巴塞羅那為何買下象徵其房地產危機的建築——彭博社

Feargus O’Sullivan

2025年2月4日，西班牙巴塞羅那，抗議者舉牌反對將奧爾索拉之家改建為中期租賃公寓。

攝影：塞斯克·梅莫/蓋蒂圖片社歐洲

2月7日，巴塞羅那市政府公佈了最新策略，旨在阻止房地產投機者收購平價公寓並轉為不受現行租金管制的中期租賃：市政府與當地平價住房供應商合作，購入一棟標誌性建築以避免租户被驅逐。

這是歐洲多城為遏制高檔化浪潮嘗試的策略，柏林尤為典型。但巴塞羅那此舉反響不一：住房維權人士歡呼此次收購是場勝利，而租户協會與業主則持保留態度。該交易凸顯了巴塞羅那房地產市場的新矛盾，尤其是租金管制政策與短期租賃禁令引發的連鎖反應。

彭博社城市實驗室後院微型公寓計劃緩解南非住房危機紐森擬與煉油商合作控制加州油價紐約聯合國辦公大樓利用市政市場進行升級摩根大通將擴大舊金山辦公室以提振市中心特別是，業主們正在利用管理中期住宿單元的法律漏洞，這些單元最短可租32天，最長可達11個月。直到2024年4月，這些單元仍不受旨在控制度假公寓和長期租賃的法規約束，使業主在價格和條件上保持更大的靈活性。它們不僅在巴塞羅那，而且在西班牙所有城市都在激增。

巴塞羅那市決定購買奧爾索拉之家，這是一座建於1900年後不久的七層27户大型建築，這一決定是在圍繞該建築的多年爭議之後做出的。在2021年被當地房地產公司Lioness Investments收購後，它成為了住房活動家的著名案例，該公司計劃將這些單元改造成更有利可圖的中期租賃。新租户“只在巴塞羅那待幾個月，因為當地人根本負擔不起這些價格”，其中一位租户對新聞網站Catalan News説。

在一個長期與過度旅遊和可負擔住房短缺作鬥爭的城市，這一情況觸動了人們的敏感神經。一位面臨驅逐的租户，49歲的教師約瑟夫·託倫特，成為了巴塞羅那住房危機的一個象徵；過去幾個月裏，抗議者經常擠滿大樓周圍的街道，而2024年11月全市範圍內反對租金上漲的示威活動吸引了至少22,000人參加。今年一月，爭議甚至波及到加泰羅尼亞主要電影獎項高迪獎的頒獎現場，當時獲得最佳男配角的演員呼籲公眾加入奧爾索拉之家的抗議活動。

2025年2月7日，奧爾索拉之家的租户約瑟夫·託倫特（中）在巴塞羅那舉行的新聞發佈會上。照片：Europa Press新聞/Europa Press託倫特的驅逐行動在該市宣佈與當地經濟適用房供應商Habitat 3共同購入該建築前不久被暫停。其計劃是讓支付低於私人市場租金的長期租户繼續佔用該建築。巴塞羅那市政府以920萬歐元（950萬美元）購得此樓，市長豪梅·科爾博尼稱這一價格比市場價低30%。據房地產新聞網站Idealista報道，Lioness投資公司於2021年以540萬歐元購入該建築。在一份承認奧爾索拉之家多年爭議的聲明中，Lioness董事阿爾伯特·奧列表示，該協議"體現了責任感、常識和尊重"。

許多住房活動人士將市政府的收購稱為勝利，但也有人提出批評。巴塞羅那最大反對黨中右翼政黨"共同為加泰羅尼亞"成員表示，作為解決城市住房危機的更廣泛方案，購買高風險房產在經濟上不可持續。而馬德里市長何塞·路易斯·馬丁內斯-阿爾梅達從西班牙全國層面發聲，批評此次收購"屈服於根植於非法佔房運動的壓力"。其他人則認為市政方案過於姑息：巴塞羅那租户協會抗議市政府將他們邊緣化，僅在持續公眾輿論壓力後才介入，且為該建築支付了過高價格。

確實，奧爾索拉之家所面臨的問題絕非個例。在埃克桑普區——這個19世紀末以網格規劃擴建的巴塞羅那老城區（奧爾索拉之家所在地）——30%的公寓樓為單一房東所有。這些建築的租户同樣面臨被清退的風險。事實上，埃克桑普區六個街區之一的居民協會發現，僅在其轄區範圍內，自2016年以來就有116起業主收購建築後清退租客再重新出租的案例。

人們熱衷於將建築改造成中期租賃單元，部分反映了巴塞羅那關於住房可負擔性的其他持續鬥爭，因為直到最近，中期租賃市場還是房地產行業中基本不受監管的最後領域。自2016年起，巴塞羅那要求所有使用Airbnb Inc.等平台的短租房東必須獲得許可證，並嚴格控制發放數量。2024年，該市宣佈將停止續簽許可證——這實際上構成了禁令，因為當前所有有效的度假租賃許可證都將在2029年到期。與此同時，2023年12月西班牙全國也出台了針對長期租賃的租金管制措施。

能夠收取更高租金的可能性使得中期租賃對業主極具吸引力。這一漏洞在2024年4月部分得到填補，當時一項新法律規定，中期租賃公寓的租金只能超過所在區域和品質的指導租金上限10%，若業主能提供充分漲價理由，最高可放寬至30%。然而，該行業相對靈活的運作仍使其成為熱門選擇。2024年9月的一項調查顯示，超過63%的巴塞羅那租賃房源在Idealista平台上屬於中期合同，其平均月租1,500歐元比長期租賃高出300歐元。由於中期租賃公寓面積通常較小，按每平方米計算價格更為昂貴。

在更大範圍內，柏林弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格區也嘗試通過收購私人房產來保障住房可負擔性。這個由左翼綠黨領導的行政區在2016至2019年間購買了15棟建築——他們擔心新業主可能利用法律漏洞提高租金，因此行使了區域內住房優先購買權。另有25棟建築的私人業主在簽署長期限制租金上漲協議後，才獲准完成交易。

這也引發了柏林內部的政治反應，反對派議員指責弗里德里希斯海因-克羅伊茨貝格區的住房負責人扣留文件以便為優先購買權交易獲取資金。一項調查未發現指控依據，但儘管部分建築收購仍在繼續，柏林關於優先購買權的規定在2021年收緊了，因此只有需要翻新的房產才符合條件。

與巴塞羅那在奧爾索拉之家的實驗一樣，柏林的經驗揭示了利用地方政府購買來阻止流離失所的某些方面。租户可能將其視為對居民更廣泛住房問題的臨時解決方案，但其實施往往是爭議的開始而非結束。

原文標題：為什麼巴塞羅那買下了象徵其住房危機的建築

編輯翻譯：Malu Poveda。

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