巴塞羅那購下驅逐抗議核心公寓樓——彭博社

2025年2月4日，西班牙巴塞羅那，抗議者懸掛橫幅反對將奧爾索拉之家改建為中期租賃公寓。

攝影師：塞斯克·梅莫/蓋蒂圖片社歐洲2月7日，巴塞羅那市政府公佈最新舉措以遏制房地產投機者搶購平價公寓並將其轉為不受現行租金管制的中期租賃：市政府與當地保障性住房機構合作收購了一棟標誌性建築，避免租户遭驅逐。

這是歐洲多國城市為抑制高檔化現象採取的試驗性策略，柏林最為典型。但巴塞羅那此舉反響兩極分化：住房維權人士歡呼政府接管是場勝利，而租户協會與業主均持保留態度。此次收購暴露出巴塞羅那住房市場的新壓力——尤其是租金管制法規與短期租賃禁令引發的連鎖反應。

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市政府決定收購奧爾索拉之家——這棟建於1900年後、擁有七層27户的宏偉公寓樓，背後是持續多年的爭議。2021年當地房地產公司Lioness Investments購入該建築並計劃改為利潤更高的中期租賃後，這裏就成了住房維權者的標誌性抗爭地。“新租户只在巴塞羅那暫住幾個月，因為本地人根本負擔不起這個價格，“一位租户向新聞網站加泰羅尼亞新聞坦言。

在這座長期受困於過度旅遊與保障房短缺的城市，此事徹底點燃了民憤。面臨驅逐的49歲教師何塞普·託倫特成為巴塞羅那住房危機象徵；近月來抗議者頻繁包圍建築周邊街道，而2024年11月反對全市漲租的遊行更吸引了至少2.2萬人。今年一月，爭議甚至蔓延至加泰羅尼亞最高電影獎項高迪獎頒獎台——當最佳男配角得主在台上呼籲觀眾加入奧爾索拉之家的抗議活動。

2025年2月7日，巴塞羅那Casa Orsola租户何塞普·託倫特（中）在新聞發佈會上發言。攝影師：David Oller/Europa Press via Getty Images就在市政府宣佈與當地經濟適用房提供商Habitat 3達成收購協議前，託倫特的驅逐令被取消。該計劃旨在維持建築滿租狀態，租户支付低於私人市場價格的租金。市政府以920萬歐元（950萬美元）購得該建築——巴塞羅那市長豪梅·科爾博尼稱比市場價低30%。據房地產新聞網站Idealista報道，Lioness投資公司於2021年以540萬歐元購入該建築。Lioness負責人阿爾伯特·奧列在承認Casa Orsola多年爭議的聲明中表示，這筆交易實現了"責任、常識與尊重”。

許多住房活動人士將政府接管視為勝利，但也有人提出批評。巴塞羅那最大反對黨中右翼政黨"共同為了加泰羅尼亞"成員表示，作為解決住房危機的廣泛方案，收購高風險房產在經濟上不可持續。而馬德里市長何塞·路易斯·馬丁內斯-阿爾梅達跨地域批評該收購"向根源為非法佔屋的運動屈服”。其他批評者認為解決方案過於寬鬆：巴塞羅那租户協會抗議市政府邊緣化他們，僅在持續公眾壓力後介入——且收購價格過高。

確實，卡薩奧爾索拉麪臨的問題絕非個例。在埃克薩潘區——這個19世紀末按網格規劃擴建的巴塞羅那老城區，即卡薩奧爾索拉所在地，30%的公寓樓為單一業主所有。這些建築的租户同樣面臨被趕走的脆弱處境。事實上，埃克薩潘六個街區之一的居民協會發現，僅在其轄區範圍內，自2016年以來就有116起案例是業主收購整棟建築後清空並重新出租。

對中短期租賃單元改造的強烈興趣，部分反映了巴塞羅那 affordability（住房可負擔性）問題的其他持續鬥爭，因為中短期租賃市場直到最近還是住房市場中基本未受監管的最後領域。自2016年起，巴塞羅那要求所有通過Airbnb等平台提供短租的房東必須申請許可證，並嚴格控制發放數量。2024年，該市宣佈將停止續簽許可證——這實際上是變相禁令，因為所有現行有效的度假租賃許可證都將在2029年前到期。與此同時，西班牙全國也於2023年12月出台了長期租賃的租金管制措施。

能夠收取更高租金使得中期租賃對房東極具吸引力。這一漏洞在2024年4月被部分填補，當時頒佈的新法律規定，中期租賃公寓的租金最多隻能超過所在區域和品質的租金指導價10%，若房東能提供合理漲價理由，上限可放寬至30%。儘管如此，該行業相對靈活的特性仍使其廣受歡迎。2024年9月一項調查顯示，在Idealista平台上，巴塞羅那超過63%的出租廣告針對中期合同，其平均月租1,500歐元比長期租賃高出300歐元。考慮到中期租賃公寓面積通常較小，按每平方英尺計算價格更為昂貴。

更廣泛來看，柏林弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格區也嘗試收購私有建築以保障住房可負擔性。由左翼綠黨主導的該行政區在2016至2019年間，利用轄區內的住房優先購買權收購了15棟建築，這些建築的新房東可能利用漏洞提高租金。另有25棟建築的私人買家只有在簽署長期限漲協議後，才被允許完成交易。

這也引發了柏林內部的政治反彈，反對派議員指責腓特烈斯海因-克羅伊茨貝格區的住房官員扣留文件以便為優先購買權收購順利獲取資金。調查發現該指控缺乏依據，但儘管部分建築收購仍在繼續，柏林在2021年收緊了優先購買權規定，僅允許需要翻修的房產適用該政策。

結合巴塞羅那在卡薩·奧爾索拉的實驗，柏林的經驗揭示了利用地方政府收購來阻止居民流離失所的某些現實。租户可能將其視為解決住房廣泛問題的臨時方案而表示歡迎——但這些政策的實施往往只是爭議的開端，而非終結。