紐約房東斥資數十億美元改造賓州車站和第五大道——彭博社

2024年的PENN 2大樓。

來源：沃那多房地產信託

數十年來，賓州車站周邊區域一直是紐約市逝去輝煌的象徵：這個擁擠喧囂的十字路口，自1960年代宏偉的原始賓夕法尼亞車站被拆除後便再未真正復甦。

儘管這個交通樞紐的全面重建計劃屢屢擱淺，沃那多房地產信託30億美元的投資正重塑其辦公區，以原車站入口所在地——賓夕法尼亞廣場2號作為核心項目。

2024年5月PENN 1改造項目內的共享設施。攝影師：Stephanie Keith/彭博社如今被稱為PENN 2的大樓已褪去過時的混凝土外立面與窄小窗户，換上流線型玻璃幕牆。新建的兩街區長的玻璃基座從建築延伸而出，下方曾車流擁堵的街區已變為綠樹成蔭的步行廣場，遍佈時尚餐廳。廣闊的露台、屋頂空間、健身房和共享辦公區同時服務於PENN 2及其同樣翻新過的姊妹樓PENN 1。

該大廈的蜕變折射出席捲曼哈頓的廣泛趨勢。隨着遠程辦公興起導致老舊辦公空間需求下降，加之新樓融資困難，業主們正大力投資升級現有建築。

他們看到了在居家辦公令導致建築空置期間進行改造的緊迫性與便利性：開鑿新窗户、將塔樓向上延伸數層、現代化入口和大堂，在此過程中改變了紐約市多條街道的面貌。

這些投資已開始獲得回報，城堡投資集團、富蘭克林資源公司和Alphabet旗下谷歌等企業正在最大規模的改造項目中爭奪辦公空間，部分租金甚至達到疫情前的兩倍。

為了吸引員工重返都市，紐約一些最具標誌性的辦公樓不僅進行了外觀翻新——它們需要的是徹底改造。

“問題變成了如何吸引人們回到辦公室。正是這種思考加速了翻新工程，“世邦魏理仕集團三州地區首席執行官瑪麗·安·泰格表示。她稱這一趨勢仍在持續，並開始波及第三大道等非核心區域。

紐約市超100棟辦公樓改造工程

2020年以來包含外立面改造的著名重建與功能轉換項目

數據來源：紐約市建築局

注：包含市財政局分類的辦公樓、功能轉換建築及私有公共設施，篩選標準為2020年以來預估改造成本超100萬美元的項目。另有一座符合標準的布朗克斯區建築未在地圖顯示。第五大道660號雖建築局數據庫預估改造成本低於100萬美元，但實際成本更高。建築局聲明建築作業描述及預估成本均為業主自行申報，其數據庫並非100%完整收錄。

根據市政數據，自2020年以來，業主們已為超過500棟涉及外立面改造的辦公樓翻新申請了許可。MdeAS Architects建築事務所管理合夥人丹·香農表示，雖然部分項目因疫情而推進，但2019年紐約市生效的嚴格新能源效率法規也是重要推動力，該事務所負責了PENN 2大廈的改造。

節能改造包括更換或更新外立面以提升隔熱性能，以及增加綠地空間來減少碳排放。

高端配套設施，如匹克球場和租户專屬屋頂休息區，已成為吸引企業的關鍵因素。Savills Plc副董事長傑弗裏·佩克指出，2020年前僅約2%的甲級寫字樓參觀會將配套設施作為賣點，如今這一比例已躍升至約65%。

並非所有改造都獲得積極反響。位於中城南區的戰前辦公樓1270百老匯大廈，其歷史悠久的石質外立面被替換為閃亮的白色材料，僅保留底部三層。頂層的拱形窗户被黑色矩形窗框取代。這輪翻新在社交媒體上引發了強烈反響。

2014年的1270百老匯大廈（右）。攝影師：Jan Halaska/Alamy2025年的百老匯1270號。攝影師：斯蒂芬妮·基思/彭博社“對於那些抱怨地標建築太多的人，有時候其實還不夠多，”紐約地標保護協會主席佩格·布林説道。

賓夕法尼亞廣場2號，中城西區

建於1968年。2021年開始重建，2024年完工

2019年的賓夕法尼亞大道2號。來源：沃那多房地產信託2024年的賓夕法尼亞廣場2號。來源：沃那多房地產信託沃那多房地產信託耗資7.5億美元翻新賓夕法尼亞廣場2號，MdeAS建築事務所增加了通向室外的角落涼廊和延伸至第七大道的玻璃平台。現在，一個三層高的大廳通向一條僅供行人使用的街道。配套設施包括一個可容納280人的禮堂、健身房、匹克球場以及一個擁有360度視野的屋頂休息室。

