英國房產市場崩盤，切勿急於出手——彭博社
Marcus Ashworth
2022年從諾丁山遠眺格倫菲爾塔廢墟。
攝影師：彭博社/彭博英國房產交易税（即印花税）即將大幅上調。目前首次購房者對價值不超過42.5萬英鎊（55萬美元）的房產免税。從下月起，這一門檻將降至30萬英鎊，這意味着購買42.5萬英鎊的房產需繳納6,250英鎊税費。
這導致人為的搶購潮。然而這不僅無助於緩解英國住房危機，市場停滯反而可能使問題顯著惡化，抑制投資和消費需求。
彭博觀點特朗普25%關税將汽車行業主導權交給中國蒂姆·庫克重返中國 但沒帶來蘋果AI巴菲特與李嘉誠囤積現金釋放的信號大學可能冒犯你 但創新正源於此房地產市場的複雜微妙程度遠超業主——更重要的是——政策制定者的認知。哈利法克斯和全英房屋抵押貸款協會等機構發佈的指數，將各類房產類型與產權的價格波動簡化為單一數字，呈現了具有誤導性的統一圖景。
越大越好
過去十年間，高價值的永久產權獨棟住宅表現優於租賃產權公寓
來源：英國國家統計局
例如，過去十年英國普通住宅增值24%——僅為零售價格指數48%漲幅的一半——而獨立住宅價格上漲35%，公寓價格卻幾乎紋絲未動。
對低收入羣體而言，一個明顯的反常現象是租金普遍加速上漲，截至1月的年度漲幅達7.8%。通常情況下，創紀錄的租金前景本應激勵投資者填補市場空缺。但自2016年以來，歷屆政府都試圖抑制投資者購房，因此從下月起42.5萬英鎊房產的印花税將高達3.25萬英鎊。事實上，面對日益加重的税收和監管負擔，小型房東非但沒有增購房產，反而正在大規模退出該領域。
更令人擔憂的是，人們曾寄望於專門為租賃市場開發房產的商業房東能填補缺口。所謂"建後出租"房產的存量在短短一年多時間裏增長了23%。然而，儘管略超12萬套，這在目前提供470萬套住房的私人租賃市場中仍微不足道。此外，隨着前景惡化，過去12個月新開工量下降了20%。
那麼，如果房地產專業人士都在迴避市場，現在真是租户購買首套房的合適時機嗎？
雖然問題很簡單，答案卻複雜且遠非顯而易見。這種價格分化的原因多種多樣，但大多源於英國陳舊的租賃所有權制度——這個因法律和金融因素交織而日益惡化的老問題。
租賃產權業主擁有在特定時期內（可能長達數世紀）佔用其公寓的權利，但他們並不擁有公寓所佔地塊或建築物本身的份額。相反，他們需向實際土地所有者（即永久產權人）支付地租。永久產權人隨後會向租賃業主收取年度服務費，用於支付保險和維護費用。這種零風險的自由現金流是一種歷史遺留的過時制度，應當予以廢除。
另一個拉低公寓價格的因素是格倫費爾塔火災的遺留問題。議會委員會估計，有70萬人居住在同等級別的危險公寓中，多達300萬人的房產因導致災難的缺陷覆層未更換而無法出售。這一問題甚至可能影響低至11米（36英尺）的建築。根據議會公共賬目委員會的報告，修復問題的總成本可能高達224億英鎊。其後果導致業主陷入房產既無法出售、投保或抵押，甚至在某些情況下被禁止居住的困境。
這場悲劇不僅直接導致鉅額額外成本，前政府還通過引入新型"不合格租賃產權"進一步打擊房東。雖然自住業主能在有限範圍內免於承擔修復缺陷的全部費用，但投資性房產明確被排除在這種保護之外。更甚的是，即使這類房產後來出售給自住業主，其租賃產權仍將永久性保持"不合格"狀態。因此完全可能出現同一棟樓裏兩套完全相同的房產，因租賃資質差異而產生顯著價值分歧的情況。新建房產本應規避此類建築標準問題，卻又面臨新挑戰。開發商喜歡為全新住宅收取溢價，但就像新車一樣，這種溢價在入住瞬間就會蒸發。實際後果是，貸款機構通常要求新建房產至少支付15%的首付，這超出了大多數首次購房者的承受能力。
抵押貸款機構也變得更加挑剔。隨着氣候風險的變化，他們對洪水風險非常敏感，並積極限制甚至停止在某些地區的貸款。倫敦市中心的大部分地區被政府列為最高洪水風險類別。
因此，關鍵建議是，儘管首次購房者現在比投資者享有顯著的成本優勢，但在專業人士持保留態度的地區應謹慎行事。被困在一套突然變得幾乎無法抵押或需要昂貴修復工作的房屋中的風險不容忽視。所以不必過於擔心可能錯過了印花税截止日期，而是應該花時間做好功課。
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