於他們對資金成本的高度槓桿化，利率會大幅下降，那實際上可能對他們更有利，這仍然讓我感到震驚。但事實就是如此。因此，我們正在考慮的另一件事是，考慮到利率沒有下降，這些揹負巨大債務的多户住宅開發商到底發生了什麼？

**特雷西 (03:58):**是的，我們來談談這個。

**喬 (03:59):**好吧，我們將與在2023年發表評論的同一位嘉賓進行交談。我們將討論所有這些動態。真的是完美的嘉賓。很高興再次歡迎李·埃弗雷特，Cortland的研究與戰略負責人，Cortland是一家多户住宅的業主和運營商，擁有大約80,000個單位。李，非常感謝你再次來到播客。

**李 (04:21):**謝謝你讓我來。

**喬 (04:22):**我其實只是想請你回來談談這個具體的……我們有很多要談的，但正如特雷西提到的，利率沒有下降。我知道人們在想，哦，美聯儲要開始加息了。這種緩解就在眼前。很多這些實體因為在這麼長時間後我們還沒有看到任何利率緩解而感到多麼緊張呢？

**李 (04:44):**這很有趣。我認為壓力正在影響市場的各個方面。你有那些更大、更成熟的公司，他們一直在應對這種情況，能夠處理更高的利率環境，但顯然在他們現有的投資組合上遭受了非常真實的估值損失。根據投資組合的組成，損失在20%到30%之間。同時，你也看到該行業面臨創紀錄的需求，因為今天購房的成本異常高不可攀。另一方面，供應方面也受到了非常實質性的影響，我認為這就是非常獨特的。如果你回想一下九月份，10年期國債的利率大約在3.6%左右，我記得那天鮑威爾主席將我們下調了50個基點。現在我們幾乎在4.6%了，我記得那天晚上你聽到關於開發商在當地晚宴上的報道，他們稱之為美聯儲日，並準備開始動工。

**喬 (05:37):**喝香檳之類的。

**李 (05:38):**沒錯。而你看到的卻是短端和長端曲線的壓力增加。這給短端帶來了麻煩，開始新的住房建設，而長端則在負擔長期擁有住房方面遇到了困難。

**Tracy (05:54):**你提到一些大玩家更能應對更高的利率。你能談談人們如何試圖抵消這些更高的利率嗎？現在是否仍然有能力再融資和延長債務期限，還是這開始消失了呢？

**Lee (06:11):**我認為你提到的“延長和假裝”，以及一直以來熱門的“迫在眉睫的到期牆”討論…

**Tracy (06:17):**謝謝。 <笑>

Lee (06:17):…正是你所提到的。我們看到的是，擁有強大關係的既有業主，無論是與房利美和房地美，還是與資產負債表貸款人等，他們能夠繼續談判和處理貸款和延期。那些過於激進的參與者：承銷商、新進入市場的人，以及我們上次談到的很多內容，這些參與者在這裏正面臨窗口的結束，而我們在融資領域看到的實際上是，債務方面有如此多的流動性想要回歸工作。他們希望擺脱這些市場上不成熟參與者所帶來的資產負債表障礙，並希望與他們欣賞的贊助商重新合作。我們通常看到的利差從峯值回落了大約一百個基點。因此，這在一定程度上幫助限制了一些融資壓力，但從1%的10年期到4.5%的10年期，確實相差甚遠。所以這在很大程度上取決於你在這個領域的身份，以及這對你今天的影響。

**喬 (07:28):**對，因為在2021年，可能還有2022年，我們處於那個時代，Instagram 網紅們在發佈關於租金的帖子……租金總是會上漲。

**李 (07:41):**抖音，多户住宅房東。

**喬 (07:42):**是的，抖音多户住宅房東。租金總是上漲。我們有一個新項目，可能叫做“儲備”，它位於休斯頓的郊區，有一個枱球桌，枱球桌上不允許孩子們玩，你保證我和他們中的一部分被淘汰了。自從我們談過之後，他們發生了什麼，然後談談那些更成熟的運營商，這些新資金，我不知道，隨便你怎麼説，抖音資金可能已經被洗掉了。告訴我們這個故事是如何結束的。

