美國房價或將迎來更疲軟的一年 關税政策加劇市場不確定性——彭博社

即使對榮獲頂級"水晶球"獎的經濟學家而言，房價也難預測。

攝影師：馬安西·斯里瓦斯塔瓦/彭博社

他們被譽為美國最精準的房價預測者，手握多座球形“水晶球"獎盃為證。

馬克·贊迪與馬克·弗萊明等經濟學家如今向房主們傳遞着嚴峻信號：前景至多是迷霧重重——而且可能日趨惡化。

穆迪分析的贊迪與第一美國金融集團的弗萊明均未預測房價會 outright 下跌。但贊迪已將2025年漲幅預期下調至1.8%，這將是2011年以來最低增幅，在特朗普總統對全球多國加徵關税的背景下，漲幅將落後於美國通脹水平。經濟衰退的重大下行風險可能進一步壓低房價。

馬克·贊迪攝影師：羅什尼·卡特里/彭博社弗萊明表示，他確信今年全美二手房價格不會下跌，因為多數業主擁有足夠資產淨值，能在經濟低迷時通過售房脱困，避免喪失抵押品贖回權。

這位六度榮獲Pulsenomics水晶球獎的專家坦言，當前房地產市場預測難度前所未有。今年早些時候，他預計2025年房價將達2%至3%漲幅。至於關税政策後是否更新預測，他選擇"棄權”。

“我現在確實無法看透那個水晶球，”弗萊明説。“有時候，最好的預測就是承認你無法預測，因為不確定性太高了。”

馬克·弗萊明攝影師：馬安西·斯里瓦斯塔瓦/彭博社在經歷了兩年多的銷售低迷後，專家們年初時曾預期最糟糕的時期可能已經過去。但特朗普通過反覆無常的關税政策攪動了美國經濟。而國債收益率持續居高不下，增加了抵押貸款利率繼續給購房者帶來壓力的風險。

“年初時，人們曾寄望於房地產市場能夠站穩腳跟，但我沒有看到這種情況發生，”贊迪説。“總會有不確定性，但這次的性質不同，因為它取決於一個人的決策，而這個人可以——也確實——在一瞬間改變主意。”

謹慎的買家

其他房地產專家已經放棄了他們幾個月前做出的預測。Altos Research的總裁邁克·西蒙森在去年12月曾預計2025年房價將上漲3.5%。現在，他認為漲幅將接近於零。賓夕法尼亞大學沃頓商學院的房地產教授蘇珊·瓦赫特將她的預測從4.5%下調至2%到3%的區間。

根據與彭博新聞的採訪，近十幾位房地產和經濟專家的預測——從下跌1%到上漲5%不等——突顯了今年市場的不確定性有多大。

根據穆迪分析房價指數，他們的預測遠不及金融危機後的情況，當時房價從2006年底到2011年下跌了超過19%。

某種程度上，購房者應當歡迎房價漲勢放緩的前景——疫情期間房價飆升，從2021年底到去年累計上漲近19%。但持續高企的借貸成本風險疊加經濟衰退威脅加劇，可能讓部分人繼續持幣觀望。

“存在大量沮喪的潛在購房者，“阿爾託斯研究所的西蒙森表示，“他們預期工資將下降，失業率會上升。對經濟的負面情緒正在急劇升温。”

房價漲幅持續收窄

美國房價年度漲幅指標預計將放緩

數據來源：穆迪分析房價指數

傳統上温暖天氣會喚醒購房者結束"冬眠"的關鍵購房季，此刻正降臨在一個異常微妙的時點。

此前曾存在謹慎樂觀的理由：僵持的庫存僵局開始鬆動，Zillow集團數據顯示3月待售房源同比增加19%；房屋銷售也從歷史低谷略有回升。隨着抵押貸款利率下行，可負擔性危機的緊箍咒似有鬆動，給買家注入額外信心。

但本月特朗普總統貿易政策的急轉引發的經濟動盪，正動搖消費者信心。抵押貸款利率亦快速反彈，抵押貸款銀行協會數據顯示，截至4月11日當週30年期抵押貸款合約利率從一週前的6.61%躍升至6.81%。

價格已經開始回落。根據Redfin公司的數據，3月份銷售價格中位數同比僅增長2.5%，這是自2023年9月以來的最低漲幅。

高企的抵押貸款利率讓部分買家持觀望態度。攝影：David Ryder/彭博社亞特蘭大房地產經紀人Naimah Doggette表示，股市震盪和關税擔憂造成的心理壓力已開始影響買家。她透露有位聯邦僱員客户因擔心政府機構裁員潮而放棄了購房計劃。

“股市就像六旗遊樂園的過山車，電視裏都有人這麼調侃，“Doggette説，“我原以為市場60天內會好轉，但每天新聞都有新狀況。”

消費支出

近年房產增值帶來的財富效應曾支撐消費，但若房價增速放緩，房主們可能轉向保守。密歇根大學調查顯示，受關税和就業悲觀情緒影響，消費者信心指數已逼近歷史低點。

今年消費增長持續疲軟，特朗普關税政策或將推高物價壓縮家庭預算。美聯儲官員擔憂關税加劇通脹，暗示可能維持當前利率水平，直至經濟前景更加明朗。

紅鰭公司經濟研究主管陳釗（音譯）表示：“對於房地產市場，我們預計未來幾個季度價格增長將放緩，直至同比持平甚至略有下降。任何抵押貸款利率的下調都將有助於維持價格穩定，但如果持續的通脹讓美聯儲按兵不動，我們就不能指望抵押貸款利率會下降。”

由於消費者支出是美國經濟增長的主要驅動力之一，在當前本已充滿挑戰的時期，支出縮減可能會加劇經濟衰退風險。

文藝復興宏觀研究公司美國經濟研究主管尼爾·杜塔指出：“當人們發現淨資產相對於收入縮水時，很可能會增加儲蓄。”