數百萬美國人被擋在房屋淨值貸款門外——彭博社

最新研究顯示，儘管近年來美國民眾積累了可觀的住房財富，但數百萬房主發現他們實際上難以動用這筆資產。

房屋淨值投資公司Point數據顯示，利率上升、債務水平增加以及疫情對就業和收入的衝擊，使得許多美國房產所有者更難獲得房屋淨值貸款和信貸額度。

研究發現，即便過去兩年就業市場復甦，仍有近460萬抵押貸款房主經歷了導致信用評分下降的勞動力市場變動——這使他們無法動用持有的超過7300億美元房屋淨值。

抵押貸款房主面臨的經濟挑戰

勞動力市場衝擊對借款人信用評分的負面影響

數據來源：Point

隨着貿易戰升級背景下美國經濟預計將放緩，儘管過去五年住房財富激增約18萬億美元（遠超抵押債務增幅），許多房主實際可依賴的資產緩衝可能十分有限。

Point經濟學家亞倫·特拉薩斯指出，房屋淨值傳統上能幫助美國業主應對"人生階段性經濟需求"，從房屋裝修、高等教育到創業投資和養老護理。但他表示：“房屋淨值曾被視為安全網，但現在可能已非如此。”

再融資機遇

利率攀升疊加職業負面變動，已導致數百萬房主的收入債務比惡化，並使房屋淨值信貸成本更高。對美國房主而言，另一條獲取資金的途徑是再融資。

自美聯儲三年前開始加息以來，購房者承擔的高價抵押貸款正在市場中蔓延。根據聯邦住房金融局數據，去年底近五分之一的抵押貸款利率已超過6%。

美國各利率區間抵押貸款佔比

約六分之一抵押房產的利率超過6%，創2016年6月以來最高比例

數據來源：FHFA國家抵押貸款數據庫

注：最新數據為2024年第四季度

這意味着若抵押貸款利率下降，將催生大量再融資機會。但Terrazas指出，對於在利率峯值時期購房者而言，需利率從當前水平下降100-150個基點，再融資才具經濟意義。

儘管成本高昂，具備條件的業主仍在提取部分淨值。自2022年初觸底以來，房屋淨值信貸額度餘額已增長約790億美元，去年底達3960億美元。部分借款人可能正通過此舉償還利率更高的債務（如信用卡）。

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然而房屋淨值信貸申請拒絕率通常遠高於抵押貸款——更廣泛而言，各類信貸的獲取正日趨困難，抵押貸款再融資同樣如此。

根據紐約聯儲的最新調查，過去12個月超過40%的申請被拒絕——這是自2014年有數據以來的最高比例。這表明，那些最初符合購房資格的房主，現在卻被認為沒有資格為同一房產申請新貸款。

被拒絕

抵押貸款再融資拒絕率為該數據系列開始以來的最高水平

來源：紐約聯邦儲備銀行

注：過去12個月的申請率