**李 (08:11):**我會稱之為我們仍在經歷的“優勝劣汰”。我不想特別點名，但我明白。你可以在新聞中看到，有一個顯著的聯合投資者基本上在2021年左右將他們的頭寸翻了一番，成為前30大業主之一，而銀行今天正在對該公司的創始人提起個人訴訟，要求承擔保證責任。你已經看到在這個領域的一些債務基金可能會被調查，這與某些資產的估值有關，這些資產沒有得到某些業主的維護或照顧。所以你看到高水平的違約。這些新資金和抖音房東擁有大量的留置權，因為他們沒有支付承包商，沒有執行他們的增值計劃，最終他們將面臨巨大的痛苦，這是我對這一切的結局，因為正如我之前所説，銀行已經厭倦了將這些負擔放在他們的資產負債表上。債務基金也是如此。你無法在這麼多壞賬佔據你的賬本的情況下賺錢。

**特雷西 (09:18):**我有一個非常基礎的問題，我覺得問這個問題有點不好，因為我以前曾經報道過商業房地產，我應該知道這個，因為多户住宅是被遺忘的商業房地產，正如我有時所稱的那樣，但如果你想了解多户市場的健康狀況，最好的參考是什麼？我可以查看許可證或類似的東西，但那個數字真的很波動。我不確定它實際上告訴了我多少。

**李 (09:45):**是的，我認為有兩個高層次的因素。一個是你的租金增長，因為這將推動你的淨營業收入（NOI）增長。另一個因素是你的資本化率，我們上次稍微談到過。你的資本化率本質上是你的收益。你的收入除以你的價格。隨着資金進入這個領域，價格上漲，因此你會得到更健康的資本化空間，這在出售方面是如此。隨着淨營業收入（NOI）的上升，你也可以看到資本化率的收緊，因為你對淨營業收入（NOI）有更高的估值，這也將是你的高層次指標。我們在資本化率中看到的是，它們在過去幾個月剛開始趨於平穩，但整體上大約上漲了100個基點，這就是我提到的估值下降20%到30%的原因。

**喬 (10:33):**好的，讓我們從租户的角度談談。我對德克薩斯州奧斯汀的住房市場有一些瞭解。供需關係顯然在那裏的表現非常好。很多人想搬到那裏，然後到處都是高樓，包括深入郊區，實際上我相信奧斯汀的租金價格在很多年裏都是負的，這似乎總體上是個好消息。不過這是一個罕見的故事，但我們經歷了這次大跌。任何人都可以在FRED上搜索，私有住房單位、起始單位和五個單位或更多的建築，看到我們在過去兩年大約自所有這些開發的高峯以來經歷了大幅下降。接下來會發生什麼？在接下來的兩年裏，供需關係會如何發展？我們已經有了這些可負擔性……租金在各地基本上都很貴，即使在奧斯汀也有下降。情況會變得更糟嗎？

**李 (11:29):**是的，我坦率地認為，我們即將從一個非常有利於租户的市場過渡到一個再次有利於房東的市場，這個過程將在接下來的兩到三年內發生。這將特別受到我們在供應方面所看到的情況的推動。在2024年和2025年，我們將有超過一百萬個單位進入市場，但峯值供應將在接下來的六個月內達到。如果你從a) 峯值供應和b) 到達低於上一個週期的供應水平來看，國家每個主要市場到2026年底都會達到這個水平。

**喬 (12:13):**在哪裏？

**李 (12:15):**提供的住房單位將低於2017年至2019年間公寓建築的平均水平。所以你會很快低於之前週期的供應。同時，我們這裏的勞動市場異常強勁，需求情況也非常出色。因此，2024年將結束這一年，具體取決於你使用的數據提供者，將成為有史以來租賃需求的第一或第三高年。2021年是之前的記錄。所以我們看到人們以空前的速度在美國形成租賃家庭，隨着供應的減少，你會看到需求在尋找高質量、位置良好的資產時面臨困難，並且你可能會看到這種關係在那時發生翻轉。

**特雷西 (13:08):**除了利率之外，影響多户住宅建設的另一個因素必須是對經濟方向、世界方向的一般信心，當然現在有很多事情在發生。我們在1月28日錄製這個節目，有消息稱特朗普政府正在凍結一大筆聯邦支出。我認為這大約是聯邦支出的20%。這可能包括像第8節和其他可負擔住房措施這樣的東西。這是否會預計對多户住宅產生影響？

