加拿大住房市場：開發商發現押注短缺的新機遇 - 彭博社

與加拿大大部分地區一樣，多倫多出現了更多公寓建設。攝影師：科爾·伯斯頓/彭博社推動全球最大公寓建設熱潮之一的資金洪流已驟然枯竭，這為資金雄厚的投資者創造了介入機會。最大的公寓建設熱潮之一的資金洪流已驟然枯竭，這為資金雄厚的投資者創造了介入機會。

在機構投資者整棟融資的推動下，加拿大的公寓建設去年達到高峯。過去幾年，這類項目已超越公寓成為該國多户住宅建設的主要來源——加拿大正迫切需要更多住房。

這一轉變發生之際，那些通過融資公寓樓改變加拿大主要城市面貌的散户投資者大軍正在消失。這些投資者在施工前購買房產，竣工後出租，是近幾十年來新住房供應的關鍵推動力。

但高昂的借貸成本、低迷的租金和下跌的價格現已迫使其中許多人退出。這為養老基金和富裕家庭提供了機會——他們此前基本未參與加拿大的房地產熱潮。

去年，黑石集團收購總部位於多倫多的Tricon Residential後，成為加拿大最大公寓開發商之一。該國一些最大養老基金正在利用現有商場打造全新社區——例如不列顛哥倫比亞省公共部門養老基金計劃在多倫多Cloverdale商場開發的項目——而規模較小的基金則為加拿大各地數十棟獨立建築提供資金。

這一轉變將重塑大多數加拿大人的居住地分佈，同時為鉅額資金在該國房地產市場中開闢了前所未有的角色。像Mazyar Mortazavi這樣的公寓開發商已經開始調整策略，以吸引更大的投資者。

“我認為公寓市場不會以過去的方式復甦，“總部位於多倫多的TAS首席執行官Mortazavi表示。個人"投資者不再推動公寓市場，因此存在市場機會。這個機會將被機構資本所把握。”

直到去年，開發商Carlo Timpano還在權衡多倫多一處可建50層高樓的地塊選擇。但他和他背後的富裕家族最終選擇了出租公寓而非出售公寓。

“當你計算持有房產等待公寓市場復甦與將其建成出租公寓的經濟賬時，出租公寓的賬目看起來更有利，“Capital Developments的總裁Timpano説。“我們正在與新的資本夥伴洽談，看看是否有興趣在未來發展，不是一兩棟，而是五到十棟建築。”

開發商建造的出租公寓多於出售公寓

經過數十年的公寓繁榮後，加拿大正轉向出租公寓建設

來源：加拿大抵押貸款和住房公司

注：數據顯示城市地區年度新屋開工量

加拿大公寓投資者的退出始於2022年利率開始飆升時。租金增長跟不上，這意味着許多有抵押貸款的小型投資者每月的現金流轉為負值。即使去年借貸成本有所下降，也未能完全緩解這一局面。而新供應不斷湧入市場，壓低了現有業主的轉售價值。

價格下跌與現金流為負的雙重打擊，直接導致投資者對新建公寓的需求暴跌。由於開發商本就依賴這些買家為項目提供建設資金，這進而引發了新項目動工的急劇收縮。

公寓市場正面臨供應過剩問題。攝影師：Cole Burston/彭博社任何建設放緩都可能波及加拿大整個政治格局——該國部分城市長期位列全球住房最難承受地區榜單。這使住房危機成為立法者的優先議題，總理賈斯汀·特魯多去年已宣佈推動更多住房建設的措施。

供應短缺隱現

儘管公寓市場仍在消化大量新增供應，但建設量萎縮可能為啓動新項目的投資者創造機遇。待這些建築五年後竣工時，業主吸引租户面臨的競爭或將減弱。

“四五年後市場將出現供應荒，而那時我們的產品入市時機正好，“正在多倫多市中心開發租賃公寓的蒂姆帕諾表示。

目前，眾多公寓開發商正抓住這一機遇以彌補公寓建設放緩。加拿大抵押貸款和住房公司數據顯示，去年全國新屋開工量增長2%至24.5萬套，主要受租賃項目建設推動。部分原因是大型機構接手了因預售不足而停滯的公寓項目並轉換用途。

“那些公寓開發商完成了土地開發的所有前期工作，卻最終無法真正破土動工，”全球房地產投資管理公司BGO加拿大區負責人克里斯蒂娜·亞科奇表示，“正因如此，我們獲得了許多有趣的投資機會。”

代表養老基金、保險公司和捐贈基金在加拿大管理約300億加元（210億美元）資產的BGO，目前有10棟租賃公寓樓處於不同開發階段。

多倫加納裏蘭丁租賃開發項目的楓葉公寓。攝影師：科爾·伯斯頓/彭博社### 嚴峻短缺

但這可能仍遠遠不夠。根據加拿大抵押貸款和住房公司（CMHC）預測，儘管未來幾年公寓開工量預計將繼續增長，但共管公寓建設的大幅放緩將從明年開始拖累加拿大整體住房建設數據。預測顯示，今年新屋開工量預計在226,600至243,000套之間，低於2024年水平。

“我們目前的建設量遠未達到實現住房可負擔性市場所需的水平，”CMHC副首席經濟學家塔尼婭·布拉薩-奧喬亞指出，“我們不僅要維持當前租賃住房建設規模，更需要加快速度。”