艾莉森·宮竹在賓夕法尼亞廣場1號的一家金融公司工作。她説，今年公司搬進這棟大樓時，她幾乎認不出周圍的環境了。

“我曾經在賓夕法尼亞廣場2號實習過，改造前那裏的沉悶讓我有點沮喪，”宮竹説。“現在這裏很棒。你可以看出他們正在努力與哈德遜城市廣場競爭。”

沃那多房產信託已與環球音樂集團簽署了一份超過30萬平方英尺（27,900平方米）的租約，彭博社報道稱其正與野村控股就辦公空間租賃進行洽談。

美國職業足球大聯盟成為新租户之一，麥迪遜廣場花園娛樂公司在翻新前就已入駐。沃那多高管表示正將租金推高至每平方英尺100美元以上（原為60美元），並預計PENN 2大樓到年底出租率將達80%（2024年中期為30%）。

第五大道660號，中城區

建於1957年，2020年啓動重建並於2023年完工。

2017年的第五大道666號。攝影師：Victor J. Blue/彭博社2025年的第五大道660號。攝影師：Stephanie Keith/彭博社布魯克菲爾德地產斥資4億美元改造這座41層大廈，委託Kohn Pedersen Fox建築事務所用紐約摩天大樓史上最大的單片玻璃（布魯克菲爾德稱每塊11×19英尺）替換鋁製外立面。移除冗餘立柱和過時的感應裝置後，自然採光量提升三倍。

這座建築曾是阿克爾曼律師事務所和希夫哈丁律師事務所等律所的所在地，如今主要租户包括城堡投資集團、麥格理集團有限公司和維京全球投資者。布魯克菲爾德地產於2018年收購了空置率達40%的該建築，並在疫情前宣佈了改造計劃。

該公司在郵件中表示，疫情後對高品質辦公空間的需求激增，而全空置狀態為施工提供了便利。目前僅剩五層未出租，翻新後每平方英尺租金已翻倍。

布魯克菲爾德還為大廈更換了更吉利的門牌號，從666號改為660號。

哈德遜廣場聖約翰終點站

建於1934年，2020年初啓動改造，2024年初竣工

改造前的聖約翰終點站。來源：牛津地產改造後的聖約翰終點站。來源：谷歌牛津地產與加拿大養老金計劃投資委員會將原高架西區鐵路南端終點站改造為谷歌全球商業組織總部，項目耗資約10億美元。

COOKFOX建築事務所將這座三層磚砌航站樓改造成一棟12層玻璃金屬結構的辦公樓，在街道層和露台上設有1.5英畝的綠化空間。

改造後的空間配備了太陽能板、雨水蓄留系統，以及每層都能欣賞哈德遜河景的工作休息區。這棟曾作為低使用率倉庫的建築，在翻新期間被谷歌全額租下，該公司於2022年以21億美元購入該物業。

華爾街60號，金融區

建於1989年。2024年初啓動改造，目前仍在進行中。

2018年時的華爾街60號，當時為德意志銀行總部。攝影師：Victor J. Blue/彭博社華爾街60號效果圖。來源：Wordsearch/River Film這座柱廊式建築最初為摩根大通集團總部而建，德意志銀行是其唯一其他租户——該行在疫情期間最後撤離華爾街的大型銀行。派拉蒙集團與新加坡政府投資公司等機構投資者正投入約2.5億美元進行外觀改造，由Kohn Pedersen Fox主導設計。

新設計的玻璃幕牆將覆蓋低層區域，石材包裹的中庭將轉變為帶天窗的玻璃門廊和30米高的綠植牆。宏偉的階梯將連接大堂與地鐵站。租金及未來租户信息尚未披露。

該市地標保護委員會在2022年表示，關於是否將建築外立面和大廳列為地標的討論需要進一步研究，但此後表示並未優先考慮將該建築納入地標保護。

麥迪遜大道一號，熨斗區

建於1953年。重建工程於2020年開始，2023年完成。

麥迪遜大道一號在2005年（左）和2025年的對比。攝影師：Frances M. Roberts/Alamy, Stephanie Keith/BloombergSL Green房地產公司主導了一項耗資23億美元的重建項目，由建築師事務所Kohn Pedersen Fox和Vocon負責改造該物業。開發商於2018年宣佈重新設計，並於2020年開始施工，同年瑞士信貸集團的前租約到期。在翻新的九層建築頂部增建了一座18層的玻璃塔樓，採用連續的幕牆設計，裙樓部分配有落地窗。

重建後的建築擁有一個11,200平方英尺的屋頂露台，連接着7,000平方英尺的配套設施空間，以及由米其林星級廚師Daniel Boulud經營的牛排館。塔樓部分已全部出租，整棟建築目前有72%的租户入駐，如富蘭克林資源公司、Coinbase全球公司和國際商業機器公司。