**李 (13:46):**是的，我認為從頭開始可能是最簡單的，對吧？當你在建造多户住宅時，通常是為了實現可接受的成本回報，但坦率地説，我們所做的就是將投資者的資金彙集在一起，為他們創造回報。多户住宅不是免費的，在這種經濟環境下也不可能是免費的，一般的經驗法則是6%以上的成本回報。因此，建造成本，你希望獲得超過6%的回報，才能讓建築項目可行。根據機構的不同，這個比例接近7%，因為你需要按照這個成本回報來建造，你必須有足夠高的租金來產生足夠的租金收入，以推動這個回報。因此，今天要建造，你必須設定非常高的租金水平，因為建造成本和利率成本。

降低這一點的唯一方法是降低成本，而這種成本降低通常來自聯邦政府的可負擔住房，無論是通過地方住房機構部署的HUD補助金，還是LIHTC，或者是任何其他削減成本的組合方式。這就是你如何在供應方面獲得可負擔租金的方式。然後在需求方面，你可以通過字面上給人們發放租金支票來降低租金，這就是第8條款的作用。而這又是通過聯邦政府向地方住房機構提供的補助金來實現的。如果這些資金枯竭，你將面臨巨大的問題，首先是a) 促進這些人的需求，因為你在第8條款方面降低了租金，其次是b) 鼓勵未來建造可負擔的公寓樓。

**喬 (15:26):**不過要明確的是，有些項目有他們的市場租金，然後他們有一些分配給人們所稱的可負擔單位，對吧？在不同的城市或其他地方，有不同的規則關於你需要分配多少。這也是第8節住房嗎，還是第8節住房…它們的交集有多少？這是否也會影響人們不認為是可負擔住房項目的建築開發？

**李 (15:55):**所以在這些混合建築中，你會看到更多的價格鎖定。你會看到一個供應方的可負擔建築，無論是税收抵免，還是X百分比的AMI的鎖定價格，這最終是你會看到的…

**喬 (16:07):**什麼是AMI？

**李 (16:09):**地區中位收入，這是房利美、房地美等基本上通過HUD設定的可負擔標準。所以這不會被破壞或消除。坦率地説，通常當人們在馬薩諸塞州建房時，他們明白需要X百分比的建築是可負擔的，所以他們需要圍繞這個來計算建築的可行性。老實説，通常這只是意味着建築其餘部分的租金更高，以資助這些單位。我不期望這會枯竭。我期望的是更大規模的社區投資項目來複興像皮爾森（芝加哥）這樣的城鎮區域。

我們在之前的工作中與一個州查看了建築，計劃進行一個完全為當地社區提供可負擔住房的大規模住房開發。這是在芝加哥。所以像這樣的事情將會消失。專門建造的項目將會消失。任何計劃通過第8節完全建造補貼建築的人，這將會消失。所以在這些事情上，你會感受到真正的痛苦，至少在短期內。我的意思是，理論上這可能是一個快速的週轉，只是一個大規模的干擾在四周內消失，但有一個世界是它會嚴重影響低層次的住房建設。

**特雷西 (17:21):**現在市場上的人們對它有什麼看法？還是大家都在觀望中呢？

**李 (17:27):**我認為像大多數事情一樣，都是觀望狀態。我認為這一直是市場對整個政府過渡的普遍態度，因為你需要很多清晰的信息來開始弄清楚這裏的實際影響。這也很大程度上影響了建築成本，包括關税、驅逐對勞動力的影響以及類似的事情。

**喬 (17:47):**我們來談談驅逐對勞動力的影響。關於多户住宅勞動力中，建築或維護等方面，多少比例是無證勞工的估計是多少？

**李 (18:01):**估計這個國家20%的建築工人是無證勞工。我敢打賭，對於整個多户住宅行業來説，情況也是類似的，尤其是在人員配置等方面。而且當你考慮到建築工人的驅逐以及重建加州大片地區所需的龐大勞動力時，我認為你可能會看到建築領域內的勞動力嚴重短缺。而當你想到這一點時，這將是影響建築成本的最強有力因素，這也將推動必要的租金上漲。這一切都是你將在勞動力成本上看到的巨大壓力。

**喬 (18:42):**特雷西？我甚至沒有想到加州將會出現對建築勞動力的巨大需求。

**特雷西 (18:48):**哦，是的，因為野火。

**喬 (18:49):**所以我們有火災，有驅逐，有很多經濟適用房項目的結束，至少是暫時的，還有利率衝擊，這一切都在一起發生。這是我們到目前為止所討論的，同時，這也在一定程度上限制了未來幾年新住房的供應。

**特雷西 (19:09):**好吧，諷刺的是，大家在野火後同時在建房，所以一切都會漲價。實際上，這讓我想起，我們應該談談保險費率。我認為這也是對多户住宅施加壓力的另一個來源，因為很多運營商的保險費率也在大幅上漲，而他們能採取的措施來降低這一特定成本並不多。

**李 (19:33):**是的，我認為這又是一個富人和窮人之間的情況。在科特蘭，我們為整個投資組合投保，當你能夠將風險分散到80,000個公寓單元時，你可以獲得更有利的費率。如果你是洛杉磯的小業主，如果你是加州、佛羅里達和德克薩斯的小業主，我不知道你今天該怎麼辦。費率曾在佛羅里達達到每個單元300美元的估計，以確保一些建築，雖然自那時以來有所正常化，成本一般也停止了大幅上漲，再次是在野火之前，但這對每個人來説都是一個巨大的成本，現在在某些市場實施起來很困難，包括德克薩斯州。龍捲風走廊的漲幅與佛羅里達和加州至今所見的漲幅一樣大。

**喬 (20:30):**那麼，問題的關鍵在哪裏？我們計劃在2026年某個時候再請你來，如果模式繼續的話。我們在談論什麼？

**李 (20:39):**我認為你在2026年看到的是一個非常對投資者友好的租賃市場，我們已經回到了上一個週期的狀態。我認為今天住房市場中非常有趣的是，幾乎是人們在選擇居住地點，而不是人們無法負擔住房。這一切從高端開始。嬰兒潮一代在這個國家擁有絕大多數3間以上卧室的房屋，他們並不打算放棄這些房子，儘管卧室利用率急劇下降。因此，千禧一代實際上無法進入他們想要的住房市場。所以千禧一代繼續租房或購買首次置業的房子，類似的情況。與此同時，Z世代是有史以來收入最高的年輕一代，這在很大程度上是因為嬰兒潮一代正在退出勞動力市場。

**喬 (21:25):**不過，從我瞭解的情況來看，他們並不這樣感覺。

**李 (21:27):**不，他們並不這樣感覺，但美聯儲對此持強烈不同的看法。所以當你看…

**喬 (21:32):**美聯儲不關心你的感受。哦，抱歉。繼續吧。

**李 (21:35):**沒關係。當你看到這些因素的匯聚時，你會發現，實際上是高收入的人羣生活在過去被認為是質量光譜的低端。因此，在我們的投資組合中，我們看到每個單位的收入幾乎躍升至10萬美元。我們的信用評分飆升至約700，我們的年齡在三十出頭。這是一位收入良好的強壯年輕美國工人，這在我們的投資組合中普遍存在。這主要發生在陽光帶地區，還有一些中大西洋和西部的曝光。因此，你看到的是一個極其高質量、信用良好的租户，並且對這種住房的需求巨大。這是因為在位置優越的地區沒有人建房。今天你無法在良好的學區內建造單户住宅。當地的建築商完全退出了市場。自金融危機以來，他們已經被大公司吸收，你會看到在這些高質量地點的開工率以比在更遠的地方更快的速度下降。因此，你將會有一個緊張的勞動力市場，每個人都需要工作，以防止某種瘋狂的人工智能情況，並且你將會有這些高收入，每個人都想住在同樣的良好連接的好地方。你可能會看到這些地區的租金開始上漲，因為這是供應波浪最快減弱的地方，而在那裏開工不會填補當前的供應。

**特雷西 (22:57):**不過要明確的是，預期的租金上漲，是否足以抵消來自更高利率的所有壓力？

**李 (23:07):**我認為你可能會看到在全球金融危機後，單户住宅領域發生的情況在多户住宅領域稍微出現一些，那裏有一些小開發商被淘汰。我不認為會達到我認為四個房屋建築商佔今天新房上市的50%或類似的瘋狂數字的程度。但你可能會看到小開發商最終被能夠更好應對的更大開發商吞併。而且你可能會看到在多户住宅領域持續的壓力，那些無法承擔利率上限、無法忍受長期高利率的小基金、小運營商，將不得不退出或最終被更大的參與者吸收。所以回答你的問題，整體行業如果利率更低會容易得多。我認為3%到3.5%的利率，行業就很好。明確來説，是10年的3%到3.5%。我不知道我們能多快達到這個水平。我認為在此期間，我們會看到一些小開發商被淘汰。

**喬 (24:04):**我對無人駕駛汽車非常看好，但假設在未來幾年內它們沒有大規模生產或大規模部署，請告訴我們人們將需要通勤多遠。如果聽起來理想的地方沒有建築，人們不得不越來越遠地建造。我們談論什麼？有哪些地方，三個小時外的熱點，比如夏洛特或其他地方？

**特雷西 (24:27):**你簡直在描述我在康涅狄格州的家。

**李 (24:29):**是啊，沒錯。我是説，這確實是你所看到的。目前從亞特蘭大遷出的地方中，最高的地方是蓋恩斯維爾，它是一個距離城市一個半小時的獨立大都市統計區（MSA）。你在所有這些第三市場中都能看到這種情況，因為那裏是人們能夠負擔得起建房的地方，而那是追逐更便宜土地基礎和更低税收的房屋建築商和公寓開發商。

**喬 (24:55):**人們不會從蓋恩斯維爾通勤到亞特蘭大。

**李 (24:58):**如果你有一個混合工作，你可能曾經通勤到北亞特蘭大，或者你遠程工作。但無駕駛汽車，這是一個你可以看到受益的地方。它是一個試圖發展的地方，因為在今天的北巴克海德或甚至一些更靠近的郊區，買房是非常困難的。這是非常昂貴的。所以我認為你會看到人們越來越遠地通勤，因為那是可負擔的產品。但我也不知道這種產品的需求是否真的像更好位置的產品那樣高。我們進行獨立的租户調查，類似的事情。似乎今天人們更看重位置，而不是空間。我確實認為這在長期內有利於多家庭投資。

**喬 (25:57):**特雷西，我只是想明確，如果你必須即使是兼職從蓋恩斯維爾通勤到亞特蘭大，或者如果你必須住在一些小型多家庭開發中，我並不怪責Z世代認為情況不好，即使在紙面上他們的收入名義上很高。

**特雷西 (26:15):**好吧，謝謝你，喬。

**喬 (26:17):**我想對此澄清一下。

**特雷西 (26:18):**我相信他們會感激這一點。

**李 (26:19):**不過我想提一點。我們內部的租金收入比率今天實際上比2018年低了30個基點。

**喬 (26:29):**好的。

**李 (26:30):**所以我們的公寓樓今天儘管在疫情後租金上漲了30%，但仍然更實惠，因為自疫情以來我們的新租户收入增加了34%，

**喬 (26:42):**但這是一個不同的羣體。無論如何，抱歉。

**特雷西 (26:45):**所以我們在談論城市的吸引力，每個人都想住在那裏，但你真的無法建造。特朗普承諾的另一件事，除了大規模驅逐和其他事情，減少聯邦支出，還有許可改革。我想知道，你有沒有看到任何行動，或者是否有期望聯邦政府能夠以某種方式放寬新建築的官僚主義？

**李 (27:13):**我不知道他在這方面有什麼影響。因為這些都是地方驅動的，他無法觸及地方的影響費用。你不能開始觸及消防和安全費用。所以我不知道在一個聯邦系統中，聯邦政府如何控制地方的影響費用，我無法將這些聯繫起來。

**喬 (27:38):**那麼，撇開聯邦政府能做什麼，你看到…到處都有YIMBY運動…你覺得他們有影響嗎？在奧斯丁以外的地方，有什麼實質性的變化嗎？

**李 (27:51):**我認為他們獲得了最多的關注，這很不幸，而且可能是對建築環境的最艱難轉變。從理論上講，你看到了一些政府當選官員的變化，你看到了一些立場的變化。我認為舊金山可能比以往任何時候都有更多的動力。顯然，南方是建設、建設、再建設。但如果今天無法在高質量地點上新建建築，很難説他們是否真的在取得成就。

**特雷西 (28:21):**所以很多多户貸款已經進入了CMBS，即商業抵押貸款支持證券，或CLO，即擔保貸款義務。但我認為我看到的最後數據，違約率仍然相當低。在CLO方面，我很確定美國CLO的違約率在低個位數。為什麼我們沒有看到更大的困境波及到多户的最終產品呢？

**李 (28:52):**我認為人們正在盡一切可能保護他們在CLO和CMBS市場的倉庫貸款。如果你今天是一個債務基金，你不想因為擁有有毒資產而失去資本的獲取。因此，人們正在從CLO賬簿中剔除這些資產，他們在內部化它們。如果你是一個擁有住房運營部門的債務基金，你可以開始獨立運營物業。我是説，我認為無論如何都要保護信用。因此，人們正在盡一切可能保護那種信用。困境是存在的。你每週在市場管道報告中看到市場上的情況，同樣的聯合投資者在尋找救助。你看到那些在‘21年過度建設和支付過高價格的人在尋求幫助，而他們得到的價格甚至沒有達到他們所需的水平。因此，事情在發展，但我認為最終沒有人願意犧牲他們的信用水平來更快地解決問題。

**喬 (29:49):**你能再多説一點洛杉磯的影響嗎？我之前沒有考慮到火災在資源消耗方面的估計，特別是在建築和開發方面。

**李 (30:04):**是的，這很有趣。我認為我們的首席執行官上週隨口提到了一句。我們在查看亞特蘭大一個建築的位置，那裏的建築工人非常多。他的評論是，未來一年半你會在那兒遇到租金增長的困難，因為我預計所有那些人短期內都會去加利福尼亞。實際上，這也與你提到的另一個問題有關，就是HUD方面的事情。HUD在這些重建工作中通常是至關重要的，如果政府關閉這個資金渠道，將會產生嚴重的影響。因此，a) 我認為你可能會看到由於洛杉磯的原因，需求在社區內轉移。我認為這將對我們國家的建築成本產生實質性影響。b) 你可能會看到由於政府最近的一些舉動而受到抑制。

**特雷西 (30:54):**好吧，FEMA也是Fannie Mae和類似實體的一個非常重要的保護層。所以真是有趣的時光。

**喬 (31:02):**李·埃弗雷特，期待在2026年再次歡迎你回來，討論市場是多麼緊張。非常感謝你再次來到《奇異的交易》。

**李 (31:13):**謝謝你邀請我。總是很高興。

**喬 (31:27):**所以這很有趣，我們得到了10分鐘的住房供應緩解，然後我們又回到了限制和短缺的狀態，聽起來租金增長和對投資者友好的環境等等。

**特雷西 (31:42):**我們看到了可能的未來。

**喬 (31:43):**是的。

**特雷西 (31:44):**我還在想的另一件事…

**喬 (31:45):**這也很有趣，特雷西。事情是這樣的，哦，這是一個對租户友好的市場。我錯過了，對吧？

**特雷西 (31:50):**是的，確實如此。我還認為他對人們居住在房子裏的描述，很多人並不是住在他們希望居住的地方。我想，這肯定是我經歷的一部分，也是我在紐約沒有房子的原因之一，但我在其他地方擁有一套房子。我還在想的是他對市場中有和沒有的人的描述。我認為這非常重要。這就像，你可以説這適用於整個企業世界。如果你是一家能夠進入債券市場的大公司，過去幾年對你來説可能並沒有那麼糟糕。如果你是一個較小的參與者，必須申請銀行貸款，那就受到了更多的限制。因此，融資環境導致了一個大者愈大的局面。李還談到你可能會看到多户住宅運營商的更多整合，這只是這一趨勢的延伸。

**喬 (32:51):**當然，我們過去談過這個問題，偉大的金融危機以及它對單户住宅建築商的影響。今天的單户住宅建築商比幾年前少得多。我總是回想起去年我們去北卡羅來納州的山艾裏旅行時。社區必須組織一個路演來向建築商推銷的想法，對吧？因為權力在於建築商的整合，以至於社區就像是，請在這裏建房。這在某種程度上正好與YIMBY問題相反。就像是，不，我們有很多土地，我們只需要説服你。但這個想法是，好的，我們經歷了偉大的金融衝擊，整合了單户住宅建築商。現在我們有這種以更高利率、更高保險形式出現的金融衝擊，這正在整合多户住宅開發商。

**特雷西 (33:43):**是的。好吧。我們就到這裏吧？

**喬 (33:45):**就到這裏吧。