南非：開普敦祖母公寓擴建為貧困鄉鎮提供經濟適用房 - 彭博社

農科西·克拉斯正在展示她家新安裝的大門，這是她用開普敦蘭加鎮後院建造的公寓出租收入購買的。攝影師：德韋恩·西尼爾/彭博社

70歲的農科西·克拉斯曾僅依靠微薄的國家養老金生活，如今通過出租自家土地上的六間後院公寓，她的收入已超過南非國民收入中位數。

兩年前，她與名為Bitprop的住房初創公司合作。該公司在南非鄉鎮地區為土地所有者免費建造和管理微型公寓——這些區域曾是種族隔離時期政府強制安置有色人種的地方，至今仍是該國最貧困、暴力犯罪率最高的區域之一。

“這些公寓讓我有了穩定收入，“這位蘭加鎮的退休零售業員工兼五個孩子的母親説道，“我不再需要向任何人借錢，還能按時支付所有賬單。”

克拉斯是開普敦七個鄉鎮中與Bitprop合作的100多位房東之一。這家由瑞典企業家卡爾·弗雷德里克·薩梅利於2019年創立的公司，獲得了包括Klarna銀行聯合創始人尼克拉斯·阿達爾伯斯在內的知名投資者支持。在這個全球貧富差距最懸殊的國家，Bitprop正與少數企業共同探索以社區驅動的方式解決嚴峻的保障性住房短缺問題。

西里爾·拉馬福薩總統在二月份表示支持此類創新舉措，稱政府正在審查城市規劃法規，以便在包括後院在內的發達地區更容易建造更多低成本住房。

Bitprop主要在房主的土地上建造小型單間公寓——約20平方米（215平方英尺）。該公司負責建設、租賃和維護，並以平均每月4000蘭特（215美元）的價格出租這些單元。房主可獲得15%的租金收入，10年後他們將獲得公寓的完全所有權。

開普敦蘭加鎮一處住宅後院用鋼板搭建的臨時房屋。攝影師：德韋恩·西尼爾/彭博社如今，南非億萬富翁克里斯托·維瑟計劃投資1億蘭特——相當於這家初創公司迄今為止籌集的所有資金。

“我們希望為解決住房短缺問題做出巨大貢獻，“維瑟説，這位連續創業者曾主導非洲最大服裝零售商和該大陸最大雜貨商的擴張。

獲得維瑟的新資金後，Bitprop計劃到2027年將其投資組合增加一倍以上，達到1250套。

但根據人類住區部的數據，這些目標相對於全國供應積壓而言仍顯不足，目前至少有340萬南非人正在等待補貼住房。

低成本租賃房源日益稀缺，而未經許可在市政空地上搭建、缺乏電力、供水或排污等基本服務的非正式居住區正在激增。

像Bitprop這樣的嘗試提供了亟需的替代方案：結構穩固、價格適中的住宅，擁有清晰產權和合法公用設施連接。

卡爾·弗雷德里克·薩梅利。攝影師：德韋恩·西尼爾/德韋恩·西尼爾/彭博社"我認為鄉鎮房產所有權可能是產生規模化影響力的最有力機制，“薩梅利説道。他補充説，這項業務能幫助家庭積累代際財富、改善居住條件並創造就業——尤其是在高失業率地區。

其他舉措也在助力業主轉型為房東。在南非經濟中心約翰內斯堡所在的豪登省，當地經濟發展部門與物業管理公司Indlu Living合作，為鄉鎮房主提供貸款和租賃管理服務。發展金融機構TUHF的uMaStandi計劃則為開發經濟適用房的鄉鎮房產投資者提供貸款。

非洲經濟適用房金融中心執行主任凱西婭·拉斯特表示，Bitprop的模式——將投資引入現有鄉鎮並刺激當地經濟——“可能呈現指數級增長”。她補充説，擴大這些地區的住房存量有助於緩解短缺並支持房地產市場發展。

但這一做法也招致批評。比勒陀利亞大學研究員Hlengiwe Maila表示：“後院住宅解決了一些問題，但也引發了許多問題。如果規劃不當，它們會給市政基礎設施帶來巨大壓力。“Maila主張通過公私合作和商業激勵來幫助縮小住房缺口。

‘商業可行性’

早期懷疑者警告稱，租户可能拒付租金，或幫派會干擾施工、強佔房產甚至勒索公司。但通過僱傭當地建築商並允許房主自主選擇租客，Bitprop贏得了社區信任。

“這個項目已從善意的實驗轉變為完全具備商業可行性，“Sammeli説。他補充説，投資者目前可獲得15.4%的回報率。

Wiese認同Sammeli的觀點，認為企業家精神能推動可持續變革。

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“我是商人，相信所有事情都必須自負盈虧，“這位Pepkor控股有限公司和Shoprite控股有限公司前董事長表示。

即將成為Bitprop最大個人投資者的Wiese，正積極推動公司在南非國內及境外擴張。

Bitprop的長期發展仍有待觀察：目前大多數參與項目的房主尚未達到獲得房產完全所有權並承擔維護等責任的階段。Sammeli表示，他們當前重點是教育房主為這一天的到來做好準備。

克里斯托·維瑟在開普敦接受採訪。攝影師：德韋恩·西尼爾/德韋恩·西尼爾/彭博社據薩梅利稱，迄今為止，這家初創公司已幫助其房主合作伙伴——其中67%為女性——實現收入和房產價值翻倍以上增長。

對克拉斯而言，每月約3500蘭特的租金收入已超過2190蘭特的政府養老金——這使她超過了全國月收入中位數。

“我現在想吃什麼就吃什麼，再也不會餓着肚子睡覺了，“她説。“八年後，這些公寓將歸我所有——那時我的生活將真正改